（2013）温苍龙民初字第438号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-02-28
案件名称
潘细龙、郑中钱等与陈亦仓、陈满华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘细龙,郑中钱,吴作榜,郑步良,陈亦仓,陈满华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百五十九条，第一百六十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2013）温苍龙民初字第438号原告：潘细龙。原告：郑中钱。原告：吴作榜。原告：郑步良。以上原告共同委托代理人：余乃盛、陈吉开。被告：陈亦仓。被告：陈满华。以上被告共同委托代理人：林华钟。原告潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良为与被告陈亦仓、陈满华房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月3日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员娄伟伟适用简易程序于2013年6月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年10月21日第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良的委托代理人余乃盛、被告陈亦仓及两被告共同委托代理人林华钟到庭参与诉讼，第二次开庭时，原告潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良的委托代理人陈吉开、被告陈亦仓及两被告共同委托代理��林华钟到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良起诉称：2010年2月23日，原、被告签订一份房屋转让协议书，约定原告将位于苍南县龙港镇上厂街87弄第一幢1-9号一单元602室套房出售给被告，约定价格为每平方米6120元，套房实测面积为119.78平方米，房款总价为733063.6元。期间被告仅向原告支付部分款项，尚欠348200元，并约定在房产证办理完毕后一个月内付清，逾期按月息2%计算。2012年10月16日，上述套房办理房屋产权登记并交由被告使用，被告被告至今未向原告支付尚欠款项348200元。现原告要求支付余款，被告均无故予以拒绝，无奈原告诉至贵院提起诉讼。为此，原告起诉请求：一、被告陈亦仓、陈满华共同支付欠款348200元及利息（从2012年11月16日起按月息2%计算至判决确定还款之日止）；二、本案受理费由两被告承担。原告潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良在举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的身份情况；2.人口信息，用于证明被告的身份情况；3.房屋转让协议书、欠条、房屋产权登记证书，用于证明被告向原告购买涉案房屋及欠款的事实；4.苍南县规划局私人住宅工程规划专项验收意见书及审核意见单，用于证明涉案房屋已经验收合格的事实。被告陈亦仓、陈满华答辩称：一、本案房屋买卖是房屋预售形式，原告将厂房转变功能后建房出卖，签订房屋转让协议时，出卖的房屋尚在建设中。二、涉案房屋现状是房屋尚未结顶，墙体开裂。涉案房屋位于房屋最高层，原告未按图纸施工，造成夏天热气逼人，冬天寒冷。原告未交房，被告也未使用。三、协议书第四条约定“甲方产权证过户给乙方后，应在一个月内办理二手房按揭贷款，……，如��行不能办理按揭贷款或贷款比例不够，乙方应在一个月内付足剩余部分购房款，否则，按月息2%计算。”被告在原告先履行竣工验收合格和办理二手房按揭贷款之后才支付剩余购房款。原告未履行上述义务，被告付款期限未到。四、双方第5条约定，“甲方在2010年6月房屋结顶，结顶四个月后竣工验收合格交付乙方使用”。原告应在2010年10月份交房，但是至今未交付。已逾期31个月，应承担违约责任。五、涉案房屋消防措施未建，原告承诺的小区设施，现只建设门卫、岗亭，还要补建围墙。双方约定的房屋108平方米按图纸计算，还需通过测定。原告在规划局备案的施工图纸具有公示效力，是合同的组成部分。原告预售房屋应按审查备案图纸施工，本案符合先履行抗辩权要件。原告未履行自己的义务，无权请求被告还款，请求驳回原告的诉讼请求。被告在第二次庭审中答辩称：原告主张的违约金计算标准过高。被告陈亦仓、陈满华在举证期限内，提供了下列证据材料：1、龙港镇上厂街郑仁当等12人36间A楼图纸，用于证明涉案房屋的封顶形式和施工要求；2、照片，用于证明原告未按图纸施工和尚未竣工的事实。原、被告提供的证据材料经庭审出示质证，对原告潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良提供的证据，被告陈亦仓、陈满华质证意见如下：对证据1-2没有异议。对证据3，房屋买卖协议书、房屋产权登记证书真实性没有异议，但对欠条中的履行期限有异议，原告未履行先行义务，因此不能证明原告的待证事实。对证据4，涉案房屋经过踏勘，并非验收，房屋至今尚未完工，应无法通过验收；根据协议书第五条规定，验收必须有验收程序和专业人士验收，未经专业人士验收不能认定为验收。