（2012）成华民初字第255号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2015-07-16
案件名称
黄勇、杜丽坤与成都佳盛房地产开发有限责任公司、成都市成华区统一建设办公室商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄勇,杜丽坤,成都佳盛房地产开发有限责任公司,成都市成华区统一建设办公室
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2012）成华民初字第255号原告黄勇。原告杜丽坤。以上二原告共同委托代理人杜国彬，原告杜丽坤之父，特别授权。被告成都佳盛房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区人民中路三段16号。法定代表人杨常雍，经理。委托代理人祝皓，四川同鼎益律师事务所律师，一般授权。被告成都市成华区统一建设办公室，住所地：成都市建设北路一段**号。委托代理人邓勇、王文迪，二人均为四川善嘉律师事务所律师，一般授权。原告黄勇、杜丽坤与被告成都佳盛房地产开发有限责任公司（以下简称：佳盛公司）、成都市成华区统一建设办公室（以下简称：成华区统建办）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年12月13日受理后，依法由代理审判员王蕊独任审判，于2013年6月8日公开开庭进行了审理。原告黄勇、杜丽坤的委托代理人杜国彬，被告佳盛公司的委托代理人祝皓、被告成华区统建办的委托代理人邓勇、王文迪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2005年10月，原告与被告佳盛公司签订房屋买卖合同，根据商品房预售许可证（1997-预售证号00429）得知，该售房单位为被告成华区统建办。原告出于谨慎考虑，要求被告佳盛公司到成都市房管局备案、并查看前期该栋其他楼层买房人的买房情况，由此认定成华区统建办与佳盛公司是委托与被委托的关系。在确认以上事实的情况下，原告签订了上述合同、并以市价购买了位于建设南街8-11号的住房一套、交钱并交房后入住（在签订合同时，原告并不知道二被告存在经济账务纠纷）。原告入住后不久，被告成华区统建办来人告知原告目前所住房屋系其所有并要求原告立即搬出，后经建设路派出所调解，双方同意通过司法途径解决。2007年，成华区统建办曾为该房屋权属问题状告佳盛公司并获胜诉，成华区统建办亦基于此向法院申请查封讼争房屋，但原告提出执行异议并与佳盛公司共同向四川省高级人民法院提出申诉，使该房屋未得以查封，但直至原告起诉时，原告亦未获得该房屋的产权证；且经四川省高级人民法院裁定将原案发回重审后，成华区人民法院已以（2012）成华民初第3576号民事判决驳回成华区统建办对讼争房屋主张所有权的诉讼请求，成都市中级人民法院亦以（2013）成民终字736号判决予以维持，据此原告认为，二被告之间的经济纠纷与原告的购房行为无关，二被告应当依据佳盛公司与原告所签订的商品房预售合同为原告办理房屋产权证，故诉至法院，请求判令：二被告立即按照合同约定给原告办理位于建设南街8-11号1幢1单元7楼14号的房屋产权证，并承担本案的全部诉讼费用。被告佳盛公司辩称，佳盛公司系认真履行与原告所签订的商品房预售合同，该房屋产权证的逾期办理并非基于佳盛公司自身原因造成：佳盛公司系受被告成华区统建办的委托办理建设南街8-11号危房改造项目的所有事宜，并于此自1998年至2006年已依法将该项目项下的共计70套（合计7923平方米）的房屋全部售完，其中即包括本案讼争房屋。但该项目所建房屋大产权全部系办理至被告成华区统建办名下，以上房屋的分户产权办理均应由成华区统建办协助办理，佳盛公司无法单独完成，本案讼争房屋亦是如此；而成华区统建办以已代佳盛公司支付了成都市统征办位于该地块的土地统征费93.63万元为由强行抵扣建设南街11号附1号五套房屋（包括本案讼争房屋），拒绝为原告办理产权。而该笔土地统征费本身即是错收，佳盛公司对此毫不知情亦与之无关；佳盛公司已于2005年10月6日与原告黄勇、杜丽坤就该房屋签订了商品房预售合同，并于同月10日至成都市房管局产权监理处进行了备案登记，同月16日在原告按预售合同支付了首付款15万元后，佳盛公司即向原告交付了房屋、门钥匙及三表卡（水、电、气），原告验收后即入住至今。