（2013）凤民一初字第01382号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-06-10
案件名称
左培春与梅传峰合同纠纷一审民事判决书
法院
凤阳县人民法院
所属地区
凤阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
左培春,梅传峰
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第六十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条
全文
安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）凤民一初字第01382号原告：左培春，女，汉族，1970年12月31日出生，安徽省凤阳县人，初中文化，农民。委托代理人：高建军，安徽治邦律师事务所律师。被告：梅传峰，男，1968年2月14日出生，汉族，安徽省凤阳县人，初中文化，农民，户籍所在地安徽省凤阳县殷涧镇河南村后孙组**号，现居住地安徽省凤阳县府城镇伟业佳园1号楼4单元302室。委托代理人：王秀家，凤阳县西泉镇法律服务所法律工作者。本院于2013年7月23日立案受理了原告左培春诉被告梅传峰确认合同无效纠纷一案。依法由审判员张睿适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告左培春委托代理人高建军、被告梅传峰及其委托代理人王秀家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左培春诉称：左培春与丈夫1993年结婚后，居住在凤阳县府城镇山后街八队275号，该处共有三间瓦房、两间小平房，均未办理准建证、房产证和土地使用权证等。2009年7月18日，左培春未经家人同意，私下以1万元的价格将上述房产转让给梅传峰，并签订房产转让协议。协议签订后，梅传峰给付了10000元房款，但左培春一直未将房屋交付梅传峰。由于涉案房产及宅基地均位于府城镇山后街村，梅传峰不是该村村民，依法不能享有山后街村的宅基地使用权，双方签订的协议违反了法律强制性规定，属于无效协议。请求确认左培春与梅传峰签订的转让房产协议无效。左培春为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据，并经质证：1、左培春身份证复印件一份。用以证明其主体资格。梅传峰质证：没有异议。2、转让房产协议书。用以证明2009年7月18日，双方签订房屋转让协议，左培春已经收到梅传峰的转让费。梅传峰质证：真实性无异议，时间是2009年7月18日，时至今日已明显超过诉讼时效，协议时双方真实意思表示。3、凤阳县府城镇山后街村民委员会证明各一份。用以证明房产是左培春所有，协议签订后房屋未交付。梅传峰质证：公章的真实性无异议，内容真实性合法性有异议，作为物权凭证是由物权登记部门签发，证明内容采取推测并不是真实意思表示。梅传峰辩称：房子位置正确，面积也对。三间瓦房、两间平房的来源不清楚。签订合同后没有到有关部门登记、备案、变更。我不是山后街村民，房屋现在我在使用。合同签订后，左培春没有找过我说合同无效等一些事宜。合同效力适用诉讼时效，本案明显超过诉讼时效。根据物权法15条规定，物权变更、登记并不影响合同的效力。双方签订协议是真实意思，不存在物权法15条规定，请求法院依法驳回左培春的诉讼请求。梅传峰未提供证据支持自己的抗辩。认证如下：左培春的证据：证据1，梅传峰无异议，证据效力本院予以认定；证据2，梅传峰对协议的真实性无异议，证据效力本院予以认定；证据3，对农村宅基地及房产，政府为确权机构，村民委员会证明不能证实房屋的所有权归属，该证据效力本院不予认定。根据上述认定有证据及当事人的陈述，查明如下事实：位于凤阳县府城镇山后街8队的左培春为凤阳县府城镇山后街村村民，丈夫郑德利，两人于2005年通过分家所得，取得位于该村8组的三间瓦房、二间小平房的管理权、使用权，该房产由郑德利的父母所建，无房产证、准建证等合法手续。2009年7月8日，左培春作为出让人，将该处房产及所占宅基地转让给了梅传峰，双方签订转让房产协议，内容如下：“转让房产协议书甲方：左培春乙方：梅传峰经协商，甲方愿将房产三间瓦房、两间小平房转让给乙方（包括土地使用权），转让费定为壹万元整。四至界线：东至郑德章后墙一米处，南至郑德会院墙为界，西至水井为界，北至村生产路为界。本协议一式两份，甲乙各执一份，签字之日起生效，不得反悔。甲方：左培春（签字）乙方：梅传峰（签字）中证人：邹玉明、方社明、沈立忠（签名）2009年7月18日”。协议并加盖了“凤阳县府城镇山后街村民委员会”公章。协议签订后，梅传峰支付了价款10000元，左培春也将房产交付梅传峰管理、使用。梅传峰管理、使用期间，也未办理房产初始登记等手续。另查，梅传峰凤阳县凤阳县殷涧镇河南村村民，其并不是府城镇山后村的村民。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据法律规定，宅基地的取得，必须经过政府审批，否则农户不能当然取得宅基地使用权，且取得宅基地的村民，必须是宅基地所在地的村民，否则不具备取得农村宅基地的主体资格。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。左培春与梅传峰签订的协议，转让的是房产和宅基地，属于不动产，左培春没有提供房产证、土地使用权证，不能证实其对所处分的房产具有所有权。受让人梅传峰不具有宅基地所在村的村民资格，双方房产转让后，也没有办理变更登记，不发生物权效力。故左培春关于其与梅传峰签订的转让房产协议无效的请求符合法律规定，本院予以支持；梅传峰关于协议有效的辩称意见无法律及事实依据，本院不予采纳。对于梅传峰关于左培春的起诉超过诉讼时效的辩称意见，诉讼时效为债权纠纷方才适用，本案为因物权而产生的纠纷，不适用诉讼时效的规定，梅传峰的辩称意见不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条的规定，判决如下：左培春与梅传峰2009年7月18日签订的《转让房产协议书》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告梅传峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 张 睿二〇一三年十月三十日书记员 许晓东附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农用地的，依法本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 更多数据：