（2010）乳民初字第134号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2015-02-27
案件名称
姜振金与山东久久发置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
乳山市人民法院
所属地区
乳山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜振金,山东久久发置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第五十二条，第五十三条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2010）乳民初字第134号原告姜振金。委托代理人孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。被告山东久久发置业有限公司。法定代表人谢硕文，董事长。委托代理人宋云民，山东民悦律师事务所律师。原告姜振金与被告山东久久发置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜振金之委托代理人孙大鹏及被告山东久久发置业有限公司之委托代理人宋云民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姜振金诉称，2008年5月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于乳山市东内环南路西，国际商贸城1号楼2层B-B88号商铺一套，原告已履行了付款义务，但被告没有按合同约定在2008年12月31日前向原告交付房屋。2009年12月29日被告向原告发出了交房通知书，被告逾期交房已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金，现要求被告支付逾期交房违约金6870元。被告山东久久发置业有限公司辩称，按照原、被告双方签订的补充协议，涉案商铺自原告交足房款之日应交给被告免费经营三年，故被告逾期交房对原告没有影响，不同意支付原告逾期交房违约金，且商品房买卖合同约定的违约金过高，要求予以调整。经审理查明，2008年5月30日，原告姜振金与被告山东久久发置业有限公司签订了编号（乳）Y0815096号商品房买卖合同一份及补充协议一份，由原告购买被告开发的位于乳山市东内环南路西国际商贸城1号楼2层B-B88号商铺一套，建筑面积23.79平方米，单价每平方米3978元，计房款94641元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2008年12月31日前将符合本合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条第1款第2项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了一份补充协议：一、乙方在购买该商铺时，甲方在当时销售价格基础上给予了乙方一定的优惠，乙方自愿将该商铺委托给甲方指定的物业经营管理公司免费经营管理三年，在该期限内甲方指定的物业经营管理公司拥有该商铺全部的运营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一运营以及其他与市场培育有关的行为。该经营期限自乙方向甲方交清全部房款并签定《商品房买卖合同》之日开始计算，（如乙方采用按揭贷款方式支付房款，以银行放款之日开始计算）共计三年。二、经营管理期限届满乙方取得该商铺使用权后，乙方如自行出租该商铺，出租价格必须执行物业经营管理公司根据市场发展状况统一制定的出租价格标准；如乙方委托物业经营管理公司出租的，租赁成功一次，乙方须支付所取得全部租金的10%作为委托佣金。三、乙方承诺按市场规定的每月（日）统一的经营时间经营该商铺，每月歇业不得超过两天，且必须使该商铺符合统一的店面设计和装修标准，按照统一的功能分区经营，如该商铺的经营品种与统一规划不相符，则必须服从甲方的调整，遵守市场的统一管理及相关规定。乙方不得对该商铺既不自营又不委托物业经营管理公司代为出租，而导致该商铺闲置，影响市场发展。四、违约责任，甲、乙双方任何一方违反本协议中的任何一条，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，违约方从违约之日起按该商铺合同价款总额的日万分之八支付给守约方违约金，并承担其他对守约方造成的所有实际损失。五、该协议所约定的全部条款，不因该商铺产权变更及其他情况变化而影响其效力。六、本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。合同签订后，原告分三次向被告交付房款94641元。涉案房屋于2009年12月达到交付条件，被告于2009年12月29日书面通知原告进行商品房交接。现原告要求被告支付逾期交房违约金6870元，被告提出按补充协议，涉案房屋在原告交足房款之日免费交给被告经营三年，故约定房屋虽逾期交付，但对原告没有影响，不同意支付原告违约金，且合同约定的违约金过高，要求予以调整。此案经调解无效。上述事实有双方当事人的陈述、原告提交的商品房买卖合同、补充协议、收款收据及商品房交接通知在案为证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应依合同约定严格履行各自的义务。原告已按合同约定在2008年5月30日前履行了付款义务，被告亦应按合同约定在2008年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，被告逾期交房，系被告违约，原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金6870元，符合法律规定及合同约定，原告该项主张，本院予以支持。对于被告提出的按照双方签订的补充协议，涉案商铺自原告交足房款之日应交给被告免费经营三年，故被告逾期交房对原告没有影响的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，补充协议系被告提供的格式条款，在该格式条款中约定，乙方（买受人）在购买该商铺时，甲方（出卖人）在当时销售价格基础上给予了乙方一定的优惠，乙方自愿将该商铺委托给甲方指定的物业经营管理公司免费经营管理三年，在该期限内甲方指定的物业经营管理公司拥有该商铺全部的运营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一运营以及其他与市场培育有关的行为。该经营期限自乙方向甲方交清全部房款并签定《商品房买卖合同》之日开始计算，共计三年。该条款明显免除了出卖人逾期交房的违约责任，该条款应属无效，故被告提出的逾期交房对原告没有影响的抗辩理由不当，本院不予支持。对于被告提出的合同约定违约金过高应予调整的问题。商品房买卖合同第九条第1款第2项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。该条所约定的违约金没有超出有关法律规定，且与合同第七条约定的逾期付款原告应支付的违约金权利义务相互对等，不属约定违约金明显过高人民法院应予调整的范围，故被告该项请求理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告山东久久发置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜振金逾期交房违约金6780元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告山东久久发置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 于鲁江审 判 员 周炳东代理审判员 王 雁二〇一三年十月二十九日书 记 员 姜 玉 关注公众号“”