（2013）槐民初字第1470号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-03-21
案件名称
济南万盛物业管理有限公司与杨智物业合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南万盛物业管理有限公司,杨智
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2013）槐民初字第1470号原告济南万盛物业管理有限公司，住所地济南市天桥区法定代表人徐洪涛，总经理。委托代理人王英力，女，1984年2月8日出生，汉族，该公司职员，住济南市天桥区委托代理人明向东，男，1971年2月16日出生，汉族，该公司职员，住济南市天桥区被告杨智，男，1982年4月3日出生，汉族，济南市槐荫区匡山街道办事处杨庄村民委员会主任，住济南市槐荫区委托代理人朱士利，北京市兆中律师事务所律师。原告济南万盛物业管理有限公司与被告杨智物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理，依法由审判员王军独任审判，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，由审判员王军担任审判长，与人民陪审员关为民、耿林芝组成合议庭，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告济南万盛物业管理有限公司委托代理人明向东、被告杨智的委托代理人朱士利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告济南万盛物业管理有限公司诉称：2008年4月，原、被告签订物业管理合同一份，该合同对物业管理事项、物业管理费用及交纳、违约责任等作了详细的约定。根据约定被告应在每年1月15日前交纳该年度的物业管理费，但被告自2011年1月至2013年12月已拖欠物业管理费4813.20元。为此诉至法院，要求被告支付2011年1月至2013年12月的物业费4813.20元并承担违约责任支付违约金；诉讼费用由被告承担。被告杨智辩称：欠交物业费的时间和数额属实。但原、被告于2008年签订的物业管理合同，被告一直按照约定交纳物业费。2009年夏天的时候发生过房屋漏水，因为损失不大，找物业协商，双方有争议没有协商成。2010年夏天9月份左右，所在片区发生了大面积房屋漏水，直接把被告地下室淹过膝盖，致使被告在地下室存放的汽车配件等被水淹了。这些价值超过10万元，发生这些事情以后被告就找到原告，并向当地村委会报告，村委会也出面进行调解。当时原告派出调查员张杰亲自到被告地下室进行核对、登记，对汽车配件情况进行了记录，因为这些问题没解决，物业公司也说先不用交物业费。当时涉及到外海、西子花园等都被水淹了，村委会也一并给发过函。我们也落实了开发商和物业公司的关系，我们落实到房屋质量保证书上的电话和原告的电话是一个号码，原告也有维修和保养的权利，原告至今未处理这些情况，所以导致我没有交物业费。经审理查明，被告系济南市泉城花园小区26号楼1单元801室房产的业主，其房产建筑面积为106.92平方米。原、被告于2008年4月2日签订《物业管理合同》一份，约定由原告为被告居住的泉城花园小区提供物业服务，物业管理服务费用为小高层按建筑面积每月每平方米0.95元，电梯电费每月每平方米0.30元。被告自2011年1月至2013年12月，共欠物业费4813.20元。以上事实，有原告提交的物业服务合同、房屋买卖合同、物业费收款记账凭证复印件、租赁合同及清单复印件、照片一组及当事人的陈述为证。本院认为，原告济南万盛物业管理有限公司与被告杨智于2008年4月2日签订《物业管理合同》，由济南万盛物业管理有限公司对泉城花园小区提供物业服务，在该小区居住的业主在接受万盛物业提供的服务同时即应交纳相应的物业服务费用。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，万盛物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但被告杨智拒绝交纳物业费的做法本院不支持。因此原告要求被告交纳自2011年1月至2013年12月的物业费4813.20元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张地下室被淹一事，与本案不是同一法律关系，可另案处理。原告要求的违约金，对此本院认为，被告杨智拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，本院不支持这种做法，但考虑到万盛物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告济南万盛物业管理有限公司要求被告杨智承担逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨智自本判决生效之日起十日内向原告济南万盛物业管理有限公司支付物业管理费4572元。二、驳回原告济南万盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 军人民陪审员 关为民人民陪审员 耿林芝二〇一三年十月三十日书 记 员 赵姗姗 关注公众号“”