（2013）威环民初字第1958号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-12-19
案件名称
原告威海佑好物业服务有限公司与被告于东杨物业服务合同纠纷民事判决书
法院
威海市环翠区人民法院
所属地区
威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海佑好物业服务有限公,于东杨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条
全文
山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2013）威环民初字第1958号原告威海佑好物业服务有限公。法定代表人孙佑状，董事长。委托代理人张培军，该公司主任。被告于东杨。委托代理人姜兰芬，系被告之母。原告威海佑好物业服务有限公司与被告于东杨物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理，依法由审判员孙博碕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海佑好物业服务有限公司之委托代理人张培军到庭参加诉讼，被告于东杨及其委托代理人经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告威海佑好物业服务有限公司诉称，2012年5月23日，原告与威海市环翠区龙脉豪苑小区业主委员会签订物业服务合同一份，约定原告为该小区提供物业服务，住宅物业服务费按0.9元／平方米／月计收，业主或交费义务人应按月交纳；逾期则自逾期之日起按逾期金额每日3‰累计收取违约金；对拒不交纳物业服务费的业主或物业使用人原告有权提起诉讼，起诉过程中发生的费用（包括诉讼费、律师费）均由败诉方负责。被告系该小区X号楼XXX室业主，房屋性质为住宅，建筑面积为172.85平方米。被告自2012年6月1日起拖欠原告物业服务费，截至2013年7月31日欠付物业费2178.40元。故原告诉至法院，要求被告支付欠付物业服务费2178.40元；逾期违约金1274.36元。被告于东杨未答辩。经审理查明，被告系威海市和平路XXX号龙脉豪苑X号楼XXX室（建筑面积172.85平方米）业主。2012年5月23日，原告与威海市环翠区龙脉豪苑小区业主委员会签订物业服务合同一份，约定，原告为包括被告所有的物业所在龙脉豪苑小区提供物业服务；原告提供物业服务内容包括对房屋共用部位的日常维护和管理，共用设备的日常维修、养护和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修和管理，公共区域的绿化养护和管理，公共环境卫生，维护公共秩序，维持物业区域内车辆行驶秩序，使车辆有序停放，消防管理服务，房屋装饰装修管理；物业服务费用标准中住宅物业服务费为0.9元／月／平方米，业主应按约向原告交纳（按房屋建筑面积计算）；物业公司费用支出其中包括业主委员会经费（按0.1元／平方米／月实收物业费提取）；业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，原告督促限期缴纳，逾期不缴纳的在物业管理区域内公告，原告自逾期之日起按逾期金额每日3‰计收违约金，对拒不缴纳物业服务费的业主原告有权向威海市仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，起诉过程中发生的费用（诉讼费、律师费）均由败诉方负责。此后，原告为该住宅小区提供物业服务，因被告未按上述合同约定交纳物业服务费，故原告于2013年9月5日诉至本院，要求被告支付自2012年6月1日起至2013年7月31日的物业服务费2178.40元、违约金1274.36元（按照每日千分之三计算）。另查，在庭前调解中，被告主张原告服务不到位，包括东门未设保安，地下储藏室外下水管道漏水，对其财产造成损失，且垃圾清运不及时等。原告庭审自称，对于服务存在瑕疵的问题，在业主提出后即进行改正，对于被告提出其储藏室外管道漏水问题，经核查系自来水管道漏水原告已联系威海水务集团予以处理。另原告提供龙脉豪苑小区地下车位物业服务征求意见表，拟证实因原告向小区住户征询意见，多数业主未同意将车库委托原告进行管理，故地下车库并非物业服务的范围。以上事实，有物业服务合同、征求意见表等书证及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，业主委员会是经业主大会或者业主代表大会选举产生的、代表业主利益、实行自治管理、维护业主合法权益的组织，经合法选举产生的业主委员会可以根据业主大会或者业主代表大会授权，代表业主选聘或解聘物业公司、与物业公司签订物业服务合同，故威海市环翠区龙脉豪苑小区业主委员会作为物业服务合同签约的适格主体，其代表威海市环翠区龙脉豪苑小区全体业主与原告签订《物业服务合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，该《物业服务合同》对全体业主具有约束力。但对于合同中业主委员会经费须从物业服务费中提取的约定，原告现无证据证实上述约定系经业主大会表决通过，上述约定亦与业主委员会存在利害关系，且影响被告等业主利益，因此在无证据证实上述约定系经业主大会通过的情况下，该约定不应当对被告产生约束力，现原告依据诉争合同对被告所在小区进行了物业管理服务，被告理应按约向原告支付相应的物业服务费，但上述费用不应包括业主委员会经费的提取。而对于被告庭前调解时主张的原告提供的物业服务不到位，因被告对原告所提供物业服务是否到位的评价，仅系其个人的一种感观，且并未能提供证据，原告虽对此认可存在部分瑕疵，但亦表示已进行了改正，故不能认定原告未能履行其主要服务义务。综上所述，原告主张被告按其所有物业的建筑面积交纳物业服务费的诉讼请求中的合理部分，理由正当，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，因原告服务存在瑕疵导致被告不满，因此拖欠物业服务费，这种行为实际上是由于原告的服务存在瑕疵所致，被告以拖欠物业费作为抗辩，希望以此敦促原告进行整改，这与恶意拒交物业费有本质的不同，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付物业服务费及相应滞纳金之诉讼请求的合理部分，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告给付原告物业服务费1935.92元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告其余的诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 孙博碕二〇一三年十月二十九日书记员 黄 琳