（2013）平民初字第359、360号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2015-11-23
案件名称
原告信阳三强房地产有限责任公司诉被告董青华、被告彭军确认合同无效纠纷二案一审民事判决书
法院
信阳市平桥区人民法院
所属地区
信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）平民初字第359、360号原告信阳三强房地产有限责任公司。法定代表人邬永花，该公司总经理。委托代理人王霞，河南申威律师事务所律师。被告董青华，男，汉族1971年2月6日出生。被告彭军，男，汉族，1961年10月15日出生。委托代理人左海强，河南法正律师事务所律师。委托代理人汪长友，男，汉族，1956年8月16日出生。原告诉二被告确认合同无效纠纷二案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人王霞，被告董青华、彭军及委托代理人左海强、汪长友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月的2日、27日其公司分别与被告董青华、彭军各签订一份《建设楼盘合同》。约定：原告把位于信阳市平桥区中心大道南段的‘兴和诚’项目的第12号、第20号楼盘转售给二被告分别建设；被告董青华、彭军分别向原告支付楼盘转让款2318000元【楼盘面积4636平米】、26000000元【楼盘面积5201平米】。合同签订后二被告各支付给原告定金500000元；该楼盘由被告自筹资金负责施工建设。合同签订后，二被告支付了定金。现因二被告不具备相应的资质，故原告提起诉讼，请求法院确认原、被告签订的［建设楼盘合同］无效，原告依该合同取得的500000元定金返还给二被告。二被告辩称，一、原告的诉讼请求依法不能成立，应驳回原告的诉讼请求。1、在原、被告订立中未约定被告向原告提供建筑施工资质等手续的期限，原告也没有通知被告提交建筑施工资质，同时原告开发的《兴和城》项目12号、20号楼盘至今未施工，所以原告认为被告不具备承建12号、20号楼的相应资质条件与客观事实不符，人民法院不应支持原告的请求。2、被告董青华、彭军分别是信阳市远东建筑工程有限公司（以下简称远东公司）第三处的项目负责人和该公司的副总经理兼第三处处长，二被告与原告订立的《建设楼盘合同》的行为是受该公司的委派，系职务行为，根据《民法通则》第43条的规定该合同的权利、义务均由远东公司承担，远东公司是具有相应资质的企业法人，所以原告认为被告不具备承建12号、20号楼的相应资质的理由不成立。二、原告把其开发的《兴和城》项目12号、20号楼盘的建筑施工进行重复发包的行为已涉嫌经济犯罪，故建议人民法院将本案移送公安机关立案侦查，以惩治、打击犯罪，维护、保障合同当事人的合法权益及社会经济秩序健康、有序发展。二被告代表远东公司与原告订立《建设楼盘合同》并按约定向原告支付定金500000元后，原告在二被告不知情的情况下于2011年4月把《兴和城》项目12号、20号楼盘通过信阳市建设工程招标投标管理办公室发包给信阳市第一建筑工程公司承建。综上，请求人民法院查明本案客观事实，依法驳回原告的诉讼请求或将本案移送公安部门处理，以保障司法的公平、公正。经审理查明，原告提供的营业执照证明其公司系从事房地产开发及销售的企业法人。2009年12月原告把其公司开发的位于信阳市平桥区中心大道的“信阳兴和城住宅小区第20号、第12号楼盘”分别转让给被告彭军、董青华建设，原告于当月的2日、27日分别与被告彭军、董青华各订立一份《建设楼盘合同》，该合同约定：原告把合同约定的楼盘转售给被告建设，楼盘建设所需的相关证件等手续由原告办理。被告按每平方米500元的价格向原告支付楼盘转让款，合同签订后被告向原告支付定金50万元，在楼盘建设开工前原告帮助被告贷款之后，一星期内被告再向原告支付楼盘转让款50万元，余款待楼房建好后从售房款中扣除。楼盘由被告自筹资金负责施工建设……，被告需按原告提供的图纸施工，属楼盘内配套设施由被告负责并保证工程质量……工程竣工后被告取得工程质量检验合格证才能把建好的楼盘按实际面积以每平方均价1700元售给原告，由原告负责对外出售，被告应在售楼总款中提出11%税金及其他费用由原告代缴……被告在整体施工建设中应遵守国家有关法律、法规及公司的有关规定……合同签订后二被告各向原告交纳50万元定金。