（2013）长民一初字第11号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2016-03-02
案件名称
民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
博生医疗投资股份有限公司,曹大贤,曹永贤,曹甲炫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第八条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）长民一初字第11号原告（反诉被告）：博生医疗投资股份有限公司，住所地：北京市朝阳区建国路91号院金地时代中心。法定代表人：林玉明，董事长。委托代理人：李明煌，吉林开晟律师事务所律师。委托代理人：付宇，公司职员。被告（反诉原告）：曹大贤，男，1954年8月23日生，朝鲜族，住长春市朝阳区。委托代理人：曹永贤，男，1964年3月20日生，朝鲜族，住长春市朝阳区。被告（反诉原告）：曹永贤，男，1964年3月20日生，朝鲜族，住长春市朝阳区。被告（反诉原告）：曹甲炫，男，1949年1月19日生，朝鲜族，长春市大贤经贸有限公司退休职工，现住长春市。原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司（以下简称博生公司）与被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博生公司委托代理人李明煌、付宇，被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）博生公司诉称：2008年10月20日，原告与三被告就租赁长春市朝阳区工农大路2508号房产用于开设专科医院一事协商一致并签订了租赁意向书。双方约定在被告取得房产所有权并办理房屋租赁许可证后，双方再签订正式房屋租赁合同。然而被告却用虚假手段骗取了上述房屋的租赁许可证，并以此骗取原告的信任，使原告误以为上述房产为被告所有，并于2008年11月5日与被告签订了房屋租赁合同，并依照约定向被告交付了920万元的房租。直到近期，原告才得知该房产并非被告所有，并且该房产无法办理消防验收手续。致使原告无法利用该场地进行医院装修、注册及从事相应经营活动。鉴于被告在与原告协商签订租赁合同期间，故意隐瞒与订立租赁合同有关的重要事项，致使原告所签订租赁合同的目的无法实现，蒙受到了重大经济损失的事实，特请求法院依法维护原告的合法权益，判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、三被告共同赔偿原告经济损失920万元及违约金500万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。三被告（反诉原告）辩称，我方在2001年12月5日与沈阳军区空军物资协调中心签订《房屋转让合同书》购得房屋，并已足额交款，有《房屋转让合同书》、《专用收款收据》、《军用土地补办出让金许可证》为凭，诉争房屋事实物权人就是曹大贤。原告曾多次了解并确认了此楼为我方在沈阳空军购买事实，原告没有任何证据能证明其“直到近期，原告得知该房地产并非被告所有”的诉讼主张。诉争房屋实际投资购买人为大股东曹大贤，小股东曹甲炫、曹永贤三人，我方及时向原告方提供了《股份确认书》，用以证明原告早已知道此楼的所有权归被告三人，不存在“使原告误以为上述房产为被告所有”和“直到近期，原告才得知该房产并非被告所有”的事实，该房屋租赁合同行为的主体是被告三人，该房屋租赁合同行为标的是9518.46平方米面积的房屋。2008年10月20日双方签订了《房屋租赁意向书》，2008年10月28日签订《吉林省工农大路2508号（原华洋饭店）楼租赁合同》（此合同后由2008年11月5日正式租赁合同所替代），2008年10月29日双方前去房地局共同办理了《房屋租赁合同登记备案证明》，并且原告出资3万元交的费用，我方认为不存在“以虚假手段骗取租赁许可证”的事实。城市房屋租赁实行登记备案制度，但都属于管理性规定，并非效力性强制性法律规定，不能作为房屋租赁合同生效的条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。原被告双方已经履行了租赁合同4年之久，不存在租赁合同无效的问题，原告诉请无理。