（2013）穗云法民四初字第19号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2015-01-06
案件名称
郭军与广州亿佳物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭军,广州亿佳物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十四条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗云法民四初字第19号原告郭军。委托代理人邓彬，广州一粤律师事务所律师。被告广州亿佳物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人冯镇江。委托代理人黎国洪，广东宾得律师事务所律师。委托代理人曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。原告郭军与被告广州亿佳物业管理有限公司（下称“亿佳公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭军的委托代理人邓彬，被告亿佳公司的委托代理人曾祥彬、黎国洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭军诉称，2011年11月15日，我与被告签订《广州市房地产租赁合同》，约定我承租被告位于广州市白云区广州大道北28号“梅花园商业广场”首层商铺某号（实际使用的二层），建筑面积约为534.26平方米用于餐饮业，品牌名为“名火汇”。租赁期限为5年，从2011年12月1日至2016年11月30日止。由于商场运营不正常，二楼商铺出租率不超过50%。被告为留住商家对商场二楼的租户租金按照合同约定的四折收取，而我因为比其他商户要后进场且场地面积较大，被告对我的租金实际按照合同的七折收取，并约定等到商场出租率达到95%再收取全租。时至2012年6月，被告在未通知我的情况下，将梅花园商业广场整体物业转租给广州华忆梅花园商业有限公司。该公司在接手后马上提出包括我在内的所有商户签订新的合同，合同内容除租金等部分条款外，对原来���合同做了大量的修改并添加了大量限制性的规定。而且要求所有商户全额缴纳租金，原来约定的优惠政策全部取消，并多次无故停运电梯、空调，导致商场大面积的商户退租，商场运行更加惨淡。被告所出租的场地不是商场用地而是旅业用地，不具备商场经营的资格，违反了相关法律规定，应当承担相应责任。现请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《广州市房地产租赁合同》无效；2、被告赔偿原告装修费584771元；3、被告返还原告房租押金89757元、管理费押金29918元、装修押金5000元，上述押金总计124675元。本案诉讼费、评估费由被告承担。被告亿佳公司辩称，双方签订的租赁合同效力问题由法院按照事实处理和认定。原告从2012年10月1日起一直没有缴纳租金至今，我方会保留追究其欠缴租金的权益。经审理查明，2011年11月15日，原告（承租人）与被告（出租��）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：出租人提供给承租人租赁使用的物业位于广州市白云区广州大道北28号“梅花园商业广场”，租赁使用首层商铺某号，建筑面积约534.26平方米；租赁使用商铺用途为经营、销售、展示，具体营业范围为餐饮，品牌名火汇；租赁期限5年自2011年12月1日起至2016年11月30日止；租金为从2012年2月1日起至2013年1月31日止，租金29919元／月、2013年2月1日起至2014年1月31日止，租金30816元／月等；按上述租金标准，承租方在每月5日前向出租人缴纳下月租金，如承租方有拖欠租金的，每天按所拖欠租金总额的3%加收滞纳金；承租人在签订本合同时同意支付三个月的商铺按金89757元给出租方作为履行本合同的按金，如承租人不履行本合同及相关从属合同属单方违约，承租方支付的合同按金作违约金予以没收等。上述合同签订后，原告向被告支付��商铺押金89757元、管理费押金29918元、装修押金5000元。2011年11月1日，被告将涉案商铺交付原告使用。原告对涉案商铺进行了装修。2012年10月开始，原告未向被告缴纳租金。2013年6月28日，被告收回涉案商铺。被告没有证据证明广州大道北28号梅花园商业广场有建筑施工许可证、建设工程规划许可证和竣工验收备案等相关资料。因原、被告双方对涉案商铺的装修价值存在分歧，本院于2013年3月委托广州市荔湾区价格认证中心（下称“认证中心”）对涉案商铺装修价值进行评估，认证中心于2013年8月6日作出荔价认核（2013）60号《关于餐饮商铺装修工程价值的价格结论书》，该结论书以2013年5月31日为评估基准日得出涉案商铺装修工程价值为550146元。原告对上述结论书表示没有异议。被告表示对真实性、合法性没有异议，但对上述涉案商铺装修工程价值为550146元的结论有��议，并表示涉案商铺在出租给原告时已做过餐饮，大部分装修是之前的租户留下的，所以涉案商铺的装修不值550146元。为证明涉案商铺的实际装修情况，被告提供了《分部分项工程费汇总表》一份，该汇总表主要内容包括工程名称、原告提供数量、原告实际施工数量等，但没有落款时间和签名。原告对该汇总表予以否认，并表示因涉案商铺此前做寿司，设备和装修其均没有使用，该汇总表是被告单方制作，其不予确认。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、收款收据、《关于餐饮商铺装修工程价值的价格结论书》、《分部分项工程费汇总表》以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案商铺所在的梅花园商业广场没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告签��的《广州市房屋租赁合同》无效，现原告要求对此予以确认，本院予以支持。根据无效合同相互返还的原则，现原告要求被告返还涉案商铺押金89757元、管理费押金29918元、装修押金5000元合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的问题。因双方签订的租赁合同无效，且造成合同无效双方均有过错，被告亦未明确同意利用涉案商铺的装修，故造成涉案商铺的装修损失应由原、被告双方各承担50%。被告对《关于餐饮商铺装修工程价值的价格结论书》评出涉案商铺装修工程价值550146元的结果表示异议，认为因涉案商铺的现装修还包括了涉案商铺上一手的装修，故装修价值不值550146元的意见，因原告对此予以否认，且被告仅提供了一份没有落款时间和签名的表格，该证据无法证明其主张。故被告关于原告对涉案商铺的装修价值不值550146元的意见缺乏依据��本院不予采纳。按照双方各承担50%的责任分配，以涉案商铺装修现值550146元为标准，被告应赔偿原告装修损失275073元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决如下：一、郭军与广州亿佳物业管理有限公司于2011年11月15日签订的《广州市房屋租赁合同》无效。二、在本判决生效之日起五日内，广州亿佳物业管理有限公司向郭军返还商铺押金89757元、管理费押金29918元、装修押金5000元。三、在本判决生效之日起五日内，广州亿佳物业管理有限公司向郭军赔偿装修损失275073元。四、驳回郭军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《���华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10894元，由郭军负担5326元、广州亿佳物业管理有限公司负担5568元；本案价格认证费3595元，由原告郭军和被告广州亿佳物业管理有限公司各负担1797.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 肖録婷人民陪审员 徐韶生人民陪审员 黎 珍二〇一三年十月三十日书 记 员 郑萍军 来源：百度搜索“”