（2013）金义民初字第1996号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-10-10
案件名称
义乌市建筑房地产物业服务有限公司与龚云生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市建筑房地产物业服务有限公司,龚云生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2013）金义民初字第1996号原告：义乌市建筑房地产物业服务有限公司。法定代表人：黄允献。委托代理人：黄亮亮。委托代理人：楼淳杰。被告：龚云生。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司为与被告龚云生物业服务合同纠纷一案，于2013年8月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用简易程序独任审判，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的委托代理人黄亮亮、楼淳杰，被告龚云生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司诉称，原告原名是义乌市建筑房地产物业管理有限公司，2007年10月23日依法变更为义乌市建筑房地产物业服务有限公司。被告系北苑商贸区X-XXX室房屋的所有人。2007年8月23日，被告与原告签订了《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告对北苑商贸区实施物业管理，物业管理服务费每年交一次，在第一年第一个月的上半月前交纳，若不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三收取滞纳金，逾期超过30天，物业公司有权采取停水、停电、停气等措施。但被告一直未向原告支付2010年1月-2013年12月底期间的物业服务费12082元，2012年1月-2013年4月底期间的水电费881元。为此，诉请判令被告向原告支付物业服务费12082元、水电费881元及滞纳金5926元，共计18889元。被告龚云生辩称，本人所购的北苑商贸区房屋于2007年8月23日进行交接。之后，有关物业管理费都及时交纳。到2010年，因物业公司未能对所有住户的物业费进行全额收缴，所以本人多次要求物业公司将应收的钱全部足额收齐，该做的事情做好，并对各住户的收缴情况进行公示，但物业公司至今未公示。令人费解的是，物业公司一方面没有将应收的钱进行收缴，一方面又在2011年将物业管理费进行上调。本人认为，住宅小区的业主应当按规定缴纳物业管理费，而物业公司也应根据职责要求做好服务工作，并且物业公司是为业主服务的，但却断然拒绝业主要求，令人难以理解。现在国家的三公经费都在公开，而为业主服务的物业公司却不公示物业费的收缴情况。我的态度是：什么时候进行公示，我随时交清。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、前期物业管理服务合同一份、承诺书一份，证明原、被告之间存在物业服务关系的事实；2、义乌市发展和改革局文件（义发改办（2007）55号）一份和关于调整物业服务收费标准的公告照片一份、水费电费及物业费通知单十份、律师函一份及快递详情单一份，证明被告拖欠原告物业服务费12082元、水电费881元及原告多次向被告催讨的事实；3、工商变更登记情况一份，证明原告于2007年10月23日把名称“义乌市建筑房地产物业管理有限公司”变更为“义乌市建筑房地产物业服务有限公司”的事实；4、房产档案证明一份，证明涉案房屋系被告所有的事实；5、物业服务项目的公示照片两份，证明原告在2012年、2013年分别对2011年、2012年物业费收支情况进行公示的事实；对原告提供的证据，被告龚云生发表质证意见如下：对证据1无异议，对证据2无异议，物业费应该收的，对证据3、4无异议，对证据5，的确有公示过，但是公告的内容与事实不符。被告龚云生未提供证据。对原告提供的证据，本院认证如下：因被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对原告提供的证据的真实性予以认定。经审理查明，义乌市北苑商贸区由浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司开发建造。被告系义乌市北苑商贸区X幢XXX室房屋业主，房屋建筑面积为179.79平方米。2007年该房屋交付给被告使用，由原告（原名为：义乌市建筑房地产物业管理有限公司）为北苑商贸区提供物业服务。2007年8月23日，原告与被告龚云生签订前期物业管理服务合同一份，双方约定物业管理服务费包括公共秩序维护，公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常管理、房屋的共用部位设备设施及小区共用部位设备设施的维护和保养。不含电梯、泵房、消控、公用照明等分摊的费用）；费用交纳时间：物业管理费自《交房通知书》规定的交房通知之日起开始交纳计收，按年度支付，在第一年第一个月的上半月前交纳；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三收取滞纳金。2007年10月31日，义乌市发展和改革局核准原告管理的北苑商贸区属甲级收费标准（中准价），具体如下：一、高层住宅（建筑面积）：每月每平方米1.20元。二、高档多层住宅（建筑面积）：每月每平方米0.60元。三、非住宅餐饮用房（建筑面积）：每月每平方米1.5元。四、生产、办公等经营用房（建筑面积）：每月每平方米1.2元。业主委员会成立后，实行市场调节价。后原告因管理服务成本上升，以公开征求业主意见的方式将住宅的物业费收费标准调整为1.6元／平方米／月，商业物业的物业费收费标准调整为1.8元／平方米／月。被告尚欠2010年1月至2013年12月的物业管理费、2012年1月至2013年4月期间的水电费未缴纳。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告作为接受服务的业主应该按照合同的约定交纳相应的物业服务费用。2010年1月至2011年12月的物业费收费标准为每平方米每月1.2元，则2010年1月至2011年12月，被告应交纳的物业服务费为179.79平方米×1.2元／平方米／月×12个月×2=5178元。原告从2012年1月1日起将物业费收费标准调整为每平方米每月1.6元，则2012年1月至2013年12月的物业费为179.79平方米×1.6元／平方米／月×12个月×2=6904元，物业费共计12082元，尚欠水电费为881元，对于物业费及水电费的数额，被告龚云生均予以认可，本院对该数额予以确认。被告龚云生辩称，原告未对每位业主的缴纳物业费情况进行公示，本院认为，原告已对总体的物业费的收支情况进行了公示，应认定原告已经履行了前期物业服务合同中约定的管理费用的公示义务，对于被告的辩解，本院不予采纳。关于原告所主张的滞纳金问题，在双方签订的前期物业服务合同中所载明的：“在第一年第一个月的上半月前缴纳”，具体是第一年的物业费在第一个月的上半月前缴纳还是每年的物业费都应在第一个月的上半月前缴纳并不明确，所以滞纳金不应从2010年1月16日开始计算，而应从原告对物业费进行催缴，且给予的缴纳期限届满后开始计算，原告将催缴的律师函寄送给被告的时间为2013年6月5日，律师函中载明的缴纳期限为2013年6月16日前，则滞纳金应从2013年6月17日开始计算，原告主张滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款基准的四倍计算未超过双方约定，因此，本院对于原告主张的从2013年6月17日计算到2013年8月22日的滞纳金予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告龚云生于本判决生效后十日内支付原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司物业管理服务费12082元及水电费881元，并以12082元为基数，从2013年6月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算滞纳金至2013年8月22日止；二、驳回原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，由原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司负担36元，被告龚云生负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费272元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）代理审判员 余 芹二〇一三年十月三十日书 记 员 骆健雄 关注微信公众号“”