2013年1月16日原告以二被告不具备相应的施工资质为由诉至本院，要求：1、确认原、被告订立的《建设楼盘合同》无效；2、原告收取被告的50万元定金返还给被告。在庭审中二被告称他们只是购买楼盘，与他们是否具备相应的施工资质无关，他们系受远东公司的委托与原告订立《建设楼盘合同》，远东公司具备相应施工资质和安全生产条件。为证明其所称，二被告提供了远东公司出具的证明和该公司的企业法人营业执照、组织机构代码证及安全生产许可证的复印件，其中证明的内容为：兹证明彭军系公司副总经理兼第三处处长、董青华系公司第三处项目负责人，其与信阳三强房地产有限责任公司签订的《建设楼盘合同》系我公司委托其具体经办签订合同和办理汇款的事宜，特此证明。同时二被告还提供了《建设工程施工招标中标内容书》以证明原告在2011年的3、4月份把他们购买的第20号、第12号楼盘通过招投标的方式转让给信阳市第一建筑工程公司。对于二被告提供的上述证据及证明目的和说法，原告称由于被告在原、被告订立合同后没有提供相应的施工资质，他公司才把第20号、第12号通过招标的方式转让给信阳市第一建筑工程公司；被告提供的远东公司的相关资质证无异议，但从原、被告订合同时起到庭审开始止二被告从没有向原告提供该资质证或说他们系受远东公司的委托订立合同的事，同时被告没有提供其他关联性证据其系远东公司的员工，故该公司出具的证明应不予采信。上述事实由原、被告提供的相应证据、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据庭审质证意见本案的争执焦点是原、被告订立的《建设楼盘合同》是否有效？依照我国《建筑法》的规定，从事建筑施工活动的主体应当是具备相应资质和条件的企业法人，同时从原、被告订立的《建设楼盘合同》约定的内容看，被告受让楼盘的目的是对该楼盘进行建筑施工，综上根据《建筑法》对合同主体的限制，被告以个人名义与原告订立的《建设楼盘合同》是无效的。在诉讼过程中，被告提供了远东公司出具的证明以证实其与原告订立的《建设楼盘合同》系受该公司的委托，且远东公司的法定代表人作为被告的委托代表人在庭审中也认可了该事实，为此被告辩称其从原告处受让楼盘的行为是代表远东公司。对于被告这一辩称理由，本院认为被告这一辩称理由不成立，理由为：按照法律关于民事活动代理的规定，即代理他人从事民事活动，代理人须取得他人委托并以他人的名义进行；事先没有取得他人的委托而以他人的名义从事民事活动的，事后须经他人认可。根据此规定并结合原、被告提供的证据，被告没有证据证据证明其与原告订立的《建设楼盘合同》是以远东公司的名义订立的，二者的行为不符合代理或表见代理的法律规定。原告作为房地产开发企业在订立有关建设工程施工合同时应知道《建筑法》对建筑工程施工主体要具备相应资质和条件的要求并审查合同相对方提交的相关材料，而原告没有证据证明其与被告订立合同时尽到此义务，即原告有过错，原告应赔偿被告损失的责任；同时根据原告已把第20号、第12号楼盘以招投标的方式转让给他人的事实，综上，原告要求确认与被告订立的《建设楼盘合同》无效的诉讼请求应予支持。对于被告的损失，因被告没有证据证明损失的数额，根据原告收取被告定金的事实，被告的损失可按同期银行的贷款利息计算。依照《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条五项、第五十八条、第二百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告信阳三强房地产有限责任公司与被告彭军、董青华订立的《建设楼盘合同》无效。二、原告信阳三强房地产有限公司须在判决生效之日起十日内分别返还给被告彭军、董青华人民币各500000元并按同期人民银行贷款利率赔偿被告损失（彭军的利息损失从2009年12月27日、董青华的利息损失从2009年12月2日始分别计至本判决确定的还款之日止）。二案受理费合计17600元（每案8800元），原告负担5280元，二被告各负担6160元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 周志武审判员 李玉华审判员 吕寿春二〇一三年十月三十日书记员 杜正威 来自