2012年4月原告给执法局的答复文件，2012年5月双方签订的补充协议等，能够再一次证明此租赁合同的有效和真实性。双方签订的租赁合同意向书自2008年11月5日开始已经无效，原告依此提出诉请，是完全无效的民事主张，没有事实依据。原被告双方从2008年10月份相识一直到去年，双方的关系很好。原告委托我方一直看护租赁物四年之久，原告办理《医疗机构设置许可证》后，能够申请营业执照、消防许可、环保许可等手续，不存在办不了消防许可的情况。2012年博生公司王游主任说，公司前几年无序扩张40多家医院，主要大股东带资撤股，医院在大环境影响下营业收入急剧下滑，公司正常经营都非常困难，不能为长春的医疗机构投资5000万，决定从长春撤出，原告起诉纯粹为了不想承担500万元的违约金。被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫反诉称，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七、一百零八条，以及《租赁合同》第八部分第二条四款的约定，承租人一年来多次表态“说啥不干了”还要解除租赁合同，原告方应承担支付500万元违约金及赔偿实际损失410万的责任。赔偿金数额410万元，包含196.4万元的租赁物损失，97.0354万元的免租期租金损失，56.707万元的待租期损失，60万元的租赁物看护费用。原告（反诉被告）博生公司本诉部分为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：证据1、《房屋租赁意向书》，证明：原告与被告签订正式房屋租赁合同的前提条件为“被告为该房屋的所有人和被告负责办理房屋租赁许可证”。三被告质证认为：对该证据真实性无异议，我方认为租赁意向书，其不具备合同效力。证据2、《房屋租赁合同登记备案证明》（复印件），证明：该房屋租赁合同登记备案证明为虚假证明，被告欺诈原告的行为事实确凿。三被告质证认为：对该证据真实性无异议，原告在起诉书中也承认我们取得房屋租赁备案登记，并有房地局的收款凭据为证，该租赁备案证是真实有效的。证据3、原、被告于2008年11月5日签订的吉林省长春市朝阳区工农大路38号《租赁合同》，证明：原告基于对房屋租赁合同登记备案证明的信任而与被告签订了该租赁合同。三被告质证认为：对该证据真实性无异议，原告证明内容不准确。证据4、原、被告双方于2012年4月28日签订的吉林省长春市朝阳区工农大路38号租赁合同《补充协议》，证明：双方再次确认房屋租赁合同关系产生的基础为被告办理房屋租赁合同登记备案证明。三被告质证认为：对真实性无异议，2008年11月5日签订的正式合同第9部分第2款明确说明11月5日签订的正式合同替代以前签订的意向书、合同、备忘录等，均以本合同为准。因此原告主张合同关系基础是备案登记证明无事实根据。证据5、《房屋共有人确认书》、《房屋共有人同意出租确认书》、《委托书》，证明：三被告为房屋租赁合同的一方当事人，应共同承担赔偿责任。三被告共同委托曹永贤收取原告交付的租金。三被告质证认为：对于该组证据的真实性均无异议，对证明问题有异议，我们不应承担赔偿责任，双方合同是真实有效的，原告应按照合同约定及时支付给被告房租。证据6、《收据》，证明：被告共收取原告交付房屋租金920万元及办理租赁许可的费用3万元及被告代替原告办理医疗机构设置许可手续费10万元。三被告质证认为：对该组证据真实性均无异议，但是对证明问题有异议，其中对2010年6月8日的收据当中10万元手续费不认可，我方认为该10万元不是办理医疗机构设置许可手续费，而是活动经费，且被告也没有代替原告办理医疗机构设置许可批准书。证据7、吉林省卫生厅文件、公司预先核准通知书，证明：原告为履行《租赁合同》办理了开办医院的各项手续。三被告质证认为：真实性没有异议。证明问题有异议，但是中间断档一年。证据8、中国人民解放军沈阳军区空军物资供应协调中心向长春市规划局出具文件；证据9、《介绍信》；证据10、长计资（1997）50号文件；证据11、《重新补办规划批件申请书》；证据12、《建设工程规划许可证》；证据13、《城市规划验收合格通知书》；证据14、公有房屋所有权审查表一套；证据15、继续执行回转申请书及2002绿民执字第638号决定书；证据16、绿园法院执行听证笔录；证据17、《房屋转让合同书》；证据18、鸿翔公司机读档案。