对被告陈亦仓、陈满华提供的证据，原告潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良质证意见如下：对证据1，真实性没有异议，但是不能证明原告的待证事实。对证据2，照片真实性无法核实，六层楼顶尚未结顶没有法律依据。房屋斜坡未做是因为考虑到采光等原因，且规划部分已经出具产权登记证书，不能证明涉案工程尚未竣工。针对原告、被告的举证、质证情况，本院认证如下：对原告提供的证据1-2，经庭审质证，各方当事人对真实性均无异议，且上述证据来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据3，原、被告对房屋转让协议书及房屋产权登记证书均没有异议，对其证明力予以确认；对欠条，可以证明被告陈亦仓与潘细龙于2011年1月11日就涉案房屋购房款余款进行结算，尚欠购房款348200元，并约定于房产证拿出来一个月之内付���，逾期月息按2%计算。对原告提供的证据4，系相关职能部门在职权范围内作出的验收意见书，其证据来源合法，内容客观真实，足以证明涉案房屋已经规划部门验收通过的事实。对被告提供的证据1，系涉案房屋在职能部门局备案的图纸，可以证明涉案房屋备案时的设计方案及样式。对原告提供的证据2，经本院现场勘验，结合该证据可以证明涉案房屋屋顶未按规划图纸样式建设的事实。经审理，本院认定的事实如下：2010年2月23日，原告潘细龙代表潘细龙、吴作榜、郑中钱、郑步良等人与被告陈亦仓签订房屋转让协议书，约定四原告将上厂街85号后商住套房A幢一单元602室房屋出售给被告陈亦仓，约定在2010年6月房屋结顶，结顶四个月后将竣工验收合格的套房交付被告使用。2011年1月11日，被告陈亦仓与潘细龙就涉案房屋购房款余款进行结算并由被告陈亦仓出具欠条一份，被告陈亦仓尚欠购房款348200元，定于房产证拿出来一个月之内付清，逾期月息按2%计算。另查明，1.涉案房屋系被告陈亦仓和陈满华共同购买，已于2012年10月16日办理产权登记，登记在被告陈亦仓和陈满华名下；2.涉案房屋未按在苍南县规划建设局备案的图纸建设，但已于2010年9月30日通过规划专项验收。3、原告陈亦仓与案外人金景发、郑志选于2013年10月14日向本院提起诉讼，要求潘细龙、吴作榜、郑中钱、郑步良继续履行合同按施工图5.6建筑A幢房屋顶部，并按合同约定对出卖房进行验收。本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。本案双方争议的焦点是：1.原告请求被告陈亦仓和陈满华支付购房余款是否应予支持；2.逾期付款违约金（即原告主张的逾期利息）是否应当支付及是否过高；3.被告要求按照规划图纸建设涉案房屋屋顶以及还需���建消防措施和围墙是否应予支持。一、关于本案的第一个争议焦点：原、被告曾就购房款进行结算并出具欠条，约定购房款348200元定于房产证拿出来一个月之内付清。而涉案房屋于2012年10月16日办理产权登记，被告陈亦仓应于2012年11月16日前支付购房款余款，现被告陈亦仓未支付购房款已构成违约。原告要求被告陈亦仓支付购房余款，理由正当，应予支持。被告陈亦仓、陈满华以该房屋尚未结顶及验收为由主张先履行抗辩权，由于涉案房屋已经结顶，且经规划部门验收并办理房屋产权登记，因此被告主张缺乏事实依据，本院不予采纳。涉案房屋虽系以陈亦仓个人名义签订合同，但系被告陈亦仓和被告陈满华共同购买，且已经登记在两被告名下，现原告请求被告陈亦仓与陈满华共同偿还购房余款，符合法律规定，本院予以支持。二、关于本案的第二个争议焦点：由于被告未按约支付购房款，确已构成违约，必然造成原告的损失，原告请求支付逾期付款违约金，理由正当，应予支持。但原告未提供有效证据证明其实际损失，结合本案案情，考虑被告未按规划备案图纸建设房屋屋顶的事实，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定逾期付款违约金自2012年11月16日至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。三、关于本案的第三个焦点：被告认为原告应按照规划图纸建设涉案房屋屋顶，由于被告已就该主张另行提出诉讼，因此在本案中不做处理，由被告另案主张。被告主张补建消防措施和围墙，由于原、被告在合同中对以上事项均未约定，且被告未提供证据予以证明，对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、陈亦仓、陈满华于判决生效后十日内支付潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良购房款348200元及利息（自2012年11月16日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回潘细龙、郑中钱、吴作榜、郑步良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由陈亦仓、陈满华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651。逾期不交按自动撤回上诉处理。］审 判 长 黄兆针代理审判员 娄伟伟人民陪审员 林上良二〇一三年十月三十日代书 记员 林蓓蓓相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百���十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。