（2013）思民初字第5181号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-09-30
案件名称
陈俊阳、叶速娜与中山巴黎春天（厦门）百货有限公司（房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈俊阳,叶速娜,中山巴黎春天（厦门）百货有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第5181号原告陈俊阳，男，1957年6月16日出生，住香港九龙荃湾。原告叶速娜，女，1959年5月28日出生，住香港九龙荃湾。共同委托代理人吴慧彬，福建兴世通律师事务所律师。被告中山巴黎春天（厦门）百货有限公司，住所地厦门市思明区中山路76-132号。法定代表人林可钦，总经理。委托代理人杜德海、黄庆美，福建天翼律师事务所律师。原告陈俊阳、叶速娜与被告中山巴黎春天（厦门）百货有限公司（以下简称巴黎春天（厦门）公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月12日受理后，依法由审判员林晞吟担任审判长，与审判员冯军、人民陪审员叶爱金组成合议庭于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告陈俊阳、叶速娜的委托代理人吴惠彬、被告巴黎春天公司的委托代理人杜德海到庭参加诉讼。根据被告申请，本院委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司评估确定厦门市思明区XXXX商业房地产于估价时点装修现状下的市场租赁价格。本案现已审理终结。原告陈俊阳、叶速娜诉称，被告于2010年向原告租赁位于思明区XXXX店面，租赁期限从2010年1月1日起至2012年12月31日止。在租赁期满前，原、被告就续租事宜多次协商，一直未达成一致意见。两原告即于2013年1月4日委托律师发函正式告知解除合同事宜。但时至今日，经两原告多次催告，被告至今仍无腾退租赁店面之意。两原告认为，根据合同约定，双方租赁合同已终止，被告继续占用原告店面的行为已构成侵权，原告有权收回店面。据此，原告为防止损失进一步扩大，特具此状，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求：1、判令被告腾退原告位于思明区XXXX店面；2、判令被告按每平方每月人民币1000元的租金标准支付原告自2013年1月7日至被告实际返还店面之日止的房屋占有使用费（暂计至起诉之日为237630元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告巴黎春天（厦门）公司辩称，一、原告的诉讼请求违背了涉案房产使用性质，不符合房产现状，损害他人利益，因此其主张不能成立。1、本案项下涉案房产系产权式商铺，存在着典型的所有权和经营权的分离，其使用价值只能通过整体性经营行为来实现。涉案房产所在楼栋，自设计时即按照大型商场的规格及标准进行建造，整个楼栋呈敞开式卖场结构。在对外销售时，开发商没有如一般的商品房买卖严格划分或者用墙体区隔不同的房屋面积，购买方购买时仅从概念中划出所买区域面积。涉案房产所在楼栋对外销售完毕后，即由被告向不同的购买人承租用于经营大型商场。其中原告自购买房产后至今一直向被告进行出租。被告认为，原告在购买涉案房产时即明确接受了这类所有权和经营权分离的房产性质，自愿将房屋的使用权对外让渡，并通过这一方式获取作为所有权人的相关收益，实际上原告也以向被告持续出租的方式再次确认了这一模式，即涉案房产的价值只能通过被告这类商业主体的整体性经营行为来实现，而不能由原告作为个体来单独进行。2、涉案房产的现状决定其不能独立使用，是被告管理使用商场的一个必不可少的组成部分。从使用功能上说，涉案房产属于整个商场的一个很小的组成部分，没有独立的围墙（柜台之间是以货柜进行区隔），而商场的供电供水、空调等设备设施均属于被告关联公司所有，涉案房产根本没有独立的水电、通道、空调等设备，涉案房产的使用必须依靠他人房产才能发挥作用，显然不具备独立的价值。假设原告作为单独的经营主体，其进行商业活动必须依附于被告商场整体的管理秩序（如保安、收银、清洁、促销活动等），就连基本的设施设备的使用都无法取得上述设施设备所有权人的同意，显然原告对涉案房产的经营使用必然会受到极大限制。3、涉案房产如独立使用，还会损害其他人的合法利益。涉案房产所在楼层还存在其他的房产所有人，其自愿统一将柜台全部出租给被告使用，并持续依此类方式获得投资收益。如原告独立使用涉案房产，基于前述使用功能及经营上的局限性，不但会使其自身的使用价值和收益受到贬损，商场其他房产的使用和收益也必将受到影响而大大降低，甚至还会导致丧失使用价值和收益的结果。根据《物权法》第71条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益”的规定和公平合理及诚实信用原则，可见原告的主张将会侵害其他人的合法权益。作为涉案房产类别的商铺，应当适用商事营业维持原则。商事营业维持原则是商事法律中的一种基本原则，其指在不侵害其他人合法权益的前提下，商事主体为盈利而实施的商事经营行为应具有持续性而非一时性。本案中，由被告持续进行商场整体运营显然更符合经营活动一贯的持续性和延续性，如果任由原告将涉案房产经营权收回，那势必会破坏整个商场的经营氛围，影响整个商场品牌价值的提升，阻碍被告经营活动的稳定持久进行，从而违反了商业营业维持原则，也有违反产权式商铺存在的目的。因此，在合理满足原告对租金收益要求的前提下，被告认为应当尽量保证被告经营活动的持续性和完整性。因此原告要求被告搬离腾空涉案房产的主张不能成立。二、原告关于房屋占有使用费的诉求已远远超出市场合理价值，显然不符合诚实信用原则的要求。