（2013）东中法民一终字第1778号

裁判日期: 2013-10-30

公开日期: 2014-02-18

案件名称

胡均政与唐金国、周雪莲、东莞市天宇房地产代理有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡均政,唐金国,周雪莲,东莞市天宇房地产代理有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2013）东中法民一终字第1778号上诉人（原审被告）：胡均政，男，汉族，1984年5月出生。委托代理人：张永斌，北京大成（温州）律师事务所律师。委托代理人：兰忠书，北京大成（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐金国，曾用名唐征国，男，汉族，1978年11出生。被上诉人（原审原告）：周雪莲，女，汉族，1981年4月出生。上述二被上诉人的委托代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。上述二被上诉人的委托代理人：朱堃，广东砝码律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市天宇房地产代理有限公司。住所地：东莞市石龙镇龙升路中央豪门*栋商铺105。法定代表人：吴娟。上诉人胡均政因与被上诉人唐金国、周雪莲及原审第三人东莞市天宇房地产代理有限公司（以下简称天宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第3996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2013年5月9日，唐金国、周雪莲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除唐金国、周雪莲、胡均政及天宇公司共同于2012年12月15日所签订的《房地产买卖合同》及其附件，唐金国、周雪莲有权没收胡均政支付的定金80000元。2、本案的诉讼费用由胡均政承担。原审法院经审理查明，唐金国、周雪莲与胡均政在天宇公司的撮合下于2012年12月15日签订一份《房地产买卖合同》及合同附件，约定胡均政向唐金国、周雪莲购买位于东莞市石龙镇龙升路152号中央豪门5栋801室的房屋（粤房地权证莞字第05005227**号、第05005227**号），总价款为1030000元。合同第二条约定，因本次交易而需向政府部门支付的一切税费由胡均政承担。合同第六条约定，若唐金国、周雪莲与胡均政双方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期支付房款等，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金。合同附件第二条约定，1、胡均政需在2012年12月15日支付80000元定金给唐金国、周雪莲。2、案涉房产已办理抵押登记，唐金国、周雪莲应在签订本合同后10天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起5日内一次性还清贷款，由唐金国、周雪莲承担还贷的一切手续费用。3、首期款100000元由胡均政直接支付给唐金国、周雪莲。4、胡均政应在2012年12月31日前签订银行按揭相关合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。唐金国、周雪莲与胡均政应于2013年4月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。签订上述合同的当天，胡均政即向唐金国、周雪莲支付定金80000元。之后在天宇公司的指引下，胡均政于2012年12月17日填写了个人住房贷款申请表，申请贷款820000元，并委托东莞市鼎业按揭服务有限公司办理银行按揭贷款及房产交易手续，就该委托事项还进行了公证；而唐金国、周雪莲则于2012年12月17日填写了二手楼交易申请表，也委托东莞市鼎业按揭服务有限公司办理房产交易手续，就该委托事项还进行了公证，并在2012年12月24日到中国建设银行打印了其贷款对账单，确认至2012年12月24日尚有415653.24元贷款本金未还。为了进行按揭贷款，天宇公司还指引双方对案涉房屋进行评估，2013年1月16日由东莞市国信土地房地产评估有限公司出具了房地产估价初评，评估案涉房屋价值1180100元。而后唐金国、周雪莲、胡均政与中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行签订了一份《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，约定胡均政将首付款60000元存入其在中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行开设的账户，并在此不可撤销地授权中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行对首付款进行冻结。之后，上述三方还与广东嘉华融资担保有限公司签订一份《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》，约定胡均政向中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行申请的贷款由广东嘉华融资担保有限公司提供担保，并授权银行把贷款资金划付至唐金国，周雪莲账户而进行止付，之后再授权银行把唐金国、周雪莲账户内收到的资金全部划付至担保公司的账户内而进行止付，并约定了从担保公司的专项账户内把款项划给唐金国、周雪莲的条件。这二份协议书均没有签署日期，唐金国、周雪莲主张是在2012年12月17日签订的，而胡均政则称不记得签署的时间。