（2013）芗民初字第3513号

裁判日期: 2013-10-29

公开日期: 2014-12-24

案件名称

漳州航毅广场业主委员会与沈真丽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

漳州市芗城区人民法院

所属地区

漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

漳州航毅广场业主委员会,沈真丽,蒋国胜

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十六条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款

全文

福建省漳州市芗城区人民法院民事判决书（2013）芗民初字第3513号原告漳州航毅��场业主委员会。代表人肖振通，负责人（主任）。委托代理人ＸＸ伟，福建闽隆律师事务所律师。被告沈真丽，女，34岁。委托代理人周双古，福建大易律师事务所律师。第三人蒋国胜，男，51岁。委托代理人王英雄，漳州市芗城区“148”法律服务中心法律工作者。原告漳州航毅广场业主委员会与被告沈真丽、第三人蒋国胜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陆夏凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人ＸＸ伟，被告的委托代理人周双古及第三人的委托代理人王英雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州航毅广场业主委员会诉称，2008年8月14日，原告与被告签订《房屋（场地）租赁合同》，约定将芗城区X幢X楼小弧形的房屋出租给被告，租赁期5年，从2008年8月17日起至2013年7月16日止。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用，被告只支付租金至2011年2月，此后，被告不曾交付租金，被告的行为已构成根本性违约，请求法院判令1、解除原告与被告签订的《房屋（场地）租赁合同》；2、被告支付从2011年3月份至2013年2月份的租金70000元（2800元×25个月=70000元），并支付拖欠的25个月物业管理费11000元（440元×25个月=11000元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告沈真丽辩称，1、原告诉讼请求没有事实依据，本案的客观事实是第三人蒋国胜承包本案讼争店面后，就一直持续使用至今，蒋国胜从来没有所谓的搬离店面，蒋国胜既没有将店面交还被告，原告也没有将该店面交还被告，第三人及原告均明确表示于2011年2月27日，第三人将本案讼争店面移交给原告，但原告并未将讼争店面重新移交给被告，故原告的诉讼请求没有依据；2、原告没有诉讼主体资格，根据物权法等相关法��规定，业主委员会只是业主大会执行机构，必须提交经过业主大会集体表决的程序来证实其已经获得业主大会的授权；3、原告起诉已经超过一年的诉讼时效，所以依法予以驳回。第三人蒋国胜辩称，1、同意原告的诉讼请求；2、第三人向原告缴纳租金已交至2011年2月，原告起诉的租金起算点是2011年3月，与本案第三人没有关系；3、第三人已经按照程序将店面交还原告，至于被告在使用店面中不交付物业费是被告的事情，与第三人无关；4、关于主体资格问题，原告的主题资格应该是适格的，否则所有的事情都无法继续。经审理查明，2008年8月14日，原告漳州航毅广场业主委员会与被告沈真丽与签订《房屋（场地）租赁合同》，合同约定，出租方漳州X幢X楼小弧形出租给承租方沈真丽作为休闲会场所使用，租赁期限共五年，从2008年8月17日起至2013年7月16日，租金每月人民币2800元，租金按季度缴纳，每季度到期提前半个月内缴纳下季度的租金。合同第五条约定，承租方在租赁期间，不得将房屋转租他人，不得做对小区业主有影响的营业活动。否则出租方有权收回；承租方应交纳租金10000元，待合同履行结束时如数返还；如租赁期未满中途解租，扣押金50%。2010年8月21日，被告沈真丽与第三人蒋国胜签订《承包协议书》，合同约定甲方沈真丽将芗城区X幢X楼小弧形承包给乙方蒋国胜，经营范围不能超出原租赁合同内容；承包期限从2010年9月1日至2011年2月28日止；承包金一个季度1万元，协议签订付第一季度1万元，2010年11月1日付第二季度1万元；税收、水电费由蒋国胜承担；半年到期后如乙方蒋国胜需要继续使用，应付给甲方沈真丽转让费3万元，沈真丽负责办理转让手续。2011年2月15日，原告漳州航毅广场业主委员会向被告沈真丽及第三人蒋国胜发出《通知》，告知二者之间于2010年8月21日签订的《承包协议书》，违反了沈真丽与本业主委员会于2008年8月14日签订《房屋（场地）租赁合同》关于承租人“不得将房屋转租他人，否则出租方有权收回”的约定，因此要求第三人蒋国胜于2011年2月底前搬离租赁的房屋，终止原、被告之间的房屋租赁合同关系。2011年2月27日，蒋国胜向原告发出《告知书》，告知其于当日搬离租赁房屋，并与原告结清2010年9月1日起至2011年2月28日止的租金、水电及物业管理费。原告认可第三人已与其办理本案租赁房屋的移交手续。以上事实有原告提供的《房屋（场地）租赁合同》、《收款收据》、被告关于沈真丽诉蒋国胜房屋租赁合同纠纷的起诉状；被告提供的《通知》、《告知书》；第三人蒋国胜提供的《收据》及当事人庭审陈述等为据。本院认为，原告漳州航毅广场业主委员会作为业主大会的执行机构，系依法成立并向政府房管行政主管部门备案，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，因此业主委员会符合诉讼主体资格。原告漳州航毅广场业主委员会与被告沈真丽于2008年8月14日的签订《房屋（场地）租赁合同》，系双方真实意思表示，依法受法律保护。被告沈真丽与第三人蒋国胜签订的《承包协议书》，名为“承包”实为“租赁”，系原告沈真丽作为承租人基于其与第三人签订的《房屋（场地）租赁合同》而获得本案租赁标的物X幢X楼小弧形的房屋使用权，又与次承租人即本案被告蒋国胜建立的新的租赁关系，因此《承包协议书》系转租合同。转租后，被告沈真丽与原告之间的租赁合同继续有效，二者的租赁关系并不受影响。被告应当切实履行租赁合同。依据原、被告签订的《房屋（场地）租赁合同》第五条第2款约定，“承租方在租赁期间，不得将房屋转租他人，不得做对小区业主有影响的营业活动。否则出租方有权收回。”原告在知道被告的转租行为后，以《通知》形式明确提出异议，并于2011年2月27日将租赁标的物收回。原告与第三人完成明确移交手续后，原告并未将租赁标的物交付被告继续使用，原告主张被告于2011年2月28日起继续执掌租赁标的物，证据不足，本院不予支持。且依据《民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告主张自2011年3月起被告拒付租金和物业管理费，已超过诉讼时效，被告的抗辩理由依法有据，本院予以采纳。自2011年3起，原告与被告均未实际履行租赁合同约定的相关义务，且被告未经原告同意转租他人，原告主张解除双方签订的《房屋（场地）租赁合同》的意见依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：一、解除原告漳州航毅广场业主委员会与被告沈真丽于2010年8月14日签订的《房屋（场地）租赁合同》；二、驳回原告要求被告支付自2011年3月起至2013年2月的租金70000元及物业管理费11000元的诉讼请求。本案受理费1925元，适用简易程序减半收取962.5元，由原告漳州航毅广场业主委员会负担912.5元，由被告沈真丽负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中��人民法院。代理审判员　　陆夏凌二〇一三年十月二十九日书　记　员　　樊泓汶附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来源：百度“”