原告尚欠佳盛公司105000元尾款，预售合同约定在佳盛公司给原告办理产权时将该款一次付清，而由于成华区统建办拒绝给原告办理产权，使原告至今未能得到房屋产权，且佳盛公司亦未能收到房屋尾款，故佳盛公司同为受害者。综上，请求法院判令：被告成华区统建办与被告佳盛公司共同为原告办理讼争房屋的产权证。被告成华区统建办辩称：自己并非本案适格主体，预售合同不是自己与原告签订，成华区统建办亦未收到关于讼争房屋的任何款项，故不应履行对应的义务；本案讼争房屋已由佳盛公司用于抵扣成华区统建办代其支付的土地征收费用，双方亦为此签订了房屋地扣款协议，佳盛公司出售本案讼争房屋的行为属于无权处分，成华区统建办为此以就该房屋的权属问题提起诉讼并获（2006）成华民初第672号、（2007）成民终字第2221号判决书的支持，虽该案已被四川省高级人民法院发回重审，并经成华区人民法院重新审理后以（2012）成华民初第3576号判决改变了原审的判决结果，最终成都市中级人民法院以（2013）成民终字第736号判决书予以维持。但上述两份判决所依据的事实基础（即：认定原告已装修入住、佳盛公司已向原告交付房屋）错误，故原告的诉讼请求于法无据、请求法院依法驳回。经审理查明：原告黄勇、杜丽坤（乙方）与被告佳盛公司（甲方）于2005年10月6日签订《成都市商品房买卖（预售）合同》（合同编号为：0014，备案号：409483）（以下简称：《预售合同》）一份，由原告向佳盛公司购买位于成华区建设南街11号附1号1幢1单元7楼14号的商品房一套，建筑面积为106.3平方米，总价款为255000元。《预售合同》第五条约定：“付款方式及付款时间甲、乙双方按下列第2种方式约定办理。……2、乙方在合同签订之日起壹拾日内首付房款壹拾伍万元，余款在交付房产产权证时一次性付清。……”；关于房屋产权证的办理，双方在《预售合同》第十二条约定：“甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在180日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续……”。合同签订后，原告依约向被告佳盛公司支付了房屋首付款150000元，被告佳盛公司亦向原告交付房门钥匙、水、电及气卡，原告经验收后即装修入住至今。另查明，佳盛公司原系挂靠于成华区统建办从事房产开发的企业，建设南街8-11号房屋即系佳盛公司以成华区统建办名义开发的旧房改造项目，而该项目的所有开发资金均由佳盛公司投入。1995年6月1日，成华区统建办给佳盛公司出具了委托书，内容为：“今委托成都市成华区建东房屋开发公司（佳盛公司前身）经理杨常雍全权办理建设南街8-11号危房改造一切事宜。”佳盛公司即依据该委托书以其自己名义销售建设南街8-11号房屋，房屋出售后再由成华区统建办协助为各购房户单独办理分户产权。1996年9月，佳盛公司与成华区统建办解除了挂靠关系，经成华区统建办确认，建设南街8-11号危房改造项目的所有权均归佳盛公司。因佳盛公司系挂靠于成华区统建办从事该项目开发，故此项目所建房屋大产权于2001年6月全部办理登记至成华区统建办名下。再查明，1994年10月31日，成华区统建办与成都市建设用地统一征地办公室（以下简称市统征办）签订《划拨土地协议》，成华区统建办取得圣灯乡新鸿四组用于开发的3.2935亩土地后，将该地块转给佳盛公司作开发使用。市统征办确认该地块中有3.121亩应按每亩30万元缴纳土地费用936300元，佳盛公司对此提出异议，但异议未获采纳。2000年11月，市统征办在向成华区统建办购房时，从应付购房款中扣收了该笔土地款936300元。同年12月7日，佳盛公司与成华区统建办签订《房屋抵扣欠款》协议，在该协议中，佳盛公司认可因其以成华区统建办名义取得圣灯乡新鸿村四组3.2935亩土地后，市统征办从成华区统建办处扣收土地款936300元的事实，佳盛公司确认应将该款支付给成华区统建办，并承担利息165616元，还在协议中同意以其开发的建设南街11号包括本案讼争房屋7楼-12#（现该房号已调整为7楼-14#）的五套房屋、共计530平方米，以每平方米1600元价格、折价848000元抵扣给成华区统建办；尚欠的253916元在2001年3月30日前支付成华区统建办。