签订上述协议后，胡均政于2013年1月28日在中国邮政储蓄银行东莞市石龙支行开设的账户内存了60000元作为首期款，但之后当天又分多次把这60000元取走。而中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行于2013年2月1日经审批同意了胡均政的贷款申请，同意向胡均政贷款820000元，发放贷款的条件为：广东嘉华融资担保有限公司提供不可撤销连带责任保证担保已经生效，并且已经办理完毕购房合同备案、交易资金监管、过户等相关手续。原审法院曾向中国邮政储蓄银行股份有限公司进行调查，该行确认当时案涉贷款已经审批通过，但胡均政没有过来办理相关的手续，在该行通知胡均政时，胡均政表示要撤销贷款。因按揭贷款的手续一直没有办妥，唐金国、周雪莲与胡均政双方又未能达成新的协议，故案涉房屋的买卖交易一直耽搁至今。唐金国、周雪莲及天宇公司均主张，系由于胡均政不配合办理相关的贷款手续，也不缴交贷款相关的费用，导致双方的房屋买卖无法进行，是胡均政违约在先。胡均政则主张，是因为唐金国、周雪莲没有按约定清偿房屋的贷款，导致胡均政无法就案涉房屋办理贷款，所以是唐金国、周雪莲违约在先。另查，唐金国、周雪莲是在2013年5月17日还清了案涉房屋的贷款并申请注销抵押登记，后于2013年6月25日申请换证。以上事实有房地产权证、《房地产买卖合同》及附件、个人住房贷款申请表、承诺书、二手楼交易申请表、个人贷款对账单、房地产估价初评、《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》、《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》、贷款结清证明、中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书及谈话笔录、公证书、胡均政在中国邮政储蓄银行东莞市石龙支行开设的账户、短信内容打印材料以及原审庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，唐金国、周雪莲与胡均政天宇公司的撮合下签订的《房地产买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。本案双方争议的焦点在于：导致案涉房屋交易无法继续进行的原因在哪方。下面针对该争议焦点进行分析。首先，按照合同的约定，因唐金国、周雪莲的房屋已办理了抵押登记，因此唐金国、周雪莲应先向抵押贷款银行办理提前还贷手续。而之后唐金国、周雪莲、胡均政又与中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行、广东嘉华融资担保有限公司签订一份《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》，约定胡均政向中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行申请的贷款由广东嘉华融资担保有限公司提供担保，并授权银行把贷款资金划付至唐金国、周雪莲的账户而进行止付，之后再授权银行把唐金国、周雪莲账户内收到的资金全部划付至担保公司的账户内而进行止付，待取得案涉房屋的转移登记申请回执后才从担保公司的专项账户内把剩余款项划给唐金国、周雪莲。也就是说唐金国、周雪莲与胡均政双方对案涉房屋买卖的流程约定为先由胡均政申请到银行贷款，然后把部分贷款划给唐金国、周雪莲用于提前还贷，待胡均政取得案涉房屋的转移登记申请回执后才再把剩余款项支付给唐金国、周雪莲。而现在，虽然唐金国、周雪莲及天宇公司无法提交胡均政已收到银行同意贷款的通知书的相关证据，但原审法院曾向中国邮政储蓄银行股份有限公司进行调查，该行确认当时案涉贷款已经审批通过，但胡均政没有过来办理相关的手续，在该行通知胡均政时，胡均政还表示要撤销贷款，才导致贷款的流程无法进行下去，因此，从这一点看，是由于胡均政不配合办理贷款才导致双方的交易无法继续进行。其次，从天宇公司与胡均政间的短信往来内容看，天宇公司一直在催促胡均政提交相关的资料并预付费用，而胡均政很多时候是没有作出回复的，还曾于2013年4月8日回复天宇公司称不买房了，要求退款。再次，双方在签订了《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》后，胡均政本应在中国邮政储蓄银行东莞市石龙支行开设的账户内存60000元作为首期款，但胡均政在存款的当天又分多次把这60000元取走，导致这个首付款资金委托管理协议无法履行。综合上述三点，可见胡均政已以其行为以及短信表示其不想继续履行买卖合同了，因此，导致本案商品房交易无法继续履行的原因在胡均政，是胡均政违约。对于胡均政主张是由于唐金国、周雪莲的房屋办理了抵押登记，唐金国、周雪莲没有还清贷款才导致其无法办理按揭贷款，如前所述，胡均政的该抗辩理由与事实不符，原审法院不予采纳。至于胡均政主张还因为唐金国、周雪莲要求其承担剔除抵押权的担保费用，不符合合同约定才导致双方无法达成一致协议的，但根据天宇公司的陈述，唐金国、周雪莲已把担保的费用全额交给天宇公司了，胡均政需要缴交的只是二手楼税费、首期款以及预存供楼款等，因此，对胡均政的该主张，原审法院亦不予采信。而且胡均政在庭审时表示担保费具体是多少，胡均政也不清楚，从这一点也可以反证双方并非因为担保费的分配而谈不拢。基于以上的理由，原审法院认为，唐金国、周雪莲依据双方的买卖合同第六条的约定，要求解除与胡均政及天宇公司间的《房地产买卖合同》及附件，并没收胡均政支付的定金80000元，符合法律规定和双方的约定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、解除唐金国、周雪莲与胡均政、东莞市天宇房地产代理有限公司于2012年12月15日签订的《房地产买卖合同》及附件。二、唐金国、周雪莲无须向胡均政退回定金80000元。本案一审诉讼费用900元，由胡均政承担。