（2013）穗越法民三初字第477号

裁判日期: 2013-10-30

公开日期: 2015-09-01

案件名称

古国坚与黄伟佳、广州瑞佳投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市越秀区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

古国坚,黄伟佳,广州瑞佳投资顾问有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广东省广州市越秀区人民法院民事判决书（2013）穗越法民三初字第477号原告（反诉被告）：古国坚，现住：广东省从化市。委托代理人：李峰，广东提德律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄伟佳，现住：广州市越秀区。被告：广州瑞佳投资顾问有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：宋仕强，职务：总经理。上述两被告的共同委托代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。原告古国坚诉被告黄伟佳、广州瑞佳投资顾问有限公司（以下简称瑞佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告古国坚及其委托代理人李峰，被告黄伟佳、瑞佳公司的共同委托代理人胡桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月12日，原告与被告黄伟佳就广州市越秀区东风东路699号第三层83号商铺签订《商铺买卖合同》，原告已按约定支付了首期款及办证费用272240元，合同对过户登记及按揭也进行了相应约定，但两被告拒不按合同约定为原告办理产权交易过户手续，也未办理按揭手续，致使原告受到巨大的经济损失。另两被告在涉讼物业的销售中发布虚假的网络信息，欺骗诱导购房者，致使其与两被告签订了上述买卖合同。为此，起诉要求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《商铺买卖合同》；2、被告黄伟佳向原告返还购房款253000元及办证税费19240元，并承担因逾期办理房屋产权过户手续的解除合同违约金（自2011年7月12日起至返还购房款之日止，每日按253000元×1.5‰计）。被告瑞佳公司承担连带责任。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告于2012年10月12日与广发银行广州分行签订了个人购房贷款合同，且在2012年10月24日办理公证。因此，原告陈述未办理按揭手续并非事实。2、商铺买卖合同在2011年7月12日签订，合同约定250个工作日最后一天为2012年7月12月。但原告在其后的2012年10月仍与银行签订个人贷款合同并办理公证。其行为足以让被告相信是放弃解除合同的权利而要求继续履行商铺买卖合同。3、被告瑞佳公司对出卖人在合同中的全部义务和责任承担一般保证责任，原告主张的连带责任没有依据。被告黄伟佳反诉称：原告于2012年10月12日与广发银行股份有限公司广州分行签订了个人购房贷款合同，且在2012年10月24日办理公证，但却函告贷款银行及房管部门停止办理贷款及过户手续，导致涉讼商铺的过户手续无法完成，贷款无法发放。按照《商铺买卖合同》的约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续的，买受人须足额一次性支付全部房价款，逾期须承担违约责任。为此，反诉要求法院判令：原告立即支付购房款160000元及支付违约金，自2013年3月1日（提出反诉之日）起至给付之日止，每日按1.5‰计。原告对被告黄伟佳的反诉辩称：被告黄伟佳的反诉不成立，应予以驳回。被告黄伟佳在销售过程中存在虚假销售，导致原告签订商铺买卖合同，在被告黄伟佳没有按照合同约定向房地产交易中心递交商铺过户手续及资料，存在上述明显违约行为时，我方才通知被告黄伟佳以及房地产登记交易中心停止办证。上述行为是因被告黄伟佳的违约造成，我方不应向其继续支付购房款。我方要求解除合同应依法予以支持。被告瑞佳公司述称：同意被告黄伟佳的反诉请求。经审理查明，广州市越秀区东风东路699号383房（建筑面积10.6202平方米，使用性质为商业）的所有权登记在被告黄伟佳名下。2011年7月12日，原告（买受人）与被告黄伟佳（出卖人）、被告瑞佳公司（被告黄伟佳的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告黄伟佳购买上址商铺，房价款总金额为413000元，付款方式为按揭付款，2011年7月12日前支付253000元，余款160000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户；买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所（或其他指定场所）办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同；若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金。本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达。本合同生效后的250个工作日（原、被告双方确认为2012年7月12日）内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的，需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申某《房地产权证》。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、认购书第三条第3.7款约定的律师费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。