（2013）甬镇民初字第834号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-05-16
案件名称
陈应皓与宁波合生创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈应皓,宁波合生创展房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬镇民初字第834号原告：陈应皓委托代理人：应颖（系原告母亲）被告：宁波合生创展房地产有限公司法定代表人：杨政委托代理人：周海平。原告陈应皓与被告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法由审判员张发生适用简易程序独任审判，于2013年9月5日公开开庭进行了审理，原告陈应皓的委托代理人应颖，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告陈应皓起诉称：2012年4月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为201001320054）一份，原告购买被告位于宁波市镇海区庄市街道合生国际城一期C区102幢03号房屋，房屋总价款为3284919元。根据《商品房买卖合同》第九条约定被告应于2012年12月31日前交付涉诉房屋，第十条约定逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。原告已按合同约定支付了全部购房款，被告直至2013年4月29日才书面通知交房，被告明显逾期违约。原告多次要求解除合同，并于2013年7月12日通过邮政EMS快递方式向被告送达解除商品房买卖合同的通知，但被告还是不予以解决，给原告造成很大损失，故原告诉至法院，诉讼请求：1.确认原、被告于2012年4月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201001320054）于2013年7月12日解除；2.被告返还原告购房款3284919元；3.被告向原告支付违约金164245.95元（3284919元×5%）；4.被告支付原告自2013年8月13日起至实际退还购房款给付之日止按照中国人民银行公布的同期贷款年利率计算的利息。被告合生创展公司答辩称：对于解除合同问题，请法院依法判决。如果法院判决合同解除，被告同意返还购房款。被告认为违约金过高，请法院适当予以调整。如果解除合同，被告支付了违约金，已经弥补了原告的损失，故不存在再支付利息的问题。原告陈应皓向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同一份（合同编号为201001320054），欲证明原、被告签订房屋买卖合同，对于房屋的交付以及其他权利义务及违约金等进行了约定的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。2.销售不动产统一发票二张、中国建设银行个人贷款支付凭证一张，欲证明原告已全部付清购房款的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但称贷款是由被告提供担保，如果解除合同，该贷款应当归还银行，解除被告的担保责任。本院对该证据的真实性予以认定。3.合生国际城交付通知书一份，欲证明被告逾期交房违约的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，被告通知原告于2013年4月29日交房。本院对该证据的真实性予以认定。4.个人住房（商业用房）借款合同一份，欲证明原告就涉诉房屋向中国建设银行股份有限公司宁波市分行贷款2000000元，该贷款已支付给被告的事实。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。5.退房暨承担违约责任通知函一份、EMS编号为1014130102504特快专递单一份、中国邮政储蓄通用凭证一份、浙江省浦江县公证处出具的公证书一份，欲证明原告对涉诉房屋的委托事项进行了公证，并于2013年7月12日将退房暨承担违约责任通知函及公证书的复印件一并邮寄给了被告，提出要求解除合同，被告于2013年7月13日收到。经质证，被告对该组证据无异议，称于2013年7月13日收到了退房暨承担违约责任通知函及公证书复印件，并认可其法律效力。被告合生创展公司未向本院提交任何证据。根据已经认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：2012年4月24日，原告陈应皓（买受人）与被告合生创展公司（出卖人）订立了《商品房买卖合同》（合同编号为201001320054）一份，约定了如下内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城居住项目一期C区，房号为第102#［幢］03号房，建筑面积共262.57平方米，房屋总价款为3284919元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。2012年4月24日，被告收到了原告购房款1284919元，2012年5月8日，被告收到了原告购房款2000000元，以上被告收到原告购房款总计3284919元。2013年4月29日，被告通知原告办理收楼手续。2013年7月12日，原告将退房暨承担违约责任通知函及公证书的复印件一并邮寄给了被告，提出要求解除合同，被告于2013年7月13日收到。另，2012年5月8日，原告陈应皓作为借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司宁波市分行、保证人即被告合生创展公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，陈应皓借款的数额为2000000元，用于购买宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城居住项目一期C区第102幢03号房屋，被告为该份借款合同提供阶段性连带责任保证。被告对原告的购房款已支付完毕的事实无异议。2013年9月24日，中国建设银行股份有限公司宁波市分行向本院表示同意以案外协商的方式解决与陈应皓的借款合同事宜，其单位不以第三人的身份参加到本案诉讼中来。本院认为：原、被告于2012年4月24日订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在合同中约定，出卖人应当在2012年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。现原告主张被告逾期交房的时间超过90天，故提出解除合同。因被告未能提供任何证据证明其逾期90天交房存在正当理由，故本院认为双方约定的解除合同条件已成就，原告可依法行使解除权。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告已于2013年7月13日收到原告寄出的书面解除合同通知，故本院认为双方订立的商品房买卖合同解除的时间为2013年7月13日，而不是原告主张的2013年7月12日。关于返还购房款，双方在合同中明确约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款。本院认为，被告收到原告的解除合同通知至今已超过30天，故原告主张的返还购房款3284919元的条件已成就，本院予以支持。关于5%违约金问题，双方当事人在合同中明确约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金”，现被告提出约定的违约金过分高于实际损失，请求予以降低。本院认为，当前一年期的贷款基准年利率在6%左右，故被告关于违约金过高的理由不能成立，本院对原告主张的违约金164245.95元（3284919元×5%）予以支持。关于原告主张的逾期返还购房款的利息，本院认为，被告未按照合同约定的时间返还购房款，给原告造成的利息损失是客观存在的，而上文提到的违约金是指解除购房合同的违约金，并不包括逾期返还购房款的赔偿。但在利息损失的起算时间点上，双方在合同明确约定出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，故根据被告于2013年7月13日收到原告要求解除合同通知的事实，本院认定被告应从2013年8月13日起支付利息。对于利率标准，本院参照中国人民银行公布的贷款基准利率确定为年利率5.60%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陈应皓与被告宁波合生创展房地产有限公司于2012年4月24日订立的《商品房买卖合同》（合同编号为201001320054）已于2013年7月13日解除；二、被告宁波合生创展房地产有限公司返还原告陈应皓购房款3284919元，并支付5%的违约金164245.95元；三、被告宁波合生创展房地产有限公司赔偿原告陈应皓自2013年8月13日起至本判决确定的履行之日止，以3284919元为基数，按年利率5.60%为标准计算的利息；四、驳回原告陈应皓的其他诉讼请求。上述二、三项的内容应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币34712元，减半收取17356元，由被告宁波合生创展房地产有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 员 张发生二〇一三年十月三十日代书记员 王玉燕 来源：百度“”