（2013）穗天法民四初字第451号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-11-22
案件名称
邹文伟与广州永利房地产开发有限公司、罗锦兆等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹文伟,广州永利房地产开发有限公司,罗锦兆,罗广添
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第451号原告邹文伟，住广州市越秀区。委托代理人白华飞、吴卓雄。被告广州永利房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭601房。法定代表人罗锦兆，该司总经理。被告罗锦兆，住广州市海珠区。上述两被告的共同委托代理人杨春涛，男，1980年11月5日出生，汉族，住河南省卫辉市。上述两被告的共同委托代理人杨雪华，女，1990年5月15日出生，汉族，住广州市海珠区。被告罗广添，住广东省佛山市南海区。原告邹文伟诉被告广州永利房地产开发有限公司（下简称永利公司）、罗锦兆、罗广添商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月22日公开开庭进行了审理。原告邹文伟及其委托代理人高慧义、吴卓雄，被告永利公司、罗锦兆共同的委托代理人杨春涛到庭参加诉讼。被告罗广添经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹文伟诉称：1998年7月23日，原告和被告永利公司签订了《房地产预售契约》，约定原告购买被告开发的天河区珠江新城丽晶华庭银莱阁二十楼F室（现丽晶华庭银莱阁2006房），房屋建筑面积82.71平方米，房屋成交价格为574561元。其后，原告按照合同约定付清全部房款。然而由于种种原因，被告直到2012年8月15日才为原告办理房屋产权证。根据房地产权证上记载，该房屋实际建筑面积仅为77.11平方米，比预售契约约定的82.71平方米少了5.6平方米，面积误差比为6.77%。依照有关法律规定，房屋实际面积少于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。被告罗锦兆、被告罗广添作为被告永利公司股东，涉嫌滥用股东独立法人地位，在未办理手续的情况下不知所终，故要求两被告承担连带责任。现原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告永利公司向原告退还购房款76372.26元；2、被告罗锦兆、罗广添对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由三被告承担。被告永利公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告已经按照与原告签订的商品房买卖合同的约定将原告购买的房屋交付给原告，且原告并没有对该房屋的建筑面积提出任何异议，所以被告已履行完毕合同的义务。二、原告所计算的应退购房款76372.26元计算有误，被告按照原告在起诉状中所谓的计算依据而计算出的应退还购房款约为6万元。被告罗锦兆辩称：我与被告永利公司均为独立的主体，根据相关的法律规定，被告永利公司的相关法律责任不应当由我承担，我作为股东所应承担的是有限责任。请求法院驳回原告对被告罗锦兆的诉讼请求。被告罗广添没有答辩。经审理查明：1998年7月23日，永利公司（甲方）与邹文伟（乙方）签订了《房地产预售契约》，约定甲方将座落在天河区珠江新城丽晶华庭银莱阁二十楼F室的房地产（房屋建筑面积82.71平方米，下简称案涉房屋）出售给乙方，成交价格为574561元；乙方须于98年7月23日签署本预售契约，并同时支付房价的10%，即57456元；乙方须于签署《房地产预售契约》第一个月起，总房价的70%即402193元，由银行与乙方办理购房贷款；余额20%即114912元在接到收楼通知书同时付清；甲方应于1999年8月31日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用等。其后，邹文伟向永利公司交付了全部的购房款574561元。2012年8月15日，广州市国土资源和房屋管理局向邹文伟核发了案涉房屋的《房地产权证》（编号为穗字第0150145815号），房屋地址为天河区金穗路22号2006房，建筑面积为77.11平方米。邹文伟确认其要求永利公司退还的购房款76372.26元包括本金60566.1元、利息15808.16元，邹文伟撤回要求永利公司支付利息的诉讼请求。邹文伟称罗锦兆、罗广添滥用法人独立资格，但没有证据予以证明。另，案涉房屋于2012年10月22日过户登记至邹文伟的配偶韩淯坤名下。韩淯坤、邹文伟到庭表示，邹文伟是将案涉房屋过户给韩淯坤，而并非将《商品房预售契约》的权利义务概括转让给韩淯坤，因此，应由邹文伟主张案涉房屋实际面积与《商品房预售契约》约定面积不一致的追讨权利，韩淯坤不参与本案诉讼。本院认为：邹文伟与永利公司所签的《商品房预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。案涉房屋过户登记至邹文伟名下后，邹文伟将案涉房屋转让过户至其配偶韩淯坤名下，其转让的是案涉房屋而并非《商品房预售契约》中买方的权利义务，且韩淯坤到庭表示由邹文伟主张相关的面积差房款的权利，因此，本案中邹文伟有权起诉永利公司要求退还面积差房款。另，邹文伟申请撤回要求永利公司支付购房款利息的诉讼请求，是其对权利的自由处分，本院予以准许，故本院对此部分诉讼请求不予审处。根据《商品房预售契约》的约定，案涉房屋的建筑面积为82.71平方米，而根据案涉房屋的《房地产权证》显示，案涉房屋的登记建筑面积为77.11平方米，比约定面积减少了5.6平方米，面积误差比为6.77%（5.6÷82.71×100%）。根据《商品房预售契约》约定，案涉房屋按建筑面积计算的单价为6946.69元／平方米（574561元÷82.71平方米）。《商品房预售契约》并未约定面积差房款问题，故本案中应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理，即对于面积误差比在3%以内的面积2.4813平方米（82.71平方米×3%），永利公司应按照契约约定的上述单价向邹文伟返还购房款17236.82元（6946.69元／平方米×2.4813平方米）；对于面积误差比超过3%的面积3.1187平方米（5.6平方米-2.4813平方米），永利公司应按照契约约定的上述单价向邹文伟双倍返还购房款43329.28元（6946.69元／平方米×3.1187平方米×2）。因此，永利公司合共应向邹文伟返还购房款60566.1元（17236.82元＋43329.28元）。由于案涉房屋是否存在面积差及具体面积差额须待房管部门出具房地产权证后才能确定，而案涉房屋的房地产权证直至2012年8月15日才核发，因此，永利公司以邹文伟于2003年收楼实际使用后未提出面积差异为由拒绝承担返还面积差房款的抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。邹文伟称罗锦兆、罗广添滥用公司法人资格，但未提供证据予以证明，故其要求罗锦兆、罗广添承担连带责任的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。罗广添经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州永利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告邹文伟支付面积差房款60566.1元；若被告广州永利房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1700元，由原告邹文伟负担200元、被告广州永利房地产开发有限公司负担1500元；公告费1000元，由原告邹文伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 王伟雄人民陪审员 李 郁人民陪审员 卓燕君二〇一三年十月二十九日书 记 员 何靖文陈秋滢 来自