（2013）吉中民一终字第854号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2016-05-04
案件名称
上诉人韩春利租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩春利,吉林市汇宇食品有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民一终字第854号上诉人（原审被告）：韩春利，住吉林市。委托代理人：王志辉。被上诉人（原审原告）：吉林市汇宇食品有限责任公司，住所地：吉林市船营区吉兴路45号。法定代表人：赵嘉林，该公司董事长。委托代理人：赵欣。委托代理人：邵红微，吉林保民律师事务所律师。上诉人韩春利因租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2013）船民一初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩春利及委托代理人王志辉，被上诉人吉林市汇宇食品有限责任公司（以下简称汇宇公司）的委托代理人赵欣、邵红微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇宇公司在原审时诉称：2011年1月10日，原、被告签订了一份《租赁协议书》，原告将其位于东北亚农产品批发市场1栋8号摊位出租给被告使用。面积为92.16平方米，月租金为：16，589.00元，期限自2011年1月1日至2011年12月31日止。合同第四条约定：被告应按时交纳租金和费用，每逾期一天，按应交费用的3%作为滞纳金。合同到期，如被告继续租赁须提前30日与原告签订新的《租赁协议书》，如期满前不续签新约，将视为被告放弃使用权。合同到期且不再续租时，被告应按时将摊位倒出，每逾期一天须向原告支付500元违约金。同日，双方签订了《粮油库房租赁补充协议》，原告将1672平方米库房租赁给被告，租金为每四个月78，096.00元，每四个月交纳一次，在租金到期前15天，将下四个月租金交付。其他有关条款按《租赁协议书》中约定的条款执行。租赁合同及补充协议签订后，原告如约交付了租赁摊位及库房，其中被告交付了2011年1月1日至4月30日库房租金78，096.00元，自此2011年5月至今未如期交付租金，拖欠原告租赁期间的租金156，192.00元。合同于2011年底期满后，双方未续签新约，根据《合同法》及双方合同约定，应视为双方租赁合同解除。被告在期满后仍占有该库房属侵权行为，给原告造成损失139，240.00元。故起诉，请求判令1、被告立即交还原告位于东北亚农产品批发市场的库房；2、被告给付原告库房租金156，192.00元及逾期给付滞纳金843，436.80元；3、被告给付租赁期满后占用库房使用费160，720.00元、违约金212，500.00元。诉讼后至被告实际腾迁前使用费标准按日35元每平方米计算，违约金按日500.00元计算；4、诉讼费由被告负担。韩春利在原审时辩称：一、2011年2月8日起，由于原告违反双方签订《租赁合同》的相关约定给被告造成损失，致使被告不能实现合同目的，合同已经解除，不存在拖欠问题。二、原告侵权行为发生后，双方已经就解除租赁合同达成协议，由于原告拒不赔偿才使问题没能解决。三、原告并无实际损失，至2011年3月份，被告因为资金紧张无法周转已经终止了经营，并将房屋主动交付原告，由原告自用或转交他人。综上，原告拒绝赔偿被告损失，不履行给付义务，原告应该承担一切后果责任。原审判决认定：2011年1月10日，原、被告签订了一份《租赁协议书》，原告将其位于东北亚农产品批发市场1栋8号摊位出租给被告使用。面积为92.16平方米，月租金为：16，589.00元，期限自2011年1月1日至2011年12月31日止。合同第四条约定，被告应按时交纳租金和费用，每逾期一天，按应交费用的3%作为滞纳金。合同到期，如被告继续租赁须提前30日与原告签订新的《租赁协议书》，如期满前不续签新约，将视为被告放弃使用权。合同到期且不再续租时，被告应按时将摊位倒出，每逾期一天须向原告支付500.00元违约金。同日，双方又签订了《粮油库房租赁补充协议》，原告将1672平方米库房租赁给被告，租金为每四个月78，096.00元，每四个月交纳一次，在租金到期前15天，将下四个月租金交付。其他有关条款按《租赁协议书》中约定的条款执行。租赁合同及补充协议签订后，原告如约交付了租赁摊位及库房，其中被告交付了2011年1月1日至4月30日库房租金78，096.00元，自2011年5月至今未如期交付租金，拖欠原告租赁期间的租金156，192.00元。