（2013）玄锁民初字第624号

裁判日期: 2013-10-30

公开日期: 2014-03-10

案件名称

潘孝俊与黄才宾、邵汉芹、黄志怀、黄巧云、黄爱美房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市玄武区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘孝俊,黄才宾,邵汉芹,黄志怀,黄巧云,黄爱美

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

南京市玄武区人民法院民事判决书（2013）玄锁民初字第624号原告潘孝俊，男，1981年11月24日生，汉族，南京××机械制造有限公司员工。委托代理人陈爱东，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被告黄才宾，男，1954年12月27日生，汉族，南京市×气公司退休职工。被告邵汉芹，女，1955年9月21日生，汉族，南京市×××公园退休职工。被告黄志怀，男，1966年12月22日生，汉族。被告黄巧云，女，1969年9月10日生，汉族。被告黄爱美，女，1951年1月31日生，汉族。原告潘孝俊与被告黄才宾、邵汉芹、黄志怀、黄巧云、黄爱美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘孝俊及其委托代理人陈爱东到庭参加了诉讼，被告黄才宾、邵汉芹、黄志怀、黄巧云、黄爱美经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘孝俊诉称，被告黄才宾、邵汉芹因家庭缺乏资金，通过好邻居房产中介于2007年9月2日与原告黄才宾、邵汉芹签订了《房屋买卖契约》一份，协议约定被告黄才宾、邵汉芹将位于南京市玄武区×××庭××幢×单元302室的房屋（以下简称×××庭302室房屋）以26.2万元的总价出售给原告。协议签订后，原告潘孝俊按约将房款支付给被告黄才宾、邵汉芹。被告黄才宾、邵汉芹将房屋交付给潘孝俊居住使用至今。另占有房屋1%产权的黄桂华于2011年1月28日死亡，黄才宾、黄志怀、黄巧云、黄爱美系黄桂华的子女。×××庭302室房屋系经济适用房，按照政策规定需满五年后方可上市交易，因此当时未办理房屋过户手续，但约定该房屋在可以上市时，被告黄才宾、邵汉芹需协助办理过户手续。现该房屋已满足上市过户条件，但五名被告拒不协助原告办理过户手续，故原告诉至法院，请求法院判令被告黄才宾、邵汉芹履行《房屋买卖契约》，五被告协助原告办理×××庭302室房屋所有权及土地使用权的过户手续。被告黄才宾、邵汉芹、黄志怀、黄巧云、黄爱美未到庭参加诉讼，亦未答辩。经审理，查明以下事实：一、2007年8月26日，原告与被告黄才宾、邵汉芹至江苏鸣啸律师事务所就买卖×××庭302室房屋的相关事项及该房的权属情况做了律师见证笔录及律师见证书，明确该房屋登记产权人为黄才宾与黄桂华，其中黄才宾占99%，黄桂华占1%，但黄桂华已将1%的产权份额赠与给黄才宾，并办理了公证；黄桂华、邵汉芹明确表示愿意将房屋出售给潘孝俊，并愿意协助潘孝俊办理过户手续。二、2007年9月2日，原告（乙方）与被告黄才宾、邵汉芹（甲方）签订《房屋买卖契约》一份，双方约定：甲方将×××庭302室房屋以26.2万元的价格出售给乙方，其中在交房时支付25.2万元，尾款1万元在产权过户手续办理完毕后付清；甲方应保证房屋产权的真实性及无其他纠纷，在房屋可以上市交易时协助乙方办理房屋过户手续，因过户所产生的相关费用由乙方承担；房屋交接前发生的费用由甲方结清，交接后发生的费用由乙方支付；如甲方违约，甲方应支付乙方违约金20万元。三、《房屋买卖契约》签订当日，原告潘孝俊支付给被告黄才宾、邵汉芹购买×××庭302室房屋的房款25.2万元，尚欠10000元未支付。四、黄才宾之母黄桂华于2011年1月28日死亡，黄桂华配偶黄银春于2005年5月1日死亡。黄爱美、黄才宾、黄志怀和黄巧云分别系黄桂华的长女、长子、次子、次女。除黄爱美、黄才宾、黄志怀和黄巧云外，黄桂华无其他第一顺序继承人。2005年1月24日，黄桂华通过公正遗嘱的方式将其所占的×××庭302室房屋的产权份额转由黄才宾一人继承，作为黄才宾、邵汉芹夫妻共有财产。