（2013）杭江民初字第1398号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-03-06
案件名称
中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室与张栋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室,张栋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第八条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第1398号原告中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室。法定代表人邵钧。委托代理人严华丰、许志强。被告张栋。原告中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室（以下简称空军浙江军代室）为与被告张栋房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月5日向本院起诉。本院于2013年9月6日受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2013年10月10日公开开庭进行了审理。原告空军浙江军代室委托代理人许志强、被告张栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告空军浙江军代室诉称，张栋原为空军浙江军代室志愿兵，于1999年7月转业后在原籍办完转业落户手续后即返回杭州打工。经张栋申请，并考虑到张栋在杭州住房的实际困难，空军浙江军代室同意将杭州市江干区天城路235-6号（原机场路里街43号）1幢1单元101室的房屋租借给张栋使用。双方于2001年1月1日签订了租房协议，约定了租金和水电费的交款方式及时限等。但合同签订后，张栋并未严格依约交纳房租和水电费，张栋自2002年开始便以种种借口拒绝交纳房租，自2011年3月开始拒绝交纳水电费。期间空军浙江军代室曾数十次向张栋催缴房租和水电费但张栋置之不理。空军浙江军代室遂于2013年7月4日通过中国人民解放军空军驻杭州地区军代表接待站（以下简称空军杭州军代接待站）致函张栋与其解除2001年1月1日签订的租房协议，张栋收取上述函件后未予理会。张栋至今仍占用空军浙江军代室天城路235-6号1幢1单元101室的房屋。原告空军浙江军代室诉请判决确认双方2001年1月1日签订的租房协议于2013年7月5日解除；判令被告张栋立即腾退杭州市江干区天城路235-6号1幢1单元101室房屋；判令被告张栋支付拖欠的房屋租金24000元、水电费7729.80元（截止到2013年4月30日）。被告张栋辩称，张栋1999年转业后至今没能安置，经部队领导协商并同意张栋在地方没有住房前继续居住在原住房，并就租金及水电费签订了租房协议。在2年后，由于张栋没有稳定的工作，加之妻子生病住院，经济非常困难，后经张栋请求协商，时任总代表黄发新同意免除房租，之后空军浙江军代室再也没有向张栋催缴过房租。拒付水电费的原因有二，一是张栋服役时电费每度0.53元，转业后就要求每度0.70元，张栋多次要求对方解释并提供涨价依据，但没有回音；二是当时的总代表等人曾因购房一事对张栋有所亏欠答应给张栋现金赔偿，后来却食言了，还有一次答应给张栋换大套房子也食言了。直到今年邵钧当领导，7月份张栋收到了第1份催缴函，当时张栋也通过对方雇用的收费员白师傅通知对方，表示愿意从2013年6月开始交水电费，前期所欠费作为对张栋亏欠的补偿。可是对方至今也没来收费也不来和张栋谈，后又故意连续发函为打官司作铺垫，空军浙江军代室称张栋置之不理是根本站不住脚的。原告空军浙江军代室提交了以下证据：（1）证明1份，以证明空军浙江军代室名称变更情况。（2）租房协议、申请各1份，以证明经张栋申请空军浙江军代室将房屋租赁给了张栋。（3）房屋所有权证、国有土地使用证、门牌证各1份，以证明空军浙江军代室系杭州市江干区天城路235-6号房屋的权利人。（4）2013年4月23日催费函及快递详情单、2013年5月23日催费函及快递详情单、关于与张栋解除《租房协议》的通知书及快递详情单、查询单各1份，以证明空军浙江军代室先后2次发函给张栋催缴房租和水电费，因张栋置之不理，空军浙江军代室于7月发函通知张栋解除租房协议，该函于2013年7月5日被签收。被告张栋未提交证据。本院对上述证据审查后认为，空军浙江军代室提交的证据1-3，张栋没有异议，本院予以确认。证据4催费函等，张栋没有实质异议且承认收到了2次催费函、1次通知书，本院予以确认。综上，本案事实认定如下：空军浙江军代室原名称为空军驻杭州地区军事代表室、空军驻杭州地区第一军事代表室，2004年整编更名为现名称。2001年1月1日，空军浙江军代室（甲方）与张栋（乙方）签订租房协议，约定：甲方将机场路里街43号军代表接待站宿舍楼1单元101室1套住房租给乙方使用；租用时间从2001年1月1日开始，租金为第1年1800元（即每月150元），第2年增加到2400元（即每月200元），第2年以后视房租水平相应递增；房屋租金半年交1次，从签订协议之日起2日内交900元，2001年7月1日（即住满半年时）再交余下的900元，水电费每月由甲方按实向乙方收取，卫生费每月5元，与水电费同时收取；等等。