证据8-18证明：涉案房屋产权并非被告曹大贤或沈阳军区空军物资供应协调中心，该楼房建设、规划、产权登记均为长春鸿翔大酒店有限责任公司，该公司现正在主张权利，绿园法院已通知曹大贤不允许对房屋进行装修、出租、抵押担保或转让等。三被告质证认为：真实性都没有异议，但是对说明问题有异议。这组证据只能证明基建程序，与之后的租赁合同都没有关系。抵押担保的问题我们有法律文书，抵押都是无效的，我们没有存在隐瞒事实的情况。证据19：房屋抵押手续三套。证明：被告出租给原告的房屋上设有多项抵押，至今仍未消除，其中有两项他权利正是由被告曹大贤办理，说明曹大贤对房屋设有抵押的事实是明知，在签订《租赁合同》时故意隐瞒事实，已构成根本违约。三被告质证认为：真实性都没有异议，但是对说明问题有异议。办理诉争楼房抵押的是长春鸿翔大酒店有限责任公司，而不是我们。证据20、《备忘录》，证明：原告准备上市，所以双方在《租赁意向书》及《租赁合同》中约定，应办理租赁登记备案证。三被告质证认为：真实性有异议，对说明问题有异议。合同是否有效不在于是否备案。证据21：照片及《责令改正通知书》，证明：被告出租给原告的房屋出现严重质量问题，原告无法接收使用。三被告质证认为：对照片的真实性有异议，照片是2012年照的，2009年出租的时候不是这样的。另外整改通知是下达给原告的，租赁后维修责任在原告。租赁合同中约定以房屋现状交付给原告。三被告（反诉原告）本诉部分为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：证据1、2008年11月5日双方签订的《租赁合同》，证明原告签订的合同有效，该合同是双方履行的正式合同。原告质证认为：对该证据真实性无异议，该证据仅能证明双方签订的合同是合法有效的，但不排除被告的欺诈行为。证据2、沈阳军区空军物资供应协商中心出据的《房屋买卖确认书》，证明：原告承租的房屋所有权、物权归被告所有。原告质证认为：对该证据真实性无异议，但是对证明问题有异议，根据《中华人民共和国解放军房地产管理条例》第10条规定，军队转移房地产，无论数额多少，均应由总后勤部审批，该证据不能证明总后勤部批准了曹大贤购买上述军产的行为，不能作为认定曹大贤享有该房产所有权的证据。证据3、吉林省卫生厅下发的《设置医疗机构批准书》，证明原告已具备开立医院的条件，可进行医院装修，注册及从事相应经营活动。根据该批准书，证明原告已经做出了具体的行政行为，并且原告年年向卫生厅办了延期申请，并得到了卫生厅的许可，允许延期直到2013年7月15日，证明该批准书自今有效，批准书申报材料提供的是2008年11月5日双方签订的租赁合同。原告质证认为：对该证据真实性无异议，但是对证明内容有异议，我方申请延期的原因在于被告无法向原告提供有效证明材料，证明房产无瑕疵，且该房产的自然状态严重不符合法律规定的开办医院的条件，我方要求被告进行整改。同时违反合同第5部分第3条出租人应保持建筑物处于良好状态，本标的物不符合本条约定。证据4、2011年12月22日原告给长春中级法院执行局的笔录文书，证明：原告确认合同有效。原告质证认为：对真实性无异议。证据5、2012年4月18日原被告签订的《租赁合同补充协议书》，证明：原被告签订补充协议，再次确认合同有效。原告质证认为：对真实性无异议，对证明内容无异议。证据6、长春市朝阳区城管局下发的《责令整改通知书》，长朝执字12号文件，证明：原告向城管局声明合同有效。原告质证认为：对真实性和证明内容均无异议。证据7、原告给长春市朝阳区城管局的《复函》，证明：原告非正常使用四年半，委托房东看管四年半，原告已收租赁房屋。原告质证认为：对真实性无异议，但对证明问题有异议，我方从未接收房屋。证据8、《委托书》，证明：原告委托被告看护租赁物。原告质证认为：对真实性无异议，当时房屋不处于适租状态。证据9、2008年10月20日《房屋租赁意向书》，证明：双方签订过租赁意向书，该意向书不具备合同效力。原告质证认为：对真实性无异议，但我方认为该意向书合法有效。证据10、《房屋转让合同书》、《交款凭证》、《军用土地免交土地出让金许可证》，证明：原告租赁的房屋，所有权、物权归被告所有。原告质证认为：对真实性均无异议，但是对证明问题有异议，被告购买军产房的行为未获得总后勤部的批准，因此被告未取得上述房产的所有权和使用权。证据11、原告代理人黄黎川《授权委托书》，证明原告已接收该物业。原告质证认为：对真实性无异议，但是对证明问题有异议，该证据不能证明原告实际接收上述房产。证据12、《房屋共有人同意出租确认书》，证明该房屋共有人同意出租。原告质证认为：对真实性和证明内容均无异议。