协议同时约定，协议签订后抵扣的房屋属成华区统建办所有。但后佳盛公司认为市统征办不应收取其936300元土地费，故未向成华区统建办支付所欠的253916元，并如上所述将讼争房屋出售给原告黄勇、杜丽坤。上述事实有以下证据予以证明：营业执照、组织机构代码、法人身份证明书、《房屋抵扣欠款协议》、房屋信息摘要、律师函、《划拨土地协议书》、缴款收据、佳盛公司文件、佳盛公司的（1996）第11号报告书及成华区统建办的答复、《关于建设南路8-11号危房改造工程有关情况说明》、佳盛公司改制批文及情况说明、成华区统建办给佳盛公司出具的《委托书》、《国有土地使用权出让合同》、建设工程质量质检合格证、商品房预售许可证、建设南街11号附1号产权证、房屋销售情况、住宅使用说明、住宅质量保证书、产权办理说明、定点通知书、市国土局出具的“出让土地意见书”、核算征地费的联合报告、成都市政府函（1985）73号、“关于建设南街8-11号危改工程办理房屋产权的有关情况说明”、2000年11月17日原被告签订的“协议书”、成都市商品房买卖（预售）合同、付款收据、商品房合同备案查询、（2010）成华民初第1444号民事判决书、（2012）成华民初第3576号民事判决书、（2013）成民终字第736号民事判决书、当事人陈述。本院认为：佳盛公司原系挂靠于成华区统建办名下、并以成华区统建办名义实际负责建设南街8-11号危房改造项目的开发销售，该项目权属虽登记于成华区统建办名下，但实际权利人仍为佳盛公司，故原告与被告佳盛公司所签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，无违反法律、法规的情形，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告依约支付了首付款，被告佳盛公司亦应依约为原告办理房屋产权登记，而该房屋的大产权仍登记于成华区统建办名下，故成华区统建办负有协助佳盛公司为原告办理分户产权的义务。关于被告成华区统建办以与被告佳盛公司签有《房屋抵扣欠款协议》主张讼争房屋已由佳盛公司抵扣给成华区统建办，并由此已经获得该房屋的所有权为由，对原告所提出的办理分户产权的诉讼请求提出的抗辩意见，本院认为，成华区统建办与佳盛公司就讼争房屋的权属争议已得到（2012）成华民初3576号民事判决书的解决，该判决书内容经由成都市中级人民法院通过二审程序审理后，以（2013）成民终字第736号民事判决书予以维持，已经发生了法律效力，客观阻碍二被告为原告办理房屋分户产权证明的事由得以排除，故被告成华区统建办以此抗辩的意见不能成立。关于被告成华区统建办以原告并无证据证明已实际装修入住的事实、而被告佳盛公司并非未将房屋交付过自己为由，认为上述两份法律文书存在认定事实错误的情形，故不能作为本案认定事实依据的抗辩意见，本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的规定》第七十五条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实属于免证事实，故原告无需对涉诉房屋是否装修并实际入住的事实再承担举证责任，而被告成华区统建办亦无相反证据证明原告没有装修入住的事实，其所举示的其他证据亦不足以证明佳盛公司确已将讼争房屋交付过自己的主张，故该项抗辩意见缺乏事实与法律的依据，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告成都佳盛房屋开发有限公司与被告成都市成华区统一建设办公室应于本判决生效后30日内协助原告黄勇、杜丽坤办理位于成华区建设南街11号附1号1幢1单元7楼14号的房屋产权证。本案受理费50元，由被告成都佳盛房屋开发有限公司承担25元，被告成都市成华区统一建设办公室承担25元。诉讼费原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付与原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王蕊二〇一三年十月三十日书 记 员 严茂 百度搜索“”