退一步说，假使按照原告的主张，其提出的房屋占有使用费标准不仅远高出双方租赁合同中约定的租金价格，也超出了现阶段市场同等房产的租赁价格，原告的主张完全不具有基本合理性，严重违背了民法诚实信用原则的要求。针对原告该项诉求，被告已向贵院提出对涉案房产占有使用费价格合理性的评估申请，以求能够充分保障被告支付合理对价的合法权益。此外，原告作为涉案房产所有权人的收益表面上虽仅体现为租金，实质上已经包含了被告多年专业经营所得到的品牌及市场价值，如将使用权肆意收回，原告的经营收益将会依附于被告经营商场的价值，这对被告也是极不公平的。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，原、被告于2010年8月2日签订《柜台租赁合同》一份，约定原告将思明区XXXX单元（面积约79.21平方米）出租给被告使用；租金约定：月租250元／平方米；期限从2010年1月1日至2012年12月31日；合同期间：被告有权按照商场的整体格局对柜台进行装修；合同期满，双方不得对商场的装修提出任何要求或补偿；开具租赁发票而应交纳的税款由原告负责；若拖延租金达三个月，原告有权解除合同，收回场地，并追究被告的违约责任等。2013年1月4日，原告委托律师发出律师函催告被告支付租金；原、被告对租金一事未达成意见，被告认为原告对租金的要求远远超出了市场的合理价格区间，导致其无法进行续约；现该柜台租赁期限已届满，被告继续占有使用该柜台。原告遂诉至本院。审理中，被告提出反诉，本院经合议庭合议，由于原告起诉时针对原租赁协议，被告反诉的是要求签订新合同，超出了原诉求，属于新的法律关系，因此对被告的反诉本院不予受理。根据被告申请，本院委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司作出的厦巨司（2013）017号房地产估价报告：评估讼争房于估价时点且满足本次估价假设和限制条件和装修现状下的房地产市场租赁单价（含运营成本在内的毛租金）为443元／平方米·月（本次评估测算的租金为含按规定应缴的相关税费和物业经营管理费、维修费、中介服务费、保险费等运营成本在内的毛租金）。被告还提出：2004年11月16日，巴黎春天房地产开发（厦门）有限公司（现更名为春天世纪企业管理（厦门）有限公司）与厦门中正拍卖行有限公司签订的《竞买协议书》，约定春天世纪企业管理（厦门）有限公司经过拍卖取得了原名华辉广场所在的整栋商场物业及其附属设施（包括但不限于商场内现有的装修、电梯系统、消防系统、报案系统、供水系统、供电系统、空调系统、办公设施、维修设施、运输工具等）。春天世纪企业管理（厦门）有限公司作出声明，确认系上述设备与设施的所有权人，且仅提供给被告经营使用，并拒绝提供给该物业内其他产权人单独使用。以上事实有原告提供的房产证、柜台租赁合同、EMS邮件详单，律师函，被告提供的《柜台租赁合同》四份、《商品房预售许可证》、二层商铺的销售平面图、涉案房产所在楼层品牌专柜现状图、《联销专柜合同书》、涉案房产销售情况、涉案房产证、《竞买协议书》、声明、更名材料，法院委托鉴定机构作出的《房屋租金估价报告》及当事人庭审陈述等为证。本院认为，原、被告订立的《柜台租赁合同》系双方的真实意思表示，并且没有违反法律规定，是合法有效的。合同约定期限为二年，期限届满双方未能就续约一事达成合意，原告有权要求被告交还店面。原告在其与被告签订的租赁合同期限届满后发出了律师函，提出提高租金的续租事宜，双方未达成一致意见，被告以原告对租金的要求远远超出了市场的合理价格区间，导致其无法进行续约为由，时至今日被告未与原告续租，被告自2013年1月起未支付租金，现原告要求被告支付该部分租金应予支持。原、被告租赁合同期限届满后，被告仍继续使用讼争店面，根据合同法规定双方之间租赁期限为不定期租赁。双方原约定月租为250元／平方米，考虑到双方签订合同期限较长，且期限届满，原订立合同时的客观情况发生变化，继续履行原合同对于原告不能实现合同目的，本案审理中，原告申请对租金标准进行评估，经评估机构评估，讼争店面的月租金标准为443元／平方米，原告要求按月租金1000元／平方米的标准计算偏高，本院不予支持，应按月租金443元的标准计算租金为宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《?最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告中山巴黎春天（厦门）百货有限公司应于本判决生效之日起十日内交还原告陈俊阳、叶速娜址在厦门市思明区中山路76-132号二层第08A单元店面；二、被告中山巴黎春天（厦门）百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈俊阳、叶速娜厦门市思明区XXXX单元店面自2013年1月7日起至被告实际返还店面之日止的租金，按月租金443元／平方米计；三、驳回原告陈俊阳、叶速娜其他部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4864元，由原告陈俊阳、叶速娜负担2432元，被告中山巴黎春天（厦门）百货有限公司负担2432元。被告应负担部分应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。评估费13464元，由原、被告各承担6732元，被告中山巴黎春天（厦门）百货有限公司已垫付，原告陈俊阳、叶速娜应负担部分应于本判决生效之日起十日内支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 林晞吟审 判 员 冯 军人民陪审员 叶爱金二〇一三年十月三十日书 记 员 王丽娟附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自