胡均政不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院对事实认定不清。首先，原审法院对胡均政与唐金国、周雪莲买卖房屋的流程认定有误。胡均政与唐金国、周雪莲签订的《房地产买卖合同附件》第二款中的第2、4条清楚约定涉案房屋先由唐金国、周雪莲在签订合同后10天内办理还贷手续，并在银行通知还贷之日起5日内一次性还清贷款。胡均政的义务是在2012年12月31日前签订银行按揭相关合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。然而原审法院却以一份形势与内容都存在重大瑕疵的《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》为据，认定案涉房屋买卖的流程为先由胡均政申请有到银行贷款，然后把部分贷款划给唐金国、周雪莲用于提前还贷，待胡均政取得涉案房屋的转移登记申请回执后才把剩余款项支付给唐金国、周雪莲。该认定是错误的。其次，唐金国、周雪莲违反《房地产买卖合同附件》第二款第2条中约定应承担提前还贷的一切手续费用，是导致合同无法履行的根本原因。而原审法院错误的认定导致双方无法继续履行合同的原因在胡均政，进而认定胡均政违约亦是错误。（二）唐金国、周雪莲提交的《承诺书》、《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》、《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》三份证据已过举证期限，且证据存在重大瑕疵，原审法院不但将其认定为“新的证据”，而且根本不采信胡均政质证时提出证据存有瑕疵这一质证意见，导致本案认定事实错误。综上，胡均政请二审法院查明事实，依法改判。唐金国、周雪莲答辩称：（一）原审法院对案涉商品房的交易流程认定正确，对证据采信恰当。胡均政与唐金国、周雪莲在案涉《房地产买卖合同》及其附件履行过程中，经协商一致以实际行为变更了《房地产买卖合同附件》第二条第2点所约定的内容。（二）胡均政的根本性违约行为是导致案涉商品房销售合同被解除的根本原因。首先，在一审过程中，天宇公司明确证实：唐金国、周雪莲在案涉《房地产买卖合同》签订后次日便向天宇公司支付了30000元，该款项已包括唐金国、周雪莲需要承担的全部担保费用。其次，胡均政既违反了其与唐金国、周雪莲、中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行签订的《首付款资金委托管理协议》，将存入的监管资金60000元在存入当天便分多次取走。又拒绝支付其应当承担的银行评估费、房管所交易费等相关税费，还表示要求撤销贷款。显然，胡均政的根本性违约行为是导致案涉商品房不能如期到房屋登记机关办理申请买卖手续。综上，胡均政上诉理由不足，请二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据胡均政上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是1、唐金国、周雪莲与胡均政、天宇公司于2012年12月15日签订的《房地产买卖合同》及附件能否解除；2、唐金国、周雪莲收取胡均政的定金如何处理。对此，本院分析如下：一、关于案涉《房地产买卖合同》及附件能否解除问题。首先，唐金国、周雪莲与胡均政、天宇公司于2012年12月15日签订的《房地产买卖合同》及附件是合法有效的。由于胡均政在签订合同时已知悉了交易的房屋是按揭房屋，故唐金国、周雪莲与胡均政在履行《房地产买卖合同》及附件时，又与中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行、广东嘉华融资担保有限公司签订了《中国邮政银行购房贷款资金委托管理协议》，可视为唐金国、周雪莲与胡均政变更了《房地产买卖合同》及附件按揭付款的内容。原审法院认定案涉房屋买卖的流程为先由胡均政申请到银行贷款，然后把部分贷款划给唐金国、周雪莲用于提前还贷，待胡均政取得涉案房屋的转移登记申请回执后才把剩余款项支付给唐金国、周雪莲是正确的。根据唐金国、周雪莲与胡均政约定的付款程序，结合天宇公司的陈述意见及原审法院对中国邮政储蓄银行股份有限公司调查的情况来看，可认定胡均政不配合办理贷款才导致双方的交易无法继续进行，胡均政已构成严重违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，唐金国、周雪莲要求解除与胡均政、天宇公司于2012年12月15日签订的《房地产买卖合同》及附件合法有理，本院予以支持。其次，胡均政主张唐金国、周雪莲违约在先，缺乏依据，本院不予采信。唐金国、周雪莲提交的《承诺书》、《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》、《中国邮政储蓄银行购房贷款资金委托管理协议》三份证据虽然未注明签署的时间，但唐金国、胡均政均有在合同中签名，结合当事人陈述的情况，不影响该三份证据的证明效力。胡均政上诉认为上述三份证据有瑕疵，不具备证明力依据不足，本院不予支持。二、关于唐金国、周雪莲收取的定金如何处理问题。从本案查明的事实来看，案涉的《房地产买卖合同》及附件的解除是胡均政严重违约导致的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案由于是胡均政违约导致解除合同，故唐金国、周雪莲收取胡均政80000元无须返还。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由胡均政负担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　　黎淑娴代理审判员　　钟满福代理审判员　　钟　雯二〇一三年十月三十日书　记　员　　罗锦婵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第8页，共12页关注微信公众号“”