（2013）朝民初字第30125号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2015-08-27
案件名称
李旭超与黄葵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李ｘ,黄ｘ
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第30125号原告（反诉被告）李x，女，1979年9月19日出生。委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）黄x，女，1966年2月1日出生。委托代理人苏运升，北京市金平律师事务所律师。委托代理人梁x（黄x之夫），男，美国国籍，1957年8月7日出生。原告（反诉被告）李x（以下简称姓名）与被告（反诉原告）黄x（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员陈霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈东坡、被告的委托代理人梁x、苏运升均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李x诉称：黄x为北京市朝阳区来广营东路x号房屋（以下简称x号房屋）的所有权人。2013年2月5日，黄x的委托代理人梁x与我签订了编号为ZH2013A0000140的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，北京中原房地产经纪有限公司为居间人。在《房屋买卖合同》中约定黄x以人民币1080万元向我转让x号房屋，其应当在房屋权属转移登记后1日内前将该房屋交付给我。合同签订后，我如约支付给黄x520万元的款项作为购房款，并向中国工商银行递交了贷款560万元的申请，中国工商银行向我下发了批准贷款的函。之后，我与黄x于2013年4月28日在北京市朝阳区房屋管理局办理了产权转移登记过户手续。但产权转移登记手续办理后，黄x一直推托，直至2013年6月30日才将x号房屋交付给我。我认为我已经如期、足额支付全部购房款，黄x应当按照合同约定在2013年4月28日向我交付房屋。黄x已构成违约，故起诉要求黄x支付延迟交房的违约金340000元，并承担本案的诉讼费。黄x辩称：我与梁x系夫妻关系，本案诉争的房屋买卖合同由梁x代理并完成了整个交易过程。在签订该买卖合同的过程中，李x知晓涉案房屋出租给某外企高管且租金高于同区域的其他房屋。因为李x无法顺利获得贷款的审批手续，一直到6月份银行才发放贷款，双方同意李x在支付尾款后，再办理房屋的交接手续。2013年4月28日我与李x办理了产权过户手续，因李x希望该租户继续租住该房屋，请我协助挽留租户。由于我是外企员工需要经常出差，导致双方约定的交付时间发生变化，直到2013年6月23日，经我主动提出在中介的主持下办理了房屋的交接手续，在物业办理了业主变更手续。因此我不存在违约情形。我在只收到李x一半房款的情况下便将房屋过户至李x名下，李x在房屋过户后便能够将该房屋再次交易，我承担了高于李x一倍的风险。我是出于顺利完成交易并维护双方利益及对李x的信任才同意变更交付日期，并且没有要求与李x签订相应的变更协议。但是由于承租人于2013年6月才搬离该房屋，李x对此心生不满，才隐瞒因其个人原因导致买卖合同双方同意变更房屋实际交付日期的事实，向法院起诉的。李x主张的违约金，应当以房屋主体价800万元为基准。其主张的违约金数额过高，我与承租人约定每月的租金为35000元，不到两月的时间支付34万元的违约金显属过高。因此请求法院驳回其诉讼请求。黄x反诉称：2013年2月5日我与李x签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，双方约定将我所有的x号房屋，面积296.97平方米，以1080万元的价格出售给李x。另，双方于同日与北京中原房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定该公司为涉案房屋买卖提供居间服务。双方在补充协议中对尾款支付、利息及违约责任做了明确约定，协议第2.4条约定自“4月10日起，乙方按余款部分的7%年利率向甲方支付利息，至余款付清为止”；第2.5条约定“尾款部分，乙方应于自过户之日起一个月内全部付清”。截止到2013年4月10日，李x应付余款为560万元，其于2013年6月8日付清了尾款，按约定李x应支付我利息64244.44元。我于2013年4月28日按合同约定将涉案房屋过户至李x名下，并办理了相关手续，按约定李x应自该日起一个月内付清房款，因其超出约定日期12天付清尾款，按约李x应支付我迟延履行违约金33600元。我已按约定将房屋过户至李x名下，但是其至今未按约向我支付利息，因此我要求判令李x支付迟延付款违约金33600元，判令李x向我支付合同利息64244.44元，两项合计97844.44元。李x针对黄x反诉辩称：我在履行合同中没有任何违约行为。《自行划转补充协议》第二条4、5款的“余款”、“尾款”并不是针对银行贷款的560万元。银行贷款的发放时间会因政府政策、银行的额度等不可控因素变得不确定，按照交易习惯，买卖双方不会在买卖合同中对银行的放款时间做出约定。《自行划转补充协议》第二条第5款所针对的是贷款不足额的情况。