证据13、《租赁合同备案登记证明》及交款凭据，证明：办理了10月26日租赁合同备案，并按有关规定交纳相关费用。原告质证认为：对房屋租赁合同登记备案证明真实性有异议。证据14、沈阳军区空军物资供应协调中心给长春市房地局的函，证明：被告的房屋合法取得，被告是不动产物权人，所有权人。原告质证认为：真实性无异议，但是对证明内容有异议，该函件不能证明被告享有该房产的所有权和使用权。证据15、2009年1月26日原被告签订的《房屋买卖合同》，证明：原告确认被告通过转让所得此楼，原告对该房屋的原始状况完全了解。原告质证认为：真实性无异议，证明问题有异议。证据16、被告华洋饭店消防许可证，证明：原告不能办理消防许可的理由不成立。原告质证认为：真实性没有异议，但对证明问题有异议，这些都是2000年办理的，和本案无关，这个许可证都是一年一办，我们需要的是2008年到2012年的，提交的这份已经过期了。证据17、原告企业法人营业执照，证明：原告是合法单位。原告质证认为：对真实性无异议。证据18、2008年10月28日租赁合同一份，即100万的租赁合同，证明：这个楼出租是合法的，政府认可。房子可以出租，合同有效。原告质证认为：真实性没有异议，但是证明内容有异议。这份租赁合同如果办理下来租赁许可证并不能代表230万的合同不办理租赁许可证。证据19、原告市场开发部王游和曹永贤之间的互发短信，证明：合同有效，原告资金困难想停租、转租，看护费用在资金充足时再给被告。原告质证认为：对真实性有异议，都是复制品。从字面看，也不能看出来被告证明的问题，是双方的沟通，没有定性。证据20、长春东联装饰公司于2013年10月21日出具的《情况说明》，证明（2002）绿经执字第638-1号裁定与本案无关。原告质证认为：对真实性无异议，但对证明问题有异议，在（2002）绿经执字第638-1号裁定确定的责任主体为曹大贤，其独立承担民事责任，法院在执行笔录中要求曹大贤不允许出租房屋，曹大贤有义务遵守。本诉部分，对原告（反诉被告）博生公司所举的证据1-19的真实性，三被告均无异议，本院对博生公司所举证据1-19的真实性予以确认；原告对三被告提供证据，除证据13、19外，真实性无异议，本院对三被告本诉提交的证据，除证据13、19外的真实性予以确认。三被告（反诉原告）为证实其反诉主张，向法庭提供了如下证据：证据1、2008年11月5日双方签订的《租赁合同》（同其本诉证据1），证明：原告应承担违约金和实际损失。原告质证认为：对真实性无异议，但该证据不能证明我方承担损失赔偿责任和违约责任。证据2、原告给长春市朝阳区城管执法局的《复函》（同其本诉证据7），证明：租赁楼房近5年未装修、未使用，租赁标的受损。原告质证认为：对真实性无异议，但该证据不能证明楼体损失由我方造成，我方从未接收该房屋并从未有任何装修行为，因此不能造成任何楼体损失。证据3、原告代理人黄黎川的《委托书》（同其本诉证据8），委托被告看管租赁物。原告质证认为：对真实性无异议，但是对证明内容有异议，该证据不能证明原告实际接收上述房产。证据4、《看护经费统计表》，证明：被告看护房屋的费用。原告质证认为：对真实性有异议，仅认可看护费用发生28万元。原告（反诉被告）反诉部分未提交证据。原告针对三被告（反诉原告）反诉部分所举证据1、2、3的真实性无异议，本院对三被告反诉部分提交证据1、2、3的真实性予以确认。根据原、被告双方的举证、质证及合议庭认证，本合议庭认定的案件事实如下：1994年7月14日，长春市城乡建设委员会批准沈空物资供应协调中心在长春市工农大路新建综合办公楼，沈空物资供应协调中心隶属沈阳军区空军后勤部。1995年2月25日，沈阳军区空军后勤部批准沈空驻吉林省物资站修建沈空物资供应协调中心综合楼。1996年11月25日，经沈阳军区空军后勤部批准沈空驻吉林省物资站与黑龙江省华忠木业有限公司签订《租赁协议书》，将其修建的沈空物资供应协调中心综合楼租赁给黑龙ＸＸ忠木业有限公司，租期十年（1997年5月15日至2007年5月15日）。1997年1月8日，沈空物资供应协调中心向长春市规划局申请将在建项目的原报批件中的名称沈空物资供应协调中心综合楼更名为长春市鸿翔酒店，理由为：沈空物资供应协调中心综合楼，由于经费紧张，先后三次停工。经沈后勤部党委研究决定，由沈空物资供应协调中心与黑龙ＸＸ忠木业有限公司合资，在原综合楼基础上由华忠木业有限公司继续投资筹建长春市鸿翔酒店。