（2013）益法民一终字第196号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-05-22
案件名称
益阳市信某房地产开发有限公司与昌某平租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
益阳市信某房地产开发有限公司,昌某平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）益法民一终字第196号上诉人（原审原告）益阳市信某房地产开发有限公司。法定代表人彭某勋，该公司董事长。委托代理人李某国，湖南万某律师事务所律师。上诉人（原审被告）昌某平。委托代理人胡某佳，湖南桃某某律师事务所律师。上诉人益阳市信某房地产开发有限公司（以下简称信某公司）与上诉人昌某平租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民二初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信某公司的委托代理人李某国、上诉人昌某平及其委托代理人胡某佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2007年7月21日，信某公司与昌某平签订一份房屋租赁合同，对租赁期限、租金数额、每年的递增数、上交时间、双方的权利义务、转租的生效条件、违约责任等作了明确规定。其中第八条约定，信某公司确保昌某平经营所需水、电（其中电容量为80KW），电容量不能保证需重新开户，所需费用信某公司负责，第十五条第四款约定，昌某平在租赁期内，无债务纠纷，可以转让经营权，转让行为应签订书面协议并在信某公司处备书的条件下生效。第十九条违约责任。第二款约定，因信某公司的过错造成房屋需要修缮时而未及时修缮的，应免收该延误期间的租金，每日按年租金的百分之二支付给昌某平，作为经济损失赔偿……第三款约定，昌某平逾期一个月交付租金的，本合同终止，合同押金不退，无条件搬出承租房屋。昌某平如拆除装修及设备，应恢复承租前的原状等合同条款。在合同上有信某公司法定代表人签名加盖公司合同专用章，昌某平签名。合同签订后，昌某平将租赁信某公司的房屋经营湘西部落益阳店。当合同履行到2009年11月15日，双方在原合同的基础签订补充协议约定，将租赁期限延至2014年9月28日，押金增至80000元，信某公司的法定代表人和昌某平在补充协议上签了名，2009年9月17日，昌某平将经营的酒店以868000元转让给案外人谌某某，因昌某平转让时未经信某公司同意，信某公司不认定昌某平与谌某某的转让行为。所以，2011年1月的排水管和2013年1月的进水管的维修（昌某平讲通知了一直与昌某平联系的信某公司会计丁某但未提供证据）是由昌某平履行的，用去维修费用8460元（信某公司未确认）。尔后，昌某平因资金周转困难，未能按照合同约定交纳下一季度的租金，到2013年3月28日止，拖欠信某公司房租30400元。昌某平于2013年3月8日书面向信某公司提出，决定不再续租铺面，通知信某公司于2013年3月28日之前与昌某平一起计算签单、租金、押金等经济往来，在保证无债务纠纷的条件下，将铺面于同年3月28日交给信某公司。信某公司的法定代表人给昌某平发了短信，表示委托律师配合处理。后因一些细节双方达不成一致意见。信某公司提起诉讼，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；昌某平所交押金归信某公司所有；支付信某公司房租44440元；承担本案诉讼费用。另查明，昌某平于2013年4月16日将铺面交给了信某公司，信某公司在开庭时撤销返还房屋的诉讼请求，增加要求支付18天的房租14040元（780元／天）的诉讼请求。原审认为，双方所签订房屋租赁合同、补充协议，均是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方当事人均应严格遵守合同条款，履行合同义务。