（2013）北民一初字第1024号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2015-06-07
案件名称
柳州市欣华物业服务有限公司与曾金兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市柳北区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市欣华物业服务有限公司,曾金兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一初字第1024号原告柳州市欣华物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市。法定代表人黄金线，系该公司总经理。委托代理人邓柏林，系该公司副总经理。委托代理人韦桂清，系该公司副总经理。被告曾金兰，女，1962年8月8日生，汉族，广西壮族自治区柳城县人，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市。委托代理人曾新开，男，1956年9月1日生，汉族，广西壮族自治区柳城县人。原告柳州市欣华物业服务有限公司与被告曾金兰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月26日受理后，依法组成由代理审判员沈桐生担任审判长，人民陪审员文记珍、莫欣能参加的合议庭，于2013年9月29日公开开庭审理了本案。书记员谢耀逸担任记录。原告柳州市欣华物业服务有限公司委托代理人邓柏林、韦桂清，被告委托代理人曾新开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2004年2月1日与香森丽园开发建设单位柳州市新景房地产置业有限公司签订《香森丽园住宅小区前期物业管理服务委托协议》（以下简称“协议”）承接并对香森丽园住宅小区实施了物业服务，且以柳州市物价局柳价字（2006）171号《关于重新核定香森丽园前期物业服务收费标准的批复》文件规定作为收费标准（每月0.5元／m2）。原告自承接香森丽园物业服务项目以来，已按照《协议》尽责提供了服务，并得到了广大业主的认可（历年度物业收费均在95％以上），香森丽园的园区、园貌建设也得市物业同行和柳北区建委的肯定和好评，而被告享受了服务却无视原告的辛勤劳动一再拖欠应缴费用，原告向被告催缴欠费，但被告至今仍未履行缴费义务。因被告不缴费侵害了原告和交费业主的利益并严重影响原告正常开展物业服务，为了维护原告的合法权益和保障整个小区物业服务工作的正常开展，根据国务院和广西壮族自治区颁布的《物业管理条例》和“协议”的相关规定，特对被告提起诉讼，请求人民法院判决：一、被告曾金兰支付从2009年6月1日至2013年4月30日所欠4301元，其中物业服务费4167元、楼道灯公摊费134元；二、被告曾金兰按每日3‰给付滞纳金（违约金）17813.9元（4167元×3‰／天×1425天）；三、被告曾金兰承担本案全部诉讼费。原告提供的证据及其证明观点如下：1、香森丽园住宅小区前期物业管理服务委托协议，证明原告了提供物业服务；2、关于重新核定香森丽园前期物业服务收费标准的批复，证明欣华物业公司对香森丽园的物业服务收费是得到物价部门批准；3、照片，证明原告向被告催缴欠费。被告辩称，第一，2009年6月1日至2011年5月30日期间的费用原告已经超过了诉讼时效，请法院驳回原告的诉请；第二，被告的房屋在2006已经出现的墙体开裂，但是原告推诿说是房开商的问题，但是房开商又称已经委托原告去处理，双方互相推诿，到了2009年已经超过了房屋的保修期限，从那时开始被告就没有再交物业费了；第三，被告认为其没有欠原告的物业费，原告的诉请没有证据；第四，原告进驻小区以来，长期在小区路内停放车辆，把业主的公共使用区域变成自己的收费停车场，自己从中谋取私利，这是对全体业主权利的侵害。被告提供的证据及其证明观点如下：1、墙体照片，证明被告的房子开裂有裂缝；2、停车照片，证明原告用小区的安全通道作为其收费停车场私自收费，侵害了小区业主的利益。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3真实性未提出异议，原告对被告提供的证据1、2真实性未提出异议，本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以认定，作为认定本案事实的参考。经审理查明，原告柳州市欣华物业服务有限公司系一家从事物业服务的有限责任公司，2004年2月1日，原告与柳州市香森丽园住宅小区的建设方柳州市新景地产置业有限公司签订一份《“香森丽园”住宅小区前期物业管理服务委托协议》，该合同约定，原告为柳州市香森丽园住宅小区提供前期物业服务，合同约定的物业服务期间为从2004年2月1日起至小区业主委员会合法成立止。原告称柳州市香森丽园住宅小区的物业服务费用按建筑面积每平方米每月0.5元的标准收取，公摊电费按每户每月3元的标准收取，根据被告的房屋面积计算后，被告自2009年6月1日至2013年4月30日欠费共计4301元。原告多次向被告催交上述费用未果，故诉至本院。另查明，被告的房屋面积为179.96平方米，柳州市香森丽园住宅小区至今未成立业主委员会。柳州市物价局于2006年8月6日发出柳价字（2006）171号文，确认自2006年10月1日起柳州市香森丽园小区住宅房屋的物业服务费标准为按建筑面积计每平方米每月0.5元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。本案中，原告向法庭提供的证据证明了原告为包括被告在内的柳州市香森丽园住宅小区的业主提供了物业服务，并且其收取物业服务费用的标准也得到相关部门的批准，原告要求被告支付物业服务费的诉请，应予以支持。关于公摊电费，虽然原告未能提供相应的票据，但按照柳州市的电费收费标准以及由物业服务企业统一代收城市生活小区公摊部分电费的惯例，本院认为原告按照每户每月3元的标准收取公摊电费合情合理，应予以支持。关于诉讼时效问题，本案原告向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为二年，超过二年的，人民法院对其请求不予支持。本案中，原告提供的证据显示其最早于2012年12月向被告主张权利，故原告要求被告支付2010年12月1日以后的物业服务费及公摊电费未超过诉讼时效期间，原告要求被告支付2010年11月30日前的物业服务费及公摊电费超过了诉讼时效期间，丧失了胜诉权利。因此，被告应向原告支付2010年12月1日至2013年4月30日期间物业服务费2609元（0.5×179.96×29）、公摊电费87元（3×29），共2696元。关于违约金，原告与柳州市新景地产置业有限公司签订的《“香森丽园”住宅小区前期物业管理服务委托协议》并未约定有违约金，而原告也未举证证明其与被告曾约定如被告逾期支付物业服务费的需另行支付违约金，故原告要求被告支付违约金缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告曾金兰支付原告柳州市欣华物业服务有限公司物业服务费2609元、公摊电费87元，合计2696元。案件受理费353元（原告已预交），由原告柳州市欣华物业服务有限公司负担310元，由被告曾金兰负担43元（此款直接支付给原告）。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕。逾期不履行的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 沈桐生人民陪审员 文记珍人民陪审员 莫欣能二〇一三年十月三十日书 记 员 谢耀逸附：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”