（2013）历商初字第1787号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-06-12
案件名称
雷选军与黄绪江居间合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷选军,黄绪江
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2013）历商初字第1787号原告雷选军，男，1980年12月8日出生，汉族，94326部队军人，住济南市。委托代理人宋立，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告黄绪江，男，1972年1月15日出生，汉族，美驰房产业主，户籍所在地山东省齐河县，现住甸柳新村。原告雷选军与被告黄绪江居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员闫秋芹独任审判，于2013年10月8日公开开庭进行了审理。原告雷选军的委托代理人宋立、被告黄绪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷选军诉称，原、被告于2013年5月5日签订房屋买卖意向金协议书一份，且原告雷选军按协议约定向被告黄绪江交付了意向金1万元。后被告黄绪江未促成原告雷选军与房屋出卖人房屋买卖交易，因此，原告雷选军向被告黄绪江要求退还意向金1万元，而被告黄绪江以各种理由拒绝退还，且以语言相威胁原告雷选军。根据双方签订《房屋买卖意向金协议书》的约定，被告黄绪江应于本协议签订后5个工作日内促成原告雷选军及房屋出卖人签订《济南市房屋买卖合同》。在此期间原告雷选军不得解除对被告黄绪江的委托，亦不得向被告黄绪江主张收回上述意向金。被告黄绪江如不能在约定时间内签订合同，原告雷选军有权解除本协议，同时被告黄绪江应在委托期届满后的5个工作日内无息退还原告雷选军已交付的全部购房意向金。根据双方的约定及法律规定，被告黄绪江违反协议约定，拒绝退还房屋买卖意向金无事实和法律依据。因此，请求法院依法判令：1、解除原、被告签定的房屋买卖意向金协议书；2、被告黄绪江退还原告雷选军房屋买卖意向金1万元；3、本案诉讼费由被告黄绪江承担。原告雷选军为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、2013年5月5日原、被告双方签订的房屋买卖意向金协议书，证明主体是原、被告双方，并且约定房屋意向金为1万元，并约定了双方的权利义务，退还的条件是第二款的第二条，并且意向金的内容在双方的责任中是有先后履行顺序的；证据2、原告雷选军手机短信内容打印件1份，证明被告黄绪江对房子的成交价格和签订房屋定金协议的相关内容从未向原告雷选军提起过，也从未通知过原告雷选军。被告黄绪江辩称，2013年5月6日原告雷选军在我处看了甸柳新村的住宅一套，当时雷选军表示有诚意购买此房，只是想房价不高于65万元，便委托我与房主磋商价格并缴纳了1万元的意向金。当时我已经向雷选军表示如果我与房主磋商成功他不买了则1万元不退，雷选军当时表示说“我肯定买，你跟房主谈就行”，我便与雷选军签了《房屋买卖意向金协议》。后我与房主张某某联系定于2013年5月7日面谈，见面后经过磋商张某某同意64万元出售，我便与张某某签了《房屋买卖定金协议》，张某某给我写了定金收条，我也将1万元转交给了张某某。当日我与雷选军联络时便告知他我已经和房主谈好了，让他明天就可以过来与房主签房屋买卖合同，雷选军当时表示说5月8日没时间，到9号再联系，之后我再打电话雷选军就以没在济南或钱不够等理由拒绝与房主见面。又过了几天雷选军的家人来我店找我，说现在房价太高买不起，房子不买了，要求退还1万元，还在我处故意吵闹逼我给钱，并对我威胁恐吓。因我已按照房屋买卖意向金协议书上约定的时间及要求帮雷选军与房主磋商成功，并已将1万元意向金转交给房主张某某作为定金，也及时通知了雷选军来与房主签订房屋买卖合同，是由于雷选军的毁约导致房屋买卖合同无法签订，故雷选军应承担全部责任和由此产生的所有后果。综上所述，我方认为原告雷选军的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告黄绪江为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、看房确认书2份，证明黄绪江带原告雷选军去看过涉案房屋；证据2、黄绪江与雷选军签订的房屋买卖意向金协议书，证明原告雷选军同意购买涉案房屋，并同意向黄绪江交意向金，且在第二条第三项中明确记载，黄绪江可以转付1万元定金，5日内通知原告雷选军签订房屋买卖合同；证据3、黄绪江与张某某（涉案房屋的房主）签订的定金协议，证明黄绪江已将1万元给了张某某作为定金，而且房主表示可以低于意向金签订的价格卖给原告雷选军；证据4、张某某给黄绪江出具的定金收条及张某某的身份证复印件各1份，证明黄绪江已经将1万元交给了张某某，作为定金；证据5、涉案房屋的房产证复印件，证明黄绪江与房主张某某已经见面，并将所有内容已经磋商完成；证据6、原、被告的通话记录1份，证明黄绪江已经通知过原告雷选军来签订房屋买卖合同，但雷选军一直没有来，只是找借口说没有钱。经审理查明：2013年5月被告黄绪江为原告雷选军介绍两套房源，原告雷选军看中了甸柳新村的房屋。