1997年1月23日，长春市规划局下发长规字（97）007号建设工程规划许可证，建设单位为长春鸿翔大酒店有限责任公司，建设项目名称鸿翔酒店，建设位置朝阳区工农大路38号，建设规模8273平方米。1997年3月11日，经长春市工商局批准，黑龙ＸＸ忠木业有限公司法定代表人孙守忠发起成立长春鸿翔大酒店有限责任公司，企业住所为朝阳区工农大路38号，注册资本50万元。1997年4月14日，长春鸿翔大酒店有限责任公司向长春市房产产权管理处申请诉争房屋所有权初始登记。1997年4月18日，诉争房屋办理房屋所有权证，所有权单位为长春鸿翔大酒店有限责任公司，产权证号为：长房权字第16013**号。1997年11月，长春鸿翔大酒店有限责任公司将协调中心综合楼作价3200万元，新增注册资本至3250万元。长春鸿翔大酒店有限责任公司以产权证书为长房权字第1601378号的房屋作为抵押物为案外人借款提供担保，分别于1997年8月21日、1998年9月9日、2000年1月12日为抵押权人长春市同光城市信用社、长春市商业银行汽车贸易城支行、长春市商业银行珠江支行办理了长房他字1000768、1001083、1000025号《房屋他项权利证》。曹大贤作为领证人领某某的长房他字1000768、1000025号《房屋他项权利证》。2000年12月14日，沈空物资供应协调中心将长春市房地产管理局列为被告，长春鸿翔大酒店有限责任公司列为第三人向我院提起行政诉讼，请求撤销长房权字第16013**号房屋所有权证。我院于2002年3月15日作出（2001）长行初字第1号行政判决书，判决：一、撤销长房权字第16013**号房屋所有权证；二、由被告长春市房地产管理局重新做出核发房屋所有权证的具体行政行为。该判决已生效。同年，案外人长春东联装饰公司（曹大贤以长春东联装饰公司法定代表人的名义提起的诉讼）以长春鸿翔大酒店有限责任公司拖欠其工程款为由诉至法院，2000年11月17日，长春市绿园区人民法院作出（2000）绿经初字第657号民事判决书，判决：长春鸿翔大酒店有限责任公司给付长春东联装饰公司工程款1162万元及违约金366万元。判决生效后，绿园区法院于2001年2月25日，对长春鸿翔大酒店采取了强制执行措施，查封、扣押了长春鸿翔大酒店全部设备、设施，于2001年2月26日将酒店经营权及全部设施、设备及相关证照、印章移交给了东联公司，由曹大贤接收。（2000）绿经初字第657号民事判决书执行完毕后，2001年12月25日，绿园区法院作出（2001）绿经再字第4号民事裁定书，撤销（2000）绿经初字第657号民事判决书，驳回长春东联装饰公司起诉，理由是：长春东联装饰公司法定代表人是孙恒战（1997年9月7日前长春东联装饰公司法定代表人是曹大贤，起诉时法定代表人为孙恒战，现法定代表人为王强）并非曹大贤，（2000）绿经初字第657号案件中曹大贤未经孙恒战授权，即自称是法定代表人进行诉讼，是无诉讼权利而进行诉讼的越权行为，该诉讼行为对长春市鸿翔大酒店有限责任公司不能产生法律后果，且（2000）绿经初字第657号一案超级别管辖。2002年1月8日，长春鸿翔大酒店有限责任公司向绿园区法院申请，要求（2000）绿经初字第657号民事判决执行一案执行回转，2002年1月24日，长春东联装饰公司向吉林省高级人民法院提起诉讼，要求长春鸿翔大酒店有限责任公司偿还其工程款，绿园区法院于2003年9月28日作出裁定：中止（2001）绿经再字第4号民事裁定书的执行。2005年7月4日，东联公司向省法院申请撤回起诉，省高院准许撤回起诉。2001年12月5日，沈阳军区空军物资供应协调中心与曹大贤签订《房屋转让合同书》，将位于长春市朝阳区工农大路的综合楼转让给曹大贤，综合楼占地面积为6660平方米，建筑面积9518.46平方米，转让价格2100万元，并在合同中明确写明沈阳军区空军物资供应协调中心装让给曹大贤资产的内容是沈阳军区空军物资供应协调中心1996年11月5日租赁给原承租方黑龙ＸＸ忠木业有限公司时协调中心所拥有的资产，即9518.46平方米的房屋及部分附属和设备设施及6660平方米土地，不含原租赁方黑龙江省华忠木业有限公司承租后自行投资的资产。2004年7月15日，长春鸿翔大酒店有限责任公司法定代表人孙守忠因存在租赁沈空物资供应协调中心综合楼后，利用伪造的该楼国有土地使用证、房屋他项权利证作抵押，以长春市华中实业集团有限公司、长春荣坤木业有限公司的名义，骗取银行巨额资金的行为被我院（2004）长刑初字第201号刑事判决因犯贷款诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没有个人全部财产。