虽然双方确定了向银行申请贷款560万元支付剩余的房款，但鉴于银行的贷款数额存在不确定性，《存量房屋买卖合同》第十条已经约定了房屋的过户时间为银行批准贷款并付清首付款后三个工作日。而首付款约定的非常明确为520万元。双方针对贷款不足额的情况做了约定：如果银行最终批准贷款金额不足560万元，在获得银行批贷并且我如期向黄x支付520万元后，黄x仍然会配合我办理过户手续，但是我必须在过户之日起一个月内将不足的金额补齐，令黄x最终收到的购房款为1080万元。我申请的560万元贷款得到了银行的足额批准，黄x不能根据该条款要求我承担违约责任。《自行划转补充协议》第二条第4款的“余款”并不包括向银行贷款的560万元，该款的本意为，如在4月10日之前我不能支付完毕全部的520万元，那么在4月10日至4月30日之间，我应当就没有支付的房款差额向黄x支付利息。正因为这样的约定，合同约定的最后一笔房款的支付期限是4月30日，我在4月1日、9日、10日连续三次合计支付220万元，避免自己承担该期间的利息。这些履行合同的行为能与合同约定的4月10日的节点相互印证。黄x对这个条款的错误理解是4月10日开始我就应当支付余款加560万元的利息。但是4月10日不可能办理过户手续因而银行不能放款，如此理解这个条款的结果就是我必然违约、必然向黄x支付利息，购房款必然增加。这样的逻辑显然不成立。黄x对合同条款的错误理解造成针对同一违约行为设定了两个违约责任，既要求支付利息，又要求支付违约金。这种情况只能认定其中一种违约金有效。经审理查明，2013年2月5日黄x作为出卖人与李x作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋坐落为朝阳区来广营东路x号，该房屋所在楼栋总层数为4层，其中地上三层，地下一层，建筑面积296.97平方米。该房屋所有权证号为X京房权证朝字第8963**号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押登记日期为2010年10月14日。出卖人应于2013年3月15日前申请办理抵押注销手续。该房屋的租赁状况为出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币10800000元，买受人在签订本合同的同时支付定金人民币1000000元。该房屋附属设施设备、装饰等的有关价格另有约定的，具体约定见附件。买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件。具体付款方式如下：买受人向出卖人支付定金金额为人民币1000000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。关于贷款的约定，买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币5600000元，买受人因自身的原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照下列方式解决：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。合同第六条约定了房屋的交付，内容为：“出卖人应当在权属转移登记后1日内前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时应当履行下列第1、2、3项手续。1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电、气表的读数，并交接该附件中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。”第七条违约责任中约定：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在三十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任，买受人未按照附件约定的时间付款，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，并按照买受人累计已付房价款的一倍或房屋成交价的30%支付违约金。第十条权属转移登记约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起买受人取得银行批贷函并且付清出卖人首付款后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。同日双方办理了网签手续，并签订了《自行划转补充协议》，协议约定：“所交易房屋坐落地址为北京市朝阳区来广营东路x号，上述房屋成交总价人民币一千零八十万元整。甲（黄x）乙（李x）双方约定房屋主体价格为人民币八百万元整，在此基础上乙方自愿支付甲方人民币二百八十万元整作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。经甲乙双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款项包括以下1、2、3、4、5项：1、定金总额：人民币一百万元整，全部定金的最终处理方式为乙方支付首付款时直接转为首付款的一部分。2、首付款（不含定金）：a.乙方应于2013年2月8日前支付给甲方首付款一百万元整优先用于甲方偿还贷款，待乙方支付首付款后三十个工作日内且于抵押权人许可的最短时间内甲方须至抵押权人处全额还清甲方的贷款余额，并办理抵押注销手续。