（2013）嘉盐沈民初字第825号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-04-02
案件名称
李月明与王晓明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海盐县人民法院
所属地区
海盐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李月明,王晓明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉盐沈民初字第825号原告：李月明。被告：王晓明。原告李月明诉被告王晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员沈建良独任审判，并于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告李月明、被告王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2013年4月11日，原、被告签订租房合同一份，约定原告将位于东海港的部分房屋出租给被告，期限自2013年4月15日至2016年4月16日，租金为30000元／年，结算在每年4月15日前；被告负担水电费用，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并支付对方违约金人民币15000元，房屋大修费由被告负担，被告不得擅自转租或转借租房，不得改变房屋结构，如被告改变房屋结构，装修或设置对房屋结构有影响的设施，负赔偿责任。本合同发生纠纷的，向海盐县人民法院起诉。合同签订后，原告即将出租房屋交付被告。被告验收房屋后，即拆除吊顶、内部纱门窗，安装电线。被告未按约支付租金。此款经原告多次催讨，但被告未予支付。原告认为，原、被告之间租房合同合法、有效，受法律保护。原告按约履行合同义务，被告未按约履行合同义务的行为，已经构成违约，损害了原告的合法权益。故原告起诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告立即支付原告租金人民币12500元（暂计算至2013年9月15日，应计算至判决解除之日），并支付违约金人民币15000元；3、被告对拆除、安装电线部分损害恢复原状；4、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，关于租房合同，是原告首先违约。从2013年4月11日签订合同后，原告没有按时将房屋腾清。被告在合同签订后需要经营、办证，但原告没有按照合同第八条的规定提供房产证，以致被告无法申领营业执照，故租房合同没有履行。所以根本不存在解除不解除合同的问题，对于租金、违约金也应该由原告自己承担。原告本来已经耽误了被告搬迁工厂，是由原告没有提供房产证明引起的，被告没有拆除、安装电线。原、被告双方争议的焦点是：原、被告签订租房合同后，双方是否存在违约行为？原告的诉讼请求是否符合有关法律规定？为证明自己的主张，原告提供了租房合同一份，用以证明原、被告存在房屋租赁关系的事实。被告质证时，没有异议。被告没有提供证据。本院认证意见：原告提供的租房合同，被告没有异议，该租房合同具有真实性、合法性及关联性，本院予以认定。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年4月11日，原、被告签订租房合同一份，约定原告将位于东海港自己建造的部分房屋（12间）出租给被告使用，租赁期限自2013年4月15日至2016年4月16日，年租金为30000元，按年结算在每年4月15日前；被告负担水、电等费用，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方违约金15000元，因租用房屋所发生的除房屋大修费外的其他费用由被告承担，被告不得擅自转租或转借租房，不得改变房屋结构及用途，如被告改变房屋内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设施应事先征得原告的书面同意后方可施工。第八条约定：被告因经营需要，要求原告提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，原告应予以协助。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用。被告接收房屋后，即拆除吊顶、内部纱门窗，安装电线，但没有按约支付租金，经原告催讨被告至今仍未支付租金，而到庭审时被告仍将租房闲置着没有使用。被告称原告交房时没有腾清房屋，也没有提供房屋产权证明，致使其不能申领办厂用的营业执照，在签订合同二个月后，已经电话通知原告不再租房。原告称交房时，房屋内尚有几台粉碎机（食品加工设备），没有提供房屋产权证明是由于被告没有提出要求。本院认为，原、被告签订的租房合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，故该房屋租赁关系应为有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后原告已将房屋交付被告使用，但被告未按约支付租金，已经构成违约，经原告催讨被告至今仍未支付租金，致使原告不能实现合同目的。因此，根据法律规定，原告有权解除租房合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，符合解除合同的条件，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2013年8月28日向本院起诉要求解除与被告之间签订的租房合同，被告于2013年8月30日收到应诉材料。被告对原告解除合同的要求并无异议，并称“在签订合同二个月后，已经电话通知原告不再租房”，因此原告行使合同解除权符合有关法律规定，其向被告发出解除合同的通知有效，解除合同的起算日期应从应诉材料到达被告时即2013年8月30日开始。在双方解除合同后，被告应将实际租房期间（即自2013年4月11日起至2013年8月30日止）的相应租金支付给原告，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合原、被告双方的约定，但约定的违约金数额明显过高，应予调整，本院根据被告租用房屋的实际情况，按照被告应支付租金的20%确定相应的违约金。租房合同解除后，被告应将系争房屋恢复原状，因此原告要求被告将系争房屋对拆除、安装电线部分损害恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告接收房屋后不能申领办厂用的营业执照，原因在于其自己，责任应自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李月明与被告王晓明于2013年4月11日签订的租房合同自2013年8月30日开始解除；二、被告王晓明于本判决生效之日起十日内支付原告李月明房屋租金11583元（自2013年4月11日起按每月租金2500元计算至2013年8月30日止），并支付违约金2316.60元，合计13899.60元；三、被告王晓明于本判决生效之日起十日内将东海港原告建造的房屋对拆除、安装电线部分损害恢复原状；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费488元，减半收取244元，由原告负担121元，被告负担123元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审判员 沈建良二〇一三年十月三十日书记员 陶沈薇 更多数据：搜索“”来源：