2013年5月5日，原告雷选军为甲方，被告黄绪江经营的济南美驰地产（系个体工商户）为乙方，双方签订了《房屋买卖意向金协议书》一份，该协议约定：甲方雷选军欲购买的房屋坐落于：济南市历下区甸柳新村一区9号楼1单元603，房屋建筑面积54平方米，甲方雷选军希望的房屋总价款不高于人民币陆拾伍万元整（650000元）；甲方雷选军在签订本协议当天须向乙方济南美驰地产交纳购房意向金人民币壹万元整（10000元）；乙方济南美驰地产应于本协议签订后5个工作日促成甲方及房屋出卖人签订《济南市房屋买卖合同》。在此期间，甲方雷选军不得解除对乙方济南美驰地产的委托，亦不得向乙方主张收回上述意向金。乙方如不能在约定时间内签订合同，甲方有权解除本协议，同时乙方应在委托期届满后的5个工作日内无息退还甲方已交的全部购房意向金；如房屋出卖人同意以上述价格与甲方进行交易，则乙方有权将上述意向金直接转付房屋出卖人作为购房定金，乙方可于转付定金后通知甲方于5日内与房屋出卖人签订《济南市存量房买卖合同》。如因甲方原因不能履行本协议条款视为违约，已付意向金不予退还，并按本协议第一条所述总价款的百分之二向乙方支付违约金。被告黄绪江出示的证据显示：2013年5月7日，被告黄绪江以购买方（乙方）委托代理人的身份，与济南市历下区甸柳新村的业主张某某签订《房屋买卖定金协议》，济南美驰地产在该协议中为居间方（丙方），该协议约定：鉴于丙方为甲乙双方提供房产买卖的交易信息，促成甲乙双方达成购买意向，并共同委托丙方为该交易进行后续的居间服务，合同涉及物业地址位于济南市历下区甸柳新村的房屋及其附属设施，甲方以人民币640000（大写：陆拾肆万元整）出售给乙方，此价格为甲方的净得价。甲乙双方一致认可该房屋在交易过程中所产生的交易税费及中介服务费均由购买方承担。乙方在签订本协议时向甲方支付人民币10000元（大写：壹万元整）作为购买该房屋的定金。甲乙双方商定签订本协议后15天内准备相关资料并签订购买该房屋的《济南市存量房买卖合同》以便买卖交易顺利进行。该协议第六条约定：本协议一式三份，甲、乙、丙各方各执一份，自签字盖章之日起生效。涉案房屋业主张某某向黄绪江出具了壹万元定金的收条。后原告雷选军以未与济南市历下区甸柳新村一区9号楼1单元603业主签订房屋买卖合同为由要求被告黄绪江退还1万元意向金，被告黄绪江以已将意向金转为购房定金为由拒绝支付，双方发生纠纷，原告雷选军诉至法院。为查明案情，本院向案外人张某某了解相关情况。张某某称其是涉案房屋的业主，其身份信息与被告黄绪江提供的济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》显示的涉案房屋的房主的身份信息相符。张某某称其2012年底就将涉案房屋授权黄绪江出售，黄绪江庭审中出示的证据3定金协议是其与黄绪江签订，证据4定金收条也是自己向黄绪江出具的。当时是买房人无故拒绝买方，按照定金协议自己没有义务退还定金。只不过后来黄绪江又将房屋成功出售，张某某将该1万元退给黄绪江当做了中介费用。本院认为，被告黄绪江为原告雷选军介绍房源，原告雷选军看中了其中甸柳新村的房屋，并委托黄绪江与房主商谈价格，双方之间形成了事实上的居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据该规定，居间方无权以委托人的名义与另一方签订合同。本案中，原告雷选军与被告黄绪江签订的《房屋买卖意向金协议书》约定，乙方济南美驰地产应于本协议签订后5个工作日促成甲方即原告雷选军及房屋出卖人签订《济南市房屋买卖合同》。在此期间，甲方雷选军不得解除对乙方济南美驰地产的委托，亦不得向乙方主张收回上述意向金；乙方济南美驰地产如不能在约定时间内签订合同，甲方即原告雷选军有权解除本协议，同时乙方济南美驰地产应在委托期届满后的5个工作日内无息退还甲方即原告雷选军已交的全部购房意向金；如果房屋出卖人同意以不高于65万的价格出售涉案房屋，则乙方济南美驰地产有权将意向金直接转付房屋出卖人作为购房定金。根据该意向金协议书的约定，被告黄绪江在收到意向金后有义务与涉案房屋的房主商谈价格，一旦房主同意以不高于65万的价格出售涉案房屋，黄绪江应通知原告雷选军，在原告雷选军与房主签订《济南市房屋买卖合同》后，黄绪江方有权将1万元意向金转为购房定金，即被告黄绪江在不通知原告雷选军的情况下无权将意向金转为购房定金。据此，2013年5月7日被告黄绪江以原告雷选军的名义与涉案房屋的房主张某某签订的《房屋买卖定金协议》对原告雷选军不产生法律效力。在原告雷选军与被告黄绪江的居间合同关系中，被告黄绪江履行了自己的居间义务，带原告雷选军看了多套房屋，与房屋业主就房屋价格进行了商谈，最后非因黄绪江的原因导致房屋买卖合同未能签订，因此，原告雷选军有义务向被告黄绪江支付从事居间活动支出的必要费用。据此，对原告雷选军要求法院判令被告黄绪江退还房屋买卖意向金1万元的诉讼请求，本院认为应综合考虑被告黄绪江已履行带原告雷选军看房、与房主商谈价格等义务的因素，本院酌情确定原告雷选军支付被告黄绪江居间活动支出的必要费用4000元。被告黄绪江在扣除该4000元费用后，将剩余的6000元意向金返还原告雷选军。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告雷选军与被告黄绪江于二O一三年五月五日签订的《房屋买卖意向金协议书》；二、被告黄绪江于本判决生效之日起十日内退还原告雷选军6000元；三、驳回原告雷选军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币300元，减半收取150元，由原告雷选军承担60元，由被告黄绪江负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于济南市中级人民法院。代理审判员 闫秋芹二〇一三年十月三十日书 记 员 董玉凤 来源：