（2013）成民终字第2695号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-05-07
案件名称
陈英与都江堰市广友置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
陈英；都江堰市广友置业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第二十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第2695号上诉人（原审被告、反诉原告）陈英。委托代理人罗军，四川中一律师事务所律师。委托代理人赵鑫，四川中一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）都江堰市广友置业有限责任公司。住所地：四川省都江堰市观景路**。法定代表人刘世群，董事长。委托代理人曾梓柯，四川重德律师事务所律师。委托代理人李凯，四川重德律师事务所律师。上诉人陈英因与被上诉人都江堰市广友置业有限责任公司（以下简称广友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2012）都江民初字第1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。二审期间，根据上诉人陈英的鉴定申请，本院委托四川鼎诚司法鉴定所对2006年12月6日的收据是否是杨曦璐所书写形成进行了鉴定，四川鼎诚司法鉴定所于2013年9月28日作出《文痕司法鉴定意见书》，鉴定期间不计入审限。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2006年12月12日，陈英与广友公司签订《商品房买卖合同》约定，陈英购买广友公司开发的“广友苑”2栋1单元3-3号房屋，单价按建筑面积计算为每平方米2199.03元，总价款为398200元，合同签订后，双方在都江堰市房管局办理了商品房买卖备案登记，但陈英未支付购房款。原审法院另查明，2005年5月18日，曾荣岱、陈东升、陶城签订《“广友苑”合作开发补偿协议》，三方合作开发“广友苑”商住楼，约定：…四、三方的权利义务：1、曾荣岱担任“广友苑”项目经理，负责“广友苑”的开发经营；2、陈东升负责营销工作、资金组织工作；3、陶城负责出纳工作并协助曾荣岱工作。杨曦璐与陈东升系夫妻关系，陈东升在“5.12”地震中遇难。杨曦璐系曾荣岱、陈东升、陶城合作开发的“广友苑”项目聘请的出纳。广友公司未向陈英交付本案诉争房屋。广友公司的一审诉讼请求：一、判令解除广友公司与陈英双方于2006年12月12日签订的《商品房买卖合同》；二、判令陈英协助广友公司对2006年12月12日登记在陈英名下的《商品房买卖合同备案表》（合同备案号：32533，商品房预售许可证编号：578）予以注销；三、判令陈英向广友公司支付逾期付款违约金19910元；四、判令陈英向广友公司给付资金利息损失（从2007年12月12日起至判决生效时止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；五、案件诉讼费用由陈英承担。陈英以广友公司逾期交付房屋为由提起反诉，其反诉请求：1、判令广友公司将符合《商品房买卖合同》约定的广友苑2幢1单元3-3号房屋交付陈英；2、判令广友公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并为陈英办理房屋权属证书；3、判令广友公司向陈英支付逾期交房违约金398200元；4、诉讼费用由广友公司承担。上述事实，有当事人陈述和广友公司提交的当事人身份信息，商品房买卖合同复印件，合同备案表原件及复印件；陈英提交的《商品房买卖合同》复印件，都江堰市房产管理局合同备案详情，（2010）都江民初字第558号民事判决书，“广友苑”合作开发补偿协议，迁出人员详细信息，常住人口详细信息，购房款单据等证据予以证实。原判认为，广友公司与陈英签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效协议，应予保护。根据该合同的约定，陈英从广友公司购买位于幸福镇联盟村4组“广友苑”2幢1单元3-3号房，应于2007年12月12日前一次性支付购房款，但陈英至2007年12月12日履行期限届满后至今未支付购房款，亦未有证据证明其已向广友公司支付购房款，其怠于支付购房款的行为，表明其不愿意履行《商品房买卖合同》，已构成根本违约，故广友公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法予以支持。根据合同第7.1.1.2条关于“买受人如未按合同规定的时间付款，……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”的约定，广友公司要求陈英支付违约金19910元的诉讼请求，原审法院予以支持。