（2013）栖民初字第1080号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-12-27
案件名称
原告南京新鸿运物业管理有限公司与被告王拥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京新鸿运物业管理有限公司,王拥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2013）栖民初字第1080号原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市汉中路185号。法定代表人王中宁，该公司董事长。委托代理人甘际，男，汉族，1972年2月23日出生。委托代理人刘霞，女，1973年7月21日出生。被告王拥，男，汉族，1969年11月8日出生。原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告王拥物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月7日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员程前葆独任审判，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司委托代理人甘际、刘霞，被告王拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新鸿运公司诉称，原告是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2005年10月19日与被告签订服务合约，约定物业服务管理费为每月每平方米0.6元，公摊水电费按每半年50元预收，上述费用每半年交纳1次。被告仅交纳了2005年10月19日至2010年6月30日的物业服务管理费和公摊水电费，经原告多次催缴并书面送达催款通知书仍然拒缴。2007年10月原前期物业服务合同到期之后，小区没有成立业主委员会，也没有选聘新的物业公司，故原告继续为小区提供物业服务。至2011年9月底原告撤出小区，因为业主不缴费，每月还要垫付水电费7、8万元，原告不能正常经营，导致无力经营。原告完全按照服务合同及公约的要求履行义务，做到24小时值班，定时巡逻。我原告对小区卫生每天都有保洁员清洁，不存在杂草丛生的现象。关于滞纳金，原告与开发商签订前期物业委托合同及原告、业主与开发商签订的临时公约中都有明确约定，按每日万分之五计算。为维护原告合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令被告：交纳2010年7月1日至2011年9月30日拖欠的物业服务费780.5元（86.73平方米×0.6元／月／㎡×15个月）、1年公摊水电费100元，并承担滞纳金483.7元（从2010年7月起，每月费用为物管费和公摊水电费60.3元，按每日万分之五计算）；被告负担诉讼费用。被告王拥辩称，在原告提供物业服务期间，小区杂草丛生，路灯缺失，楼道没人定期清理。原告的物业服务合同期是2004年9月28日至2007年9月27日，合同到期后处于无合同的状态，2007年10月之后物业合同无效，被告作为业主有权利不缴纳物业费及其他费用。经审理查明，2004年9月27日，南京某某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某某公司）和原告新鸿运公司签订某某花园前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。2005年10月19日，原告与被告王拥签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。同日，原被告及某某公司还签订了业主临时公约，该公约第三十一条约定了物业服务费标准和公摊水电费的收取（与前期合同约定相同）；第三十二条约定物业服务费每半年交纳，于每年6月和1月底前交纳；第五十二条约定，业主未能按时如数交纳，应按每日万分之五标准支付违约金。原被告一致确认：被告在小区的房屋为某某XX幢X单元XXX室，为多层住宅，建筑面积为86.73平方米。被告的物业服务费用和公摊水电费已交纳至2010年6月，之后未再交纳。在前期合同3年期满后，该小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，但原告均未与建设单位或小区业主委员会签订物业服务合同。2012年2月21日，原告向被告邮寄书面催缴函，明确被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费（均与原告诉讼请求的金额一致）、滞纳金和缴费的地点、期限、联系电话。以上事实，有双方当事人的一致陈述，原告举证的前期物业管理委托服务合同、物业管理服务合约、业主临时公约、催缴函及本院开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告新鸿运公司和某某公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告及某某公司签订的业主临时公约，原被告签订的物业管理服务合约，均系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，合同当事人均应按约履行。原告新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。在前期合同到期后，虽然原告均未与建设单位或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，原告和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。业主逾期履行支付费用的义务，如无法定依据和合同约定情形，则构成违约，应当承担违约责任，即从逾期时按约定的每日万分之五承担违约金。物业服务过程中的不尽人意之处，不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由，本案所涉相关物业管理服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定新鸿运公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。因此，被告辩称的意见，不能构成不履行约定义务的充分依据，本院不予采纳；原告主张的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告王拥于本判决生效之日起五日内支付原告南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费780.5元（2010年7月至2011年9月）、1年公摊水电费100元，并承担滞纳金483.7元，合计1364.2元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王拥负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 程前葆二〇一三年十月三十日见习书记员 郑佳玲 更多数据：搜索“”来源：