2006年7月26日，黄银春通过公正遗嘱的方式将其所占的×××庭302室房屋的产权份额转由黄才宾一人继承，作为黄才宾、邵汉芹夫妻共有财产。五、2008年3月4日，黄才宾、黄桂华取得了×××庭302室房屋的销售不动产统一发票。2009年2月11日，黄才宾、黄桂华取得了×××庭302室房屋的所有权证，其中黄才宾占99%的产权份额，黄桂华占1%的产权份额，该房屋系通过拆拆安置的经济适用房。2009年5月14日，黄才宾、黄桂华取得了×××庭302室房屋的国有土地使用权证。由于五被告均未到庭参加诉讼，致本案无法调解。上述事实，由原告陈述、原告提供的《房屋买卖契约》、《律师见证笔录》、《律师见证书》、《南京市征地房屋拆迁补偿协议》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、收条、欠条、销售不动产统一发票、遗嘱、公证书及本院庭审笔录等所证实。本院认为，原、被告于2007年9月2日签订的关于×××庭302室房屋的《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，虽然签订协议时被告尚未取得案涉房屋的所有权证，但该《房屋买卖协议》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行。虽然此后涉案房屋登记在被告黄才宾、黄桂华名下，其中黄才宾占99%的份额，黄桂华占1%的份额，他们对涉案房屋系按份共有，因黄桂华于2011年死亡，无论黄桂华在生前是否通过其他方式变更将其对涉案房屋所拥有的产权赠与给黄才宾的遗嘱公证，也无论黄才宾将涉案房屋出售给原告的行为是否经过黄桂华或黄桂华其他继承人的同意，根据物权法的相关规定，除共有人之间另有约定的，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上按份共有人或者全体共同共有人同意，故本案中，在被告未举证证明黄桂华与黄才宾有特别约定的情况下，占99%的产权份额的权利人黄才宾处分涉案房屋的行为符合物权法规定的要件，其处分行为合法有效。根据南京市的相关政策，经济适用房从取得购房发票之日起5年后可以上市交易。本案中，原告已按约支付了大部分购房款，被告黄才宾取得购买×××庭302室房屋的销售发票已满5年，符合政府规定的允许上市交易的条件，故原告要求被告黄才宾、邵汉芹继续履行双方签订的房屋买卖契约，黄才宾及黄桂华的其他继承人（即本案被告黄爱美、黄志怀和黄巧云）协助原告办理涉案房屋所有权及土地使用权变更登记手续，于法有据，本院予以支持。被告邵汉芹并非涉案房屋的登记权利人，也非黄桂华的继承人，因此办理涉案房屋所有权证及土地使用权证的变更登记无需被告邵汉芹的配合，故原告要求被告邵汉芹对此予以配合，本院不予支持。根据《房屋买卖契约》的约定，因办理变更登记而产生的相关税费由原告承担，且原告应在上述变更登记手续完成后，支付给被告黄才宾、邵汉芹购房尾款10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄才宾、黄志怀、黄巧云、黄爱美于本判决生效之日起十五日内协助原告潘孝俊办理将坐落于南京市玄武区×××庭××幢×单元302室房屋的所有权及土地使用权由权利人黄才宾、黄桂华变更为权利人潘孝俊的变更登记手续（因办理上述变更登记手续所产生的相关税费由原告潘孝俊承担，在上述变更登记手续完成后，潘孝俊支付给被告黄才宾、邵汉芹购房尾款10000元）。二、驳回原告潘孝俊对被告邵汉芹的诉讼请求。本案案件受理费10483元，减半收取5241元，由被告黄才宾负担（此款原告已预交，黄才宾于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告）；原告预交案件受理费的余款5242元，由本院退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费10483元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10105901040001276）。审　判　员　　李　伟二〇一三年十月三十日见习书记员　　鲁天琳关注微信公众号“”