广友公司要求陈英支付资金利息损失双方合同未有约定，不予支持。陈英怠于支付购房款的行为，已构成根本违约，故其要求广友公司交付涉案房屋、为其办证、支付逾期交房违约金的反诉请求，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除广友公司与陈英于2006年12月12日签订的《商品房买卖合同》；二、陈英于判决生效之日起十五日内向广友公司支付违约金19910元；三、驳回广友公司的其他诉讼请求；四、驳回陈英的反诉请求。一审案件受理费249元，由陈英承担；反诉案件受理费3686.50元，由陈英承担。如果陈英未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原审被告、反诉原告陈英不服，向本院提起上诉称，本案涉及本反诉，双方争议极大，原审法院适用简易程序审理本案属于程序违法。陈英在一审时提出调查取证申请和鉴定申请，原审法院不依照法律规定进行审查就简单地作出不予准许的通知，剥夺了陈英申请复议的权利。陈英向原审法院提交了广友公司指定财务人员杨曦璐于2006年12月6日出具的“收款收据”，载明陈英所购房号为2-1-3-3，现户收款398200元。广友公司未提供合法有效的相反证据，应当依法确认收款收据的效力，原判否定收款收据的效力无事实和法律依据。生效判决已经确认本案讼争的商品房由曾荣岱、陈东升、陶城三方合作，挂靠在广友公司名下开发，杨曦璐系陈东升的妻子，担任出纳工作，杨曦璐出具收款收据的行为证明陈英支付了房款。案涉房屋办理了商品房销售备案登记，如果陈英没有支付购房款，广友公司不可能办理合同备案。广友公司提供的《商品房买卖合同》系复印件，无原件进行核对，复印件有涂改痕迹，广友公司涉嫌伪造证据。综上所述，陈英的反诉请求成立，广友公司的本诉请求应当依法予以驳回，故请求：1、撤销都江堰市人民法院（2012）都江民初字第1874号民事判决；2、驳回广友公司的全部诉讼请求；3广友公司将符合双方签订的《商品房买卖合同》的广友苑2幢1单元3-3号房屋交付给陈英；4、广友公司将办理权属登记需广友公司提供的资料报产权登记机关备案并为陈英办理房屋产权权属证书；5、广友公司向陈友支付逾期交房违约金398200元。被上诉人广友公司答辩称，本案事实清楚，权利义务关系明确，原审法院适用简易程序审理并无不妥。陈英和广友公司持有的《商品房买卖合同》原件均在5·12大地震中遗失，原判以复印件作为定案依据并无不妥，广友公司已经将讼争房屋备案到陈英名下，履行了合同义务，陈英以商品房买卖合同系复印件为由，推定其已经将购房款交付给了广友公司的理由不成立。陈英主张交付了购房款，未提供广友公司出具的有效的收款凭证，陈英只提供了一张残旧的便签纸书写的收据，且收据落款时间为2006年12月6日，而《商品房买卖合同签订的时间为2006年12月12日，在合同尚未签订时陈英就向广友公司支付几十万的房款不符合逻辑，而且收据上的经手人只写了一个“杨”字，负责人也只写了一个“陶”字，且该单据上没有广友公司公章，证人陶城也出庭证实未收到过陈英的购房款，也未向陈英出具过单据，该收据也不是当时的出纳杨曦璐所书写，原判支持广友公司的本诉请求，驳回陈英的反诉请求正确。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，2005年5月18日，曾荣岱、陈东升、陶城签订《“广友苑”合作开发补偿协议》，三方合作开发“广友苑”商住楼，并约定曾荣岱担任“广友苑”项目经理，负责“广友苑”的开发经营，陈东升负责营销工作和资金组织工作，陶城负责出纳工作并协助曾荣岱工作。杨曦璐与陈东升系夫妻，杨曦璐系“广友苑”项目出纳，陈东升在2008年5·12大地震中遇难。2006年12月3日，陈英与广友公司签订《商品房买卖合同》一份，陈英购买广友公司开发的位于都江堰市幸福镇联盟村四组“广友苑”2栋1单元3-3号，建筑面积181.08平方米的住宅房屋一套，单价按建筑面积计算为每平方米2199.03元，总价款为398200元，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2006年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，杨曦璐出具收据收到陈英交纳的购房款398200元，广友公司将《商品房买卖合同》交由都江堰市房产管理局备案。广友公司至今未向陈英交付案涉房屋。上述事实，有广友公司提供的《商品房买卖合同》（复印件），《商品房买卖合同备案表》；陈英提供的四川省都江堰市人民法院（2010）都江民初字第558号民事判决书；杨曦璐的常住人口信息，迁出（注销）人员详细信息，杨曦璐出具的收据和当事人的陈述，以及四川鼎诚司法鉴定所《司法鉴定意见书》等证据予以证实。