2008年10月20日，被告曹大贤与原告博生医疗投资股份有限公司针对诉争房屋即原协调中心综合楼签订《房屋租赁意向书》，约定该意向书有效期至2008年11月30日止，在有效期内，曹大贤完成该房屋租赁的主体合法变更后，博生医疗投资股份有限公司携带本意向书、订金收据及相关证件，与曹大贤签署房屋租赁合同，自本意向书签订之日起，曹大贤承诺30日内办理完成房屋租赁许可证。2008年11月5日，曹大贤与博生医疗投资股份有限公司签订《租赁合同》，租赁标的为：“吉林省长春市朝阳区工农大路38号，建筑面积为9518.46平方米，占地面积6660平方米房屋”；租期约定为：“租期15年，租赁物业的租期自2008年11月5日至2023年11月5日，起租日为2009年6月5日，免租期自2008年11月5日至2009年6月4日”；租金约定为：“年租金230万元”；违约责任约定为：“除非本租赁合同另有约定，出租人或承租人单方解除本合同的行为应被视为违约，应承担相应的违约责任。合同双方当事人有本合同第八部分的违约情况发生时，违约方应当向守约方支付5000000元人民币的违约金。待承租人按照约定向出租人支付定金后，因出租人的原因导致本合同无法履行的，定金适用法律规定的定金罚则，并承担违约责任。在租赁期间，若出租人单方解除本合同的，第一，应退还承租人已缴纳的但尚未实际发生的全部租金，按照当月未履行租赁合同天数与当月的完整天数的比例退还当月承租人已付租金；第二，出租人应承担因单方解除合同给承租人造成的其他经济损失。承租人若单方解除本合同的，应当按照本合同第八部分第二条第一款的约定向出租人支付5000000元人民币作为违约金外，还应另行赔偿出租人因此遭受的实际经济损失。”2008年11月26日，三被告曹大贤、曹永贤、曹甲炫共同向原告出具了《房屋共有人同意出租确认书》。博生公司于2008年12月12日委托曹永贤对诉争房屋进行看管直至博生公司介入装修时止。截至博生公司2013年5月6日起诉之日止，博生公司共计向三被告足额支付四年租金920万元，另，博生公司并未对诉争房屋进行装修经营，2009年1月25日，博生公司与曹大贤又针对诉争房屋签订《房屋买卖合同》，现双方一致确认该买卖合同未履行，已废止。2011年8月18日，申请人长春鸿翔大酒店有限责任公司向绿园区法院提交继续执行回转（2001）绿经再字第4号民事裁定书申请书，绿园区法院于2011年8月24日下发恢复本案执行回转程序通知书。2012年5月29日，绿园区法院执行局以执行听证笔录的形式告知曹大贤，因（2001）绿经再字第4号案件正在执行回转审查过程中，楼房（本案诉争房屋）应保持现状不能再进行装修，对外出租、抵押担保或转让，曹大贤当庭表示一定配合法院工作。2012年12月27日，绿园区法院作出（2002）绿经执字第638-1号执行裁定书，裁定：一、被执行人东联装饰公司应在本裁定生效之日起十日内向申请执行人长春鸿翔大酒店有限责任公司清算组返还占有长春鸿翔大酒店的经营期间所产生的利润139601.93元；二、被执行人长春东联装饰公司应在本裁定生效之日起十日内向申请执行人退还占有的鸿翔大酒店投入在长春长城大饭店所有设施、设备及其他物资，退还以当年执行中双方在查封、扣押清单上签字确认的设施、设备及其他物资为准；不能返还的，折价抵偿；三、第三人曹大贤在被执行人长春东联装饰公司上述第一项强制执行后仍不能返还，又无其他财产可供执行，由取得财产的接收人第三人曹大贤予以返还；四、第三人曹大贤在被执行人长春东联装饰公司上述第二项强制执行后仍不能返还，有无其他财产可供执行，由取得财产的接收人第三人曹大贤予以退还，不能返还的，折价抵偿。该案正在执行过程中。庭审中，三被告撤回要求原告向其支付196.4万元租赁物损失的反诉请求及鉴定申请。本案争议的焦点为：1、原、被告双方签订的租赁合同及补充协议是否应予解除；2、三被告在履约过程中是否有违约事实存在，应否承担违约责任，违约金如何计算；3、原告在履约过程中，是否有违约事实存在，应否承担违约责任，违约金如何计算，三被告的反诉请求是否成立。针对争议焦点，结合原、被告双方的诉辩意见，本院综合评判如下：（一）确认解除原告博生公司与三被告于2008年11月5日签订的《租赁合同》及2012年4月28日签订的补充协议。