b.乙方应于2013年2月22日前支付给甲方首付款一百万元整。c.乙方应于2013年3月31日前支付给甲方首付款一百万元整。d.乙方应于2013年4月30日前支付给甲方首付款一百二十万元整。3、尾款（不含定金）：甲方同意乙方向银行申请人民币五百六十万元整贷款来支付房款，付款方式及时间依银行放款时间确定。4、自4月10日起，乙方按余款部分的7%年利率向甲方支付利息，至余款付清为止。5、关于付款方式的补充约定：尾款部分，乙方应于自过户之日起一个月内全部付清”。协议签订后，李x于2013年2月5日向黄x支付定金1000000元，于2013年2月7日支付购房款1000000元，于2013年2月22日付款1000000元，于2013年4月1日、4月9日、10日连续三次付款合计2200000元。2013年4月28日双方办理了产权过户手续。2013年6月8日李x通过银行贷款向黄x支付房款5600000元。黄x申请证人龚×出庭作证，证明在双方在商定交房时间上是参考了贷款发放时间通常在三至七天，但是实际放款时间延迟了一个月，其理解是对交房时间进行了变更。其又称李x在办理房屋产权变更手续后，即要求黄x办理房屋交接手续，但是和黄x代理人协商后因为贷款尚未实际发放故不同意办理交接手续。李x希望租户保留，但是双方在办理房屋产权过户后的租金分配问题上产生分歧，导致没有最终达成一致意见，甚至龚×还希望以自己的佣金补偿其中一方的损失，依旧未达成一致意见。在产权手续变更后，因双方的时间问题大概约了三次，最后定在6月23日，当天黄x的委托代理人梁x与李x到物业办理了业主变更登记手续，且对房屋内的物品进行了清点。房门钥匙在三天后交给龚×。另查明，黄x与案外人的租赁合同于2013年6月30日到期，2013年7月1日租户将房门钥匙交予李x。黄x与租户的租金为每月35000元。上述事实，李x提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋所有权证》、《物品交验单》、《居间服务合同》、证人证言、《签约文本》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。黄x和李x之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效。关于李x诉黄x延期交房一节，双方合同明确约定于在权属转移登记后1日内前将该房屋交付给买受人，双方办理权属转移登记的时间为2013年4月28日，按照约定应当在2013年4月29日办理房屋交接手续。黄x称因李x的批贷手续延迟，双方口头商定在办理贷款手续后办理交房手续。但是居间方龚×出庭做证李x在办理房屋产权手续后即要求黄x办理房屋交接手续，因此双方对此并未取得一致意见。关于房屋交接时间，双方确实在2013年6月23日办理了物业变更手续并对房屋内的物品进行了清点。李x在购买房屋时对该房屋有租户一项是明知的，至6月23日黄x已完成对房屋的交接。针对买卖不破租赁的原则，李x有权在房屋交接后收取租户的租金。黄x称李x要求保留租户，但是双方直至6月23日才办理物业业主的变更手续及屋内物品的清单，完成房屋的交接手续。因此，黄x应当向李x支付4月29日至6月23日56天延迟交房的违约金。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。黄x收取租户的租金为月35000元，其在未收到李x全部房款的情况下与李x办理了权属转移登记手续，对该笔交易承担着更大的风险。黄x要求在收到全部房款后办理房屋交接手续，也是处于对自身安全的保护，其并没有违约的恶意，且其延迟交房获取的收益为70000元左右，因此黄x要求降低违约金，本院准予。黄x反诉李x余款部分的利息，双方在《自行划转补充协议》中明确约定了首付款、尾款的含义。尾款的付款方式及时间依银行放款时间确定。因此，所谓的余款不应包含尾款。对于尾款双方进行了补充约定在过户之日起一个月内全部付清，银行放款时间在2013年6月8日，因此李x应当向黄x支付延期尾款的违约金。关于黄x所述双方合同实际约定的价款为8000000元，是双方为避税方式而非真实意思表示。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄x于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李x违约金十二万零九百六十元；二、驳回原告（反诉被告）李x的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）李x于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）黄x违约金三万三千六百元；四、驳回被告（反诉原告）黄x其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3200元，由原告李x负担1840元（已交纳），由被告黄x负担1360元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1123元，由被告黄x负担803元（已交纳），由原告李x负担320元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 霞二〇一三年十月二十九日书记员 李瑶瑶 更多数据：