机场路里街43号房屋的所有权人为中国人民解放军总后勤部，使用单位为空军浙江军代室；机场路里街43号后更名为天城路235-6号。张栋支付房租至2001年底，2002年开始至今的房租一直未支付。张栋支付水电费至2011年2月，2011年3月开始至今的水电费张栋未支付。2011年3月至2013年4月，张栋用水297吨、用电10194度。2011年2月以前，张栋按2元／吨支付水费、按0.7元／度支付电费，按此价格计算，张栋拖欠的2011年3月至2013年4月的水费为594元、电费为7135.80元，共计7729.80元。2013年4月23日，空军浙江军代室通过空军杭州军代接待站向张栋邮寄催费函，主张截止2013年2月底张栋尚欠10年房租24000元、水费550元、电费6682.20元，要求张栋接函后10日内付清拖欠的所有房租及水电费；等等。2013年5月23日，空军浙江军代室通过空军杭州军代接待站向张栋邮寄催费函，主张截止2013年4月底张栋尚欠10年房租24000元、水费594元、电费7135.80元，要求张栋接函后5日内付清拖欠的所有房租及水电费；等等。2013年7月4日，空军浙江军代室通过空军杭州军代接待站向张栋邮寄“关于与张栋解除《租房协议》的通知书”，表示截止2013年4月底，张栋尚欠10年房屋租金24000元、欠水电费7729.80元，2013年4月、5月2次向张栋发催缴函但张栋仍置之不理、也未交纳相关费用，张栋严重拖欠房租及水电费的行为属于迟延履行主要债务，已构成严重违约，根据《合同法》有关规定特致函张栋，即日起立即解除与张栋于2001年1月签订的租房协议；等等。该通知书于2013年7月5日被签收。本院认为，空军浙江军代室与张栋于2001年1月1日签订租房协议，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。租房协议约定，房屋租金半年交1次，水电费每月按实收取，但张栋未支付涉案房屋2002年开始至今的房租、2011年3月开始至今的水电费。对于房租，张栋主张因其经济困难空军浙江军代室曾同意免除房租，但未能以予以证明，张栋的该项抗辩不能成立。对于水费、电费，张栋对水费、电费的价格提出异议，因2011年2月以前张栋一直按2元／吨支付水费、按0.7元／度支付电费，空军浙江军代室可以要求继续按此价格计算水费、电费，张栋对水费、电费价格提出的异议不能成立；张栋主张当时的总代表等人曾因购房一事对张栋有所亏欠答应给张栋现金赔偿，后来却食言了，还有一次答应给张栋换大套房子也食言了，张栋主张的该些事实与本案的房屋租赁合同关系无关，不能对抗空军浙江军代室要求支付水电费的请求。张栋拖欠房租、水电费未付，构成迟延履行主要债务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张栋拖欠房租、水电费未付，已构成迟延履行主要债务，空军浙江军代室2013年4月、5月2次向张栋邮寄催费函、要求张栋付清拖欠的房租及水电费，张栋仍未支付；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，空军浙江军代室有权解除合同。空军浙江军代室于2013年7月4日以邮寄通知书的形式通知张栋解除租房协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，因此租房协议于2013年7月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，租房协议解除后，空军浙江军代室有权要求张栋交还承租的房屋，付清所欠的房租、水电费；空军浙江军代室要求支付房租24000元，从2003年1月开始计算至2012年12月，每年2400元，对2002年的房租未予主张，本院准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室与被告张栋2001年1月1日签订的租房协议于2013年7月5日解除。二、被告张栋将杭州市江干区天城路235-6号宿舍楼1单元101室房屋腾退交还给原告中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室，于本判决生效后六十日内履行完毕。三、被告张栋向原告中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室支付房屋租金人民币24000元（计算至2012年12月）、水电费人民币7729.80元（计算至2013年4月），共计人民币31729.80元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币296.50元，由被告张栋负担，于本判决生效后三日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币593元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶文军二〇一三年十月二十九日代书记员 苏 翔 来自：