原告与三被告签订的《租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与三被告于2013年8月22日一致认可解除该合同，故本院确认该《租赁合同》及补充协议解除；（二）三被告应承担向原告赔偿损失及支付违约金的责任。1、原告与三被告均认可《租赁合同》的出租方实为曹大贤、曹永贤、曹甲炫三人，依据双方2008年11月5日签订的《租赁合同》第八部分第一条第四款“出租人在租赁期间租赁物的产权出现瑕疵和隐瞒真实情况，及违反本合同第六部分第五条之规定视为违约”的约定，三被告负有在租赁期间向原告如实告知与租赁物权属纠纷相关事宜的义务，然而在2012年5月29日绿园区法院明确告知曹大贤诉争房屋不准装修、出租的情况下，三被告却未将此情节告知原告，仍然收取了下一年度租金，致使原告丧失了在第一时间做出商业判断的机会，最终导致合同目的不能实现。三被告存在向原告隐瞒真实情况的行为，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，三被告应向原告承担赔偿经济损失的责任，但鉴于原告并未对诉争房屋进行装修及经营的事实，本院认定三被告在涉案房屋被法院告知不得出租、抵押后仍然收取的一年租金即2300000元为原告的实际经济损失；2、关于违约金的数额问题，依据《租赁合同》第八部分第二条第一款“合同双方当事人有本同第八部分的违约情况发生时，违约方应向守约方支付5000000元人民币的违约金”的约定，三被告应承担向原告支付违约金的责任。在经本院释明三被告是否要求酌减违约金的前提下，三被告仍明确表示违约金数额应依照合同进行认定，故本院认定三被告应向原告支付违约金5000000元。（三）关于三被告反诉请求应否支持问题。由于原告并未拖欠三被告租金，其起诉要求解除合同亦基于三被告存在违约行为，故三被告主张原告擅自解除合同系违约的理由不能成立，其反诉请求原告向其支付970354万元免租期租金损失和567070万元待租期损失的主张，本院不予支持。至于三被告主张原告应向其支付看护费用600000元一节，因三被告未提出充分证据予以证实，而原告仅认可280000元，故本院认定原告应支付三被告诉争房屋看护费用280000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司与三被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫之间于2008年11月5日签订的《租赁合同》及2012年4月28日签订的补充协议；二、三被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫于本判决生效后十日内共同赔偿原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司经济损失2300000元，三、三被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫于本判决生效后十日向原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司支付违约金5000000元；四、原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司于本判决生效后十日内支付三被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫租赁物看护费280000元；五、驳回原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫其他反诉请求。如原、被告双方未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费214300元，由被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫负担110168.30元，由原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司负担104131.70元；反诉案件受理费37750元由被告（反诉原告）曹大贤、曹永贤、曹甲炫负担36588.46元，由原告（反诉被告）博生医疗投资股份有限公司负担1161.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 陈海彪代理审判员 李 迪人民陪审员 刘福宝二〇一三年十月三十日书 记 员 胡 亮 来自