合同于2011年底期满后双方未续签新约。被告在合同期满后，仍占有该库房328平方米存放面粉至今，其余面积由原告占有使用。另查，被告于2011年2月8日，发现存入库房内的面粉因潮湿而发霉造成了经济损失。为此，双方产生纠纷。韩春利诉至本院，本院于2012年11月27日作出（2011）船民一初字第150号判决书，认定：“被告汇宇食品公司作为出租方其整个东北亚市场（包括原告租赁库房、库供热）由其负责，由于未尽到应有的谨慎义务，致使原告韩春利承租的的面粉冷库（不需要热）暖气管爆裂跑汽，导致面粉库房面粉受热变质，故被告汇宇食品公司与原告韩春利之间损害存在因果关系。因此其对原告韩春利构成民事侵权，应承担相应的赔偿责任。原告韩春利作为库房的实际管理人，依据双方所签的租赁协议，对库房内的设施负有维护管理之责；对存放在库房内面粉负有适当监管之职；同时，原告韩春利作为经销粮油的业主，对面粉的存放条件应较常人更明晰，故受灾后应及时对面粉进行处理，以防止损失进一步扩大。事故发生后，原告没有采取必要措施防止损失扩大，直至本案诉讼时面粉已全部损失，故原告存在一定过错，应自行承担财产损失50%。”。故本院判决汇宇食品公司赔偿韩春利面粉损失651234.00元的50%，即325，617.00元。原告韩春利不服，提起上诉，吉林市中级人民法院于2013年3月20日作出（2013）吉中民一终字第57号判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2013年4月27日生效。原告汇宇公司于2013年3月12日起诉，请求判令1、被告立即交还原告位于东北亚农产品批发市场的库房；2、被告给付原告库房租金156，192.00元及逾期给付滞纳金843，436.80元；3、被告给付租赁期满后占用库房使用费160，720.00元、违约金212，500.00元，诉讼后至被告实际腾迁前使用费标准按日35元每平方米计算，违约金按日500.00元计算；4、诉讼费由被告负担。原审判认为：《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”本案原、被告自愿签订《租赁合同书》及《粮油库房租赁补充协议》不违背国家法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，原告如约履行了交付义务，被告占有、使用所租赁的库房，应依照合同约定，如期给付原告库房使用租金，拖欠不付，侵犯了原告的合法权益，应当承担给付租金义务。但被告未缴纳租金与在租赁期间其承租的面粉冷库（不需要热）暖气管爆裂跑汽，导致面粉库房内存放的面粉潮湿变质，双方因此发生纠纷，导致合同不能正常履行存在因果关系。本院（2011）船民一初字第150号判决书认定，双方对导致面粉库房面粉受热变质均存在过错，各自应承担50%责任。故在事故发生后，被告韩春利租赁期间（自被告韩春利应缴纳租金之月即2011年5月至2011年12月），对被告韩春利应缴纳租金亦应减轻50%责任。对于租赁到期后诉讼期间（即2012年1月至2013年4月27日，即吉林市中级人民法院二审判决生效之日），因双方未签订新约，被告仍占有使用原告238平方米库房，被告韩春利应参照原租赁合同赔偿原告租金损失的50%。对于吉林市中级人民法院二审判决生效后即2013年4月27日以后，双方未签订新约，被告仍占有使用原告238平方米库房至今，被告应当立即交还位于东北亚农产品批发市场的库房并参照原租赁合同赔偿原告租金损失。关于原告主张被告给付逾期滞纳金843，436.80元的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超出损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依照上述规定，原告主张2011年5月至12月期间，因被告未能依约给付库房租金156，192.00元的滞纳金843，436.80元，应认定过分高于造成的损失。应以拖欠库房租金78，096.00元（156，192.00元＊50%）的30%支持为宜，即23，423.80元。关于原告主张被告给付租赁期满后占用库房使用费160，720.00元的诉请，本院认为，其标准应以原合同约定的每月每平方米12元计算为宜，期限为：自租赁合同到期后的2012年1月至2013年4月27日吉林市中级人民法院二审判决生效之月的2013年4月，即16个月。计算方法为：12元X328平方米X16个月=19，680.00元的50%即31，488.00元。此期间的违约金，应以给付上述期间库房使用费31，488.00元的30%即9，446.40元，支持为宜。