（2013）中二法民一初字第69号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2017-04-05
案件名称
李泽彬与区成根土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李泽彬,区成根
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）中二法民一初字第69号原告：李泽彬，男，汉族，住中山市。委托代理人：欧社城、刘君雅，广东邦杰律师事务所律师。被告：区成根，男，汉族，住中山市。委托代理人：谢运森，广东威格信律师事务所律师。原告李泽彬诉被告区成根土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月29日、10月16日公开开庭进行了审理，原告李泽彬委托代理人欧社城、刘君雅，被告区成根委托代理人谢运森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李泽彬诉称，2012年2月18日，原、被双方签订土地租赁合同书及承诺书各一份，约定被告区成根向原告李泽彬出租位于中山市××土地33.1789亩，用途为木材购销部，并负责该地块的水电报装，同时承诺为该土地办理性质为商业用途的土地所有权证，并与村委协商好相关手续。原告李泽彬向被告区成根支付了押金400000元。合同签订后，原告李泽彬为正常使用该土地，投入250730元对该土地进行填土、平整等工作。但时至今日，被告区成根仍未履行其合同约定，办理符合本租赁合同使用目的的土地证，又未为原告李泽彬进行水电报装。原告李泽彬要求村委协助水电报装工作，遭到拒绝，并被告知该土地不能经营木材购销部。在此情况下，原告李泽彬根本无法按租赁合同目的正常利用该土地，也无法办理相关工商登记进场经营。原告李泽彬认为，被告区成根的行为已根本违反合同约定，原告李泽彬有权解除合同，并要求返还押金、赔偿相关损失。为维护自己的合法权益，原告李泽彬特诉至法院，请求判令：1．解除原、被告间签订的土地租赁合同；2．被告区成根向原告李泽彬返还租地押金400000元及利息（按人民银行同期同类贷款利率自2012年2月18日计算至返还之日止）；3．被告区成根赔偿原告李泽彬损失250730元及利息（按人民银行同期同类贷款利率自2012年4月23日计算至支付之日止）；4．由被告区成根承担本案的诉讼费用。第二次庭审中，原告李泽彬变更其诉讼请求为：1．确认原、被告间签订的土地租赁合同无效；2．被告区成根向原告李泽彬返还租地押金400000元及利息（按人民银行同期同类贷款利率自2012年2月18日计算至返还之日止）；3．被告区成根赔偿原告李泽彬因合同无效而导致的损失250730元及利息（按人民银行同期同类贷款利率自2012年4月23日计算至支付之日止）；4．由被告区成根承担本案的诉讼费用。被告区成根辩称，按照广东省集体土地流转管理办法第6、7、8条的规定，集体用地经村民2/3以上同意可以流转使用。而案涉土地从2002年开始一直以花木用地出租使用，交给原告李泽彬使用管理长达4年也从未有村民、村委对其使用权作出限制或干涉。因此，原、被告双方签订的土地租赁合同合法有效，应受法律保护。原告李泽彬对其陈述的事实在举证期限内提供有如下证据：土地租赁合同、承诺书、收据（定金）；收据（工程款60000元）、银行转账记录（工程款57000元、100000元）、清单（沙石材料款33730元）；视频资料；照片；收据（工程款40000元、100000元）。被告区成根就其辩解在举证期限内提供有如下证据：土地租赁合同；转让合同；供用电合同；土地租赁合同补充转租协议书、土地租赁合同转租协议书及村民签名表。经庭审质证，区成根对李泽彬提交的证据的质证意见为：确认土地租赁合同、承诺书、收据（定金）、收据（工程款60000元）、银行转账记录（工程款57000元、100000元）的真实性；不确认清单（沙石材料款33730元）、照片、收据（工程款40000元、100000元）的真实性；对视频资料需庭后提交书面质证意见，但未提交。李泽彬对区成根提交的证据的质证意见为：对全部证据的真实性均不确认。本院经审理查明：2012年2月18日，区成根作为出租方，与作为承租方的李泽彬签订了一份土地租赁合同书，约定由李泽彬租赁位于中山市××土地33.1789亩，用途为杉竹购销部，租赁期限由2012年1月1日起至2026年4月1日止。李泽彬于当天向区成根支付了租地押金400000元。区成根同时向李泽彬出具了承诺书，承诺由其负责该地块的水电报装（费用由李泽彬负责）。2012年12月5日，李泽彬以区成根违约为由诉至本院，提出解除合同等诉讼请求。后经本院释明，李泽彬变更其解除合同的诉讼请求为确认合同无效。