关于合同的签订时间，广友公司提供的《商品房买卖合同》复印件上载明的时间为2006年12月12日，陈英对此提出异议，因该复印件无原件核对，与都江堰市房产管理局载明的购房时间2006年12月3日矛盾，故本院以《商品房买卖合同备案表》上载明的时间为准。关于陈英提供的2006年12月6日的“收款收据”的证明效力问题，仅从该“收款收据”上载明的经办人“杨”、和负责人“陶”字，不能得出该收据系广友公司出纳杨曦璐所书写。在本院释明后，陈英向本院提出鉴定申请，本院委托四川鼎诚司法鉴定所对“收款收据”是否系杨曦璐所书写进行了鉴定，四川鼎诚司法鉴定所作出的鉴定意见为：首行写有“2006.12.6”、“NO082981”，末行写有“经手人.杨”签名的《收据》笔迹中“杨”字及数字部分，与都江堰市人民法院民事一审卷宗正卷（2010年都江民初字第525号）第61、62、63、64、74页的都江堰市人民法院《送达回证》和第79、80页的四川省都江堰市人民法院《民事案件简易程序庭审笔录》上的“杨曦璐”签名及其落款日期的数字笔迹是同一人书写。虽然该鉴定意见书未对整个“收款收据”上的汉字及数字进行鉴定，是由于受到了双方当事人及本院均无法通知杨曦璐到庭提供鉴定所需的样本限制。“收款收据”上第一行的数字和最后一行经鉴定均属杨曦璐所书写，在广友公司未举出相反证据证明“收款收据”中间汉字及数字为别人书写的情况下，按照日常生活经验，本院推定“收款收据”中间的汉字及数字也为杨曦璐所书写形成，都江堰市人民法院（2010）都江民初字第525号民事一审卷宗正卷中庭审笔录和送达回证上杨曦璐的签名及落款的数字为杨曦璐所书写的事实得到了双方当事人的确认，鉴定机构以此作为样本进行鉴定所作出的鉴定意见符合客观规律，应予采信。广友公司和陈英均认可杨曦璐系广友公司出纳，其出具收据的行为能够证明杨曦璐代表广友公司收取了陈英所交纳的购房款。本院认为，陈英与广友公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据现有证据，能够证明陈英在签订《商品房买卖合同》后，及时向广友公司支付了全部购房款，陈英不存在逾期付款的违约行为，故广友公司以陈英未支付购房款为由，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，由陈英承担相应违约责任的理由不成立，本院不予支持。广友公司与陈英签订的《商品房买卖合同》在都江堰市房产管理局进行了备案登记，广友公司仍然具备履行交付房屋和协助办理权属证书的条件，故本院对陈英请求广友公司向其交付房屋和协助办理权属证书的请求予以支持。关于陈英主张的逾期交房违约金，双方在《商品房买卖合同》第九条中约定，出卖人逾期交房的，应按已付购房款的每日万分之五向买受人支付违约金，广友公司在一二审时均抗辩自己的行为不构成违约，该抗辩也包含了请求人民法院对过高违约金进行调整的意思表示。由于陈英未提供逾期交房给其造成损失的相应证据，本院认定广友公司逾期交房给陈英造成的损失为房屋租金损失，结合双方对陈英是否支付房款存在争议以及广友公司逾期交房时间较长的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情将广友公司应承担的逾期交房违约金调整为按陈英已付购房款的每日万分之一点五计算，对陈英反诉主张的逾期交房违约金部分予以支持。综上，因二审出现新证据而导致原判认定事实错误，处理结果不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省都江堰市人民法院（2012）都江民初字第1874号民事判决；二、都江堰市广友置业有限责任公司于本判决生效后十日内，将其开发的位于都江堰市幸福镇联盟村四组“广友苑”2栋1单元3-3号，建筑面积181.08平方米的住宅房屋一套交付给陈英；三、都江堰市广友置业有限责任公司于本判决生效后十日内，协助陈英办理都江堰市幸福镇联盟村四组“广友苑”2栋1单元3-3号住宅房屋的房屋产权证和国有土地使用权证；四、都江堰市广友置业有限责任公司于本判决生效后十日内，向陈英支付逾期交房的违约金（违约金按已付购房款398200元的每日万分之一点五，从2006年12月29日起计算至实际交付房屋时止）；五、驳回陈英的其他反诉请求；六、驳回都江堰市广友置业有限责任公司的诉讼请求。都江堰市广友置业有限责任公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费249元，反诉案件受理费3686.50元，二审案件受理费7871元，鉴定费4000元，合计15806.50元，由被上诉人都江堰市广友置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 骥代理审判员 曾光勇代理审判员 龚 耘二〇一三年十月三十日书 记 员 毛程程 来源：百度“”