（2013）栖民初字第1078号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-12-27
案件名称
原告南京新鸿运物业管理有限公司与被告关辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京新鸿运物业管理有限公司,关辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2013）栖民初字第1078号原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市汉中路185号。法定代表人王中宁，该公司董事长。委托代理人甘际，男，汉族，1972年2月23日出生。委托代理人刘霞，女，1973年7月21日出生。被告关辉，男，满族，1968年12月15日出生。原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告关辉物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月7日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员程前葆独任审判，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司委托代理人甘际、刘霞，被告关辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新鸿运公司诉称，原告是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2006年3月25日与被告签订服务合约，约定物业服务管理费为每月每平方米1.2元，公摊水电费按每半年200元预收，上述费用每半年交纳1次。被告仅交纳了2006年3月25日至2009年6月30日的物业服务管理费和公摊水电费，经原告多次催缴并书面送达催款通知书仍然拒缴。2007年10月原前期物业服务合同到期之后，小区没有成立业主委员会，也没有选聘新的物业公司，故原告继续为小区提供物业服务。至2011年9月底原告撤出小区，因为业主不缴费，每月还要垫付水电费7、8万元，原告不能正常经营，导致无力经营。原告完全按照服务合同及公约的要求履行义务，做到24小时值班，定时巡逻。原告不存在看管电动车的义务，也没有收取看管电动车这方面的费用。原告对小区卫生每天都有保洁员清洁，不存在杂草丛生的现象。关于被告提出的消防栓未年检问题，原告都有定期保养、维护，不存在年检问题。关于滞纳金，原告与开发商签订前期物业委托合同及原告、业主与开发商签订的临时公约中都有明确约定，按每日万分之五计算。为维护原告合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令被告：交纳2009年7月至2011年9月拖欠的物业服务费2723.22元（84.05平方米×1.2元／月／㎡×27个月）、24个月公摊水电费800元（200元／6个月×24个月），并承担滞纳金700元，合计4223.22元；被告负担诉讼费用。被告关辉辩称，在原告提供物业服务期间，小区杂草丛生，路灯缺失，楼道没人定期清理。至于我未交纳物业费是因为原告在管理小区期间，管理不当，我家的东西两次被盗，电动车的电瓶以及自行车被盗，消防器材只年检到2009年。如果要让我交物业费，原告应当按照我被盗的实际损失承担损失，我的电瓶当时价值800元，自行车是捷安特当时价值1000元。经审理查明，2004年9月27日，南京某某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某某公司）和原告新鸿运公司签订某某花园前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。2006年3月25日，原告与被告关辉签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。同日，原被告及某某公司还签订了业主临时公约，该公约第三十一条约定了物业服务费标准和公摊水电费的收取（与前期合同约定相同）；第三十二条约定物业服务费每半年交纳，于每年6月和1月底前交纳；第五十二条约定，业主未能按时如数交纳，应按每日万分之五标准支付违约金。原被告一致确认：被告在小区的房屋为某某X幢XXX室，为小高层住宅，建筑面积为84.05平方米。被告的物业服务费用和公摊水电费已交纳至2009年6月，之后未再交纳。在前期合同3年期满后，该小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，但原告均未与建设单位或小区业主委员会签订物业服务合同。2012年11月27日，原告向被告邮寄书面催缴函，明确被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费（均与原告诉讼请求的金额一致）、滞纳金和缴费的地点、期限、联系电话。以上事实，有双方当事人的一致陈述，原告举证的前期物业管理委托服务合同、物业管理服务合约、业主临时公约、催缴函，以及本院开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告新鸿运公司和某某公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告及某某公司签订的业主临时公约，原被告签订的物业管理服务合约，均系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，合同当事人均应按约履行。原告新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。在前期合同到期后，虽然原告均未与建设单位或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，原告和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。关于被告关辉辩称原告在有效的服务期内违反服务合同，没有提供有效的安全服务，导致被告的电动车的电瓶和自行车被盗，原告应当先赔偿其被盗的损失，其再支付物业服务费用的意见。本院经审查认为，原告和某某公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同第三章服务质量中的第六条约定：原告承担因管理失职造成的业主人身伤害和财产损失的赔偿责任，对原告失职的认定以权威部门的鉴定为准；小汽车收取停车服务费后，因管理失职造成的车辆在小区内被盗抢，原告予以全部赔偿；但对电动车、自行车等其它车辆未作约定。该合同第四章服务费用中第十条约定：就停车车位收费，物业公司应当与业主签订停车协议，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告之间就电动车电瓶和自行车没有签订书面的保管合同，也不能认定双方形成事实上的车辆保管关系。原告向业主承担财产损失的赔偿责任以原告存在失职为前提条件，而原告是否存在失职行为则以权威部门的鉴定为准。因此，被告就其辩称的电动车电瓶和自行车被盗所造成的损失，可依据证据和相关合同约定，向原告另行主张，但据此不予支付物业服务费用缺乏法律依据和合同依据。关于被告是否应当向原告支付物业服务费用和公摊水电费及逾期滞纳金问题。被告陈述小区卫生和安全管理不到位、消防器材只年检到2009年，以抗辩原告主张的诉讼请求。本院认为，物业服务过程中的不尽人意之处，不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由，本案所涉相关物业管理服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定新鸿运公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。因此，被告辩称的意见，不能构成不履行约定义务的充分依据，本院不予采纳；原告主张被告支付物业服务费用和公摊水电费的请求，合法有据，本院予以支持。但因被告的电动车电瓶和自行车被盗，原被告就原告是否存在合同违约产生分歧，故被告逾期支付物业服务费用，并非被告主观故意不予支付，因此原告主张被告支付滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告关辉于本判决生效之日起五日内支付原告南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费2723.22元（2009年7月至2011年9月）、24个月公摊水电费800元，合计3323.22元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告关辉负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 程前葆二〇一三年十月三十日见习书记员 郑佳玲 来源：百度“”