对于吉林市中级人民法院二审判决生效日期2013年4月27日以后即自2013年5月至2013年8月期间的库房使用费应为12元X328平方米X4个月=15，744.00元。此期间的违约金应为库房使用费15，744.00元的30%即4，723.20元。以后发生费用按上述标准执行。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，作出判决。原审判决主文：一、被告韩春利于本判决生效之日起7日内，将位于东北亚农产品批发市场的库房内存放的物品迁出，由原告吉林市汇宇食品有限责任公司经营管理；二、被告韩春利于本判决生效之日起7日内，给付原告吉林市汇宇食品有限责任公司拖欠的库房租金78，096.00元，并支付逾期给付滞纳金23，423.80元；三、被告韩春利于本判决生效之日起7日内，给付原告吉林市汇宇食品有限责任公司2011年5月至2013年8月期间的库房使用费47，232.00元，并支付违约金14，169.60元。原审判决后，韩春利不服，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，改判上诉人不承担民事责任。其主要上诉理由为；一审判决事实不清。2011年月10日，上诉人租赁被上诉人三座库房，合计面积1627平方米。其中，一库房存放面粉为冷库不供热，面积为328平方米。2011年2月8日，上诉人发现被上诉人在未通知上诉人的情况下，擅自上诉人承租的面粉库直接加注蒸汽供热，致使面粉库暖气爆裂，致使上诉人面粉库面粉全部被浸泡发霉变质，双方发生纠纷。2011年4月18日，上诉人通知被上诉人依法解除合同，将两座库房返还给被上诉人（合计面积1299平方米），存放面粉库由双方就责任分担发生纠纷上诉人起诉到法院。为了保存证据，维护上诉人的合法权益，上诉人一直占用面粉库（面积328平方米）存放被浸泡的面粉。上诉人交回的肉座库房，一座由被上诉人于2011年月出租给九禾公司使用。另外一座库房在收回后于2011年5月由上诉人对其拆除改造。上诉人交还租赁物被上诉人接受，双方已经以实际行动解除租赁合同。因此，上诉人认为不应当支付2011年5月至2011年12月的租金。二、一审判决自相矛盾，有多处漏洞。1、一审判决一方面认定上诉人应当交付2011年5月至2011年12月合计1627平方米的租金，另一方面不判令上诉人交纳所占用328平方米的面粉库，自2011年5月至2013年8月的使用费，这里明显存在重复计算。2、一审判决一方面认定2011年12月双方租赁合同到期后，合同已经解除。另一方面却按照已经解除的合同计算违约金。3、一审判决关于被上诉人损失的计算数额没有根据。根本不是按照判决所列的依据计算的，所以其数额的确定缺乏必要的计算依据，应当是无效的。被上诉人汇宇公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订《租赁合同书》及《粮油库房租赁补充协议》均为有效合同。被上诉人如约履行了交付义务，上诉人占有使用所租赁的库房，应当承担给付租金义务。但上诉人未缴纳租金与在租赁期间其承租的面粉冷库暖气管爆裂跑汽，导致面粉库房内存放的面粉潮湿变质，导致双方发生纠纷有关。原审认为，该纠纷在一、二审法院审理完毕后，双方未签订新约的情况下，上诉人仍占有使用原告328平方米库房至今，上诉人应当立即交还位于东北亚农产品批发市场的库房并参照原租赁合同赔偿被上诉人租金损失正确。被上诉人主张，上诉人应当给付其2011年5月至12月期间的滞纳金843，436.80元。原审认为，该主张过分高于其损失数额，依据相关法律规定应适当降低，应以拖欠库房租金78，096.00元的30%即23，423.80元支持并无不当。关于被上诉人主张，上诉人给付租赁期满后占用库房使用费的诉请，原审认为，应支持自租赁合同到期后的2012年1月起至2013年4月27日吉林市中级人民法院二审判决生效之月即16个月租金19，680.00元的50%即31，488.00元。此期间的违约金为31，488.00元的30%即9，446.40元。对于吉林市中级人民法院二审判决生效日期2013年4月27日以后即自2013年5月至2013年8月期间的库房使用费应为15，744.00元。此期间的违约金为15，744.00元的30%即4，723.20元。以后发生费用按上述标准执行支持并无不当。因证据不足，本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，558.00元，由上诉人韩春利负担。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 陈 新审判员 林凤岩二〇一三年十月三十日书记员 姜 雪 关注微信公众号“”