另查明：庭审中，李泽彬主张其为涉案土地投入了填土、平整工程共款250730元，其构成包括收据（工程款60000元）、银行转账记录（工程款57000元、100000元）、清单（沙石材料款33730元），而收据（工程款40000元、100000元）则系分别对应银行转账记录（工程款57000元、100000元）的佐证。区成根当庭确认涉案土地为新丰五队集体所有，并称其将涉案土地交付李泽彬时，已履行三通一平，不存在其他工程。本院在审理过程中曾依据李泽彬的申请委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司中山分公司对涉案土地的平整工程进行工程造价鉴定，广东金厦工程管理造价咨询有限公司中山分公司于2013年7月5日作出评估鉴定意见函，称经其咨询相关的检测公司及中山市国土资源局所了解的情况，由于涉案工程地块属于农用保护地，中山市国土资源局暂未对上述地块进行相关测绘，无法提供上述地块的坐标及标高等数据，且该地块已回填，而又无提供回填之前的原始记录，故无法展开工程造价评估，建议终止评估。2013年8月19日，李泽彬向本院申请终止评估，本院予以准许。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，李泽彬与区成根签订土地租赁合同，约定由李泽彬向区成根租赁涉案土地用于经营杉竹购销部，而涉案土地的性质为集体所有，经营杉竹购销部即用于非农业建设。故在不存在上述规定的“除外”情形的情况下，本案中李泽彬与区成根签订的土地租赁合同中关于涉案土地的租赁约定违反了上述法律的强制性规定。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该合同因违反了法律的强制性规定，应认定合同无效。李泽彬诉请确认本案合同无效有理，本院予以支持。且对于导致合同无效的原因，即涉案土地的性质及约定用途等问题，因双方均未主张对方存在恶意隐瞒或者欺诈等主观过错，故本院认定双方均系在明知涉案土地的性质及约定用途的情况下而签订本案合同，即双方均应预知本案合同可能因违反法律的强制性规定而导致无效。因此，双方均对本案合同的无效存在同等过错。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李泽彬已向区成根支付的租地押金400000元及由此产生的孳息应予返还。故李泽彬诉请区成根返还400000元及利息（按人民银行同期贷款利率自2012年2月18日起计算）有理，本院予以支持。对于李泽彬诉请的因合同无效而导致的损失，即其为涉案土地投入的填土、平整工程款250730元，本院认为：第一，虽然区成根在庭审中称其将涉案土地交付李泽彬时，已履行三通一平，不存在其他工程，即不确认李泽彬对涉案土地进行了填土、平整工程，但由于其未提供任何证据证实其已对涉案土地履行三通一平（若其确实已履行三通一平，则必然有相应的举证能力），故应由其承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。第二，由于李泽彬就填土、平整工程款数额提交的收据（工程款60000元）、银行转账记录（工程款57000元、100000元）、清单（沙石材料款33730元）、收据（工程款40000元、100000元）等证据存在收款人身份不明确（银行转账记录无法显示收款人），或者不能排除重复计算的可能性（收据有部分写明为预付）的情况，不足以证实填土、平整工程款的确切数额。而因客观原因又不能通过司法鉴定确定填土、平整工程款的具体数额。故本院依据民事诉讼公平、合理的原则，酌情确定本案中李泽彬投入填土、平整工程的款项为200000元。因本院上述已认定双方对本案合同的无效存在同等过错，故李泽彬在本案中投入的填土、平整工程款200000元应由双方各承担50%的责任，即区成根应赔偿李泽彬100000元。至于李泽彬请求对该损失计算利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告李泽彬与被告区成根于2012年2月18日签订的土地租赁合同无效；二、被告区成根于判决发生法律效力之日立即向原告李泽彬返还租地押金400000元及利息（按人民银行同期贷款利率自2012年2月18日起计算至判决指定履行之日止）；三、被告区成根于判决发生法律效力之日立即向原告李泽彬赔偿损失100000元；四、驳回原告李泽彬的其他诉讼请求。案件受理费10633元，由原告李泽彬负担1833元（原告李泽彬已付10633元），由被告区成根负担8800元（该款被告应于判决生效之日起7日内向本院交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长 杨靖华审判员 张庆争审判员 梁春燕二〇一三年十月三十日书记员 赵鑫溶梁慧明 微信公众号“”