上述合同签订后，原告向被告瑞佳公司支付了定金50000元、首期款203000元、税费13184元，另向广东一粤律师事务所支付了公证费、服务费1780元。原、被告双方确认上述合同没有约定办理银行贷款的具体时间。2012年9月1日，原告向广州市福业房地产代理有限公司（以下简称福业公司）支付了“入押、评估、登记费”4276元。原告称其没有委托该司办理按揭贷款手续，被告则称该司是贷款银行指定的委托机构。2012年10月24日，广东省广州市广州公证处出具编号为（2012）粤广广州第284172号《公证书》证明原告与广发银行股份有限公司广州分行于2012年10月12日签订了《个人购房贷款合同》，约定原告向该行借款16万元，用于购买涉讼商铺等。原告于庭审中称该合同实际签订于2012年7月4日，当时没有填写日期，现落款日期是银行事后填写的。2013年1月11日，被告黄伟佳向广州市房地产交易登记中心申请将涉讼商铺过户至原告名下。2013年1月14日，原告委托广东提德律师事务所律师分别向被告黄伟佳发出《律师函》，内容为：因被告黄伟佳未按合同约定在生效后的250个工作日内为委托人申办商铺的交易过户，也未按合同约定办理按揭贷款手续，存在严重违约行为；现要求立即解除上述《商铺买卖合同》，终止委托及商铺交易过户，并要求立即退还定金、购房款及所有的办证费用，并赔偿原告的损失等。同日，原告委托广东提德律师事务所律师分别向广州市房地产交易登记中心、广发银行股份有限公司广州天河支行发出《律师函》，内容为：因被告黄伟佳未按合同约定在生效后的250个工作日内为委托人申办商铺的交易过户，也未按合同约定办理按揭贷款手续，存在严重违约行为；原告已通知被告黄伟佳立即解除《商铺买卖合同》，终止委托及商铺交易过户，现特函告贵单位立即停办被告黄伟佳及其他受委托人提交的任何关于广州市越秀区东风东路699号第三层83号铺的交易过户及按揭贷款，以免造成原告更大的经济损失等。2013年1月23日，福业公司出具《情况说明》，内容为：该司于2012年5月16日通过电话方式通知原告前来办理涉讼商铺的银行按揭贷款手续，原告于2012年7月4日前来签件、第一次递交资料；该司于2012年9月20日通过电话方式通知原告补充提交资料，现该案件银行已同贷。原告于2013年1月16日向本院提起本案诉讼。根据原告的申请，本院于2013年2月1日查封了登记在被告黄伟佳名下的涉讼商铺的产权。原告为证明其主张，另提供了如下证据：1、广州市工商行政管理局向彭玲、邹贵华、吴雪花、秦艳慧、姚增贤出具的《信访复查事项补充告知单》（穗工商群〔2013121号〕）复印件，拟证明被告瑞佳公司因虚假广告被工商部门罚款150多万元；2、2013年4月7日广州公证处出具的《公证书》复印件两份，拟证明被告发布虚假广告。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的上述《商铺买卖合同》出自三方当事人的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，三方均应依约履行。该合同约定被告黄伟佳应在2012年7月12日前向房管部门申办涉讼商铺的交易过户手续，但前提条件是原告缴清全部房价款及税费。虽然该合同并未明确约定原告办理按揭贷款的具体时间，但据前述约定，应在2012年7月12日前的合理时间内。据福业公司出具的《情况说明》，该司于2012年5月16日通过电话方式通知原告办理涉讼商铺的银行按揭贷款手续，原告于同年7月4日递交相关资料；原告并于同年9月1日向某公司支付了“入押、评估、登记费”4276元；另据广州公证处出具的（2012）粤广广州第284172号《公证书》证明，原告于2012年10月12日与广发银行股份有限公司广州分行签订了《个人购房贷款合同》。可见，逾期办理交易过户手续并不可归责于被告黄伟佳。而且，原告在超过合同约定的办理交易过户手续时间三个月后，仍然签订贷款合同，亦应视为其同意顺延办理交易过户的时间，合同继续履行。至于原告认为两被告在涉讼物业的销售中发布虚假的网络信息，欺骗诱导购房者，致使其与两被告签订了上述买卖合同的论述，从现有证据看，并无涉及两被告有意欺诈投资者的内容，且就意向品牌商家部分，该内容亦并未表示商家已经进驻之意，两被告也无就其宣传作出具体的承诺，故原告提交的证据也不足以证明两被告存在商业欺骗或有欺诈广告；在两被告作出的相应宣传后，作为买受人的原告按照常理应该根据商场的地理位置、经营环境、投资前景结合出卖方的宣传进行综合考虑后，再作出是否与出售方签订正式合同的决定。因此，原告提出的诉讼请求欠缺理据，本院不予支持。原告于2013年1月14日向广发银行股份有限公司广州分行寄发律师函，停止办理贷款手续，导致未能向被告黄伟佳支付购房款余款，已构成违约，应依约向被告黄伟佳承担违约责任。被告黄伟佳反诉要求原告自提出反诉之日（即2013年3月1日）起计付违约金的请求合理，本院予以支持。但违约金的计算标准显然过分高于被告黄伟佳的实际损失，本院依法予以调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告古国坚应在本判决发生法律效力之日起15日内向被告黄伟佳支付购房款160000元。二、原告古国坚应在本判决发生法律效力之日起15日内向被告黄伟佳支付逾期支付购房款的违约金（以160000元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年3月1日起计至实际履行上述第一项判决之日止，违约金的总额不得超过160000元为限）。三、驳回原告古国坚的诉讼请求。四、驳回被告黄伟佳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13660元（包括本诉受理费8509元、反诉受理费2228元、保全费2923元），由原告古国坚负担12510元，被告黄伟佳负担1150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审　判　长　　梁志铭人民陪审员　　郑秋明人民陪审员　　郝铁军二〇一三年十月三十日书　记　员　　戴　鹏关注公众号“”