在合同履行过程中，双方都有未尽责任、义务，甚至有违约的地方。应各自承担相应的责任。现昌某平巳将铺面交给了信某公司，双方之间的租赁合同已终止履行。昌某平拖欠信某公司的租金44440元是实，应当偿还。在双方之间已有矛盾，信某公司在昌某平处有签单的情况下，信某公司以昌某平违约，按照合同约定扣除昌某平80000元全部押金有失公平，对信某公司的这一诉讼请求部分支持，部分不支持。这样昌某平在信某公司处的80000元押金，折抵其所欠信某公司的40000元房租后，昌某平还应支付信某公司房租4440元。昌某平在答辩时提出的电量增容费、签单、发电机的抗辩，因未提供证据证明自己的主张，对维修排水管和进水管的8460元，因信某公司没有认可，上述抗辩理由均不成立。不予采纳（如有证据可另行主张权利）。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十四条第一款（二）项、第二百二十六条之规定，判决：一、昌某平支付益阳市信某房地产开发有限公司房屋租金4440元。限判决生效后5日内履行；二、驳回信某公司的其他诉讼请求。本案诉讼费7500元，由昌某平负担6500元，信某公司负担1000元。信某公司、昌某平均不服上述判决，向本院提起上诉。信某公司上诉称：一、原审在没有证据证明的情况下认定“合同在履行过程中，双方都有未尽责任、义务，甚至有违约的地方”是错误的，信某公司没有违约行为；二、原审认定违约金错误，昌某平没有请求原审法院调低违约金，即使请求了，违约金也不应调低，昌某平应当依约承担违约金80000元。请求二审改判昌某平支付租金44440元，并承担违约金80000元（即80000元押金归信某公司所有）。针对信某公司的上诉，昌某平答辩称：昌某平已将门面转租给了第三人谌某某，拖欠房租的责任应由谌某某承担；信某公司有近万元签单未支付，且应维修水管而未修，违约在先，应将80000元押金返还。昌某平上诉称：一、益阳市朝阳湘西部落旗舰店是个人独资企业，2010年12月21日之后，昌某平不再担任该企业的法定代表人，故昌某平不应是本案原审的适格被告；二、原审已认定双方均有违约行为，信某公司应当将80000押金抵扣欠付30400元房租后的剩余钱款返还给益阳市朝阳湘西部落旗舰店；三、益阳市朝阳湘西部落旗舰店已通知信某公司2013年3月28日收回铺面，但由于押金、签单等问题未协商一致，导致2013年4月16日才由信某公司收回，增加的18天房租14040元不应全部由益阳市朝阳湘西部落旗舰店承担。请求二审依法改判。针对昌某平的上诉，信某公司答辩称：其与益阳市朝阳湘西部落旗舰店没有合同关系，本案合同的当事人信某公司与昌某平；昌某平主张的押金和租金均不能成立，押金实际上就是约定的违约金，昌某平实际占有该铺面的时间至2013年4月16日，请求二审驳回昌某平的上诉请求。二审中，信某公司向本院提交了《益阳市工商行政管理局朝阳分局企业注册登记资料》、《律师事务所调查专用证明》、《个人独资企业设立登记申请书》、《申请开业报告》、《投资人出资证明》、《湘西部落转让协议》、《关于湘西部落法人代表变更的申请》，欲证明《房屋租赁合同》中作为承租人的盖章单位“益阳市朝阳湘西部落酒楼”主体资格不存在、昌某平与益阳市朝阳湘西部落旗舰店在财产上没有区分，昌某平以其个人全部财产承担责任。昌某平质证称，其对上述证据的真实性无异议，旗舰店已变更登记在谌某某名下，违约责任应由谌某某承担。昌某平向本院提交了《调查笔录》一份，欲证明涉案房产已转租，且信某公司知情，信某公司也存在违约。信某公司质证称，调查笔录是证人证言，证人未到庭接受质询，对其真实性有异议，且该证据不能达到昌某平的证明目的。本院对上述证据经审查认为，昌某平对信某公司提交的证据的真实性没有异议，该组证据来源于益阳市工商行政管理局，具有真实性、合法性、关联性，本院对信某公司提交的该组证据予以采信。昌某平提交的证据因证人未出庭作证，且无其他证据佐证，达不到昌某平的证明目的，本院不予采信。本院二审经审理查明，2007年7月21日，信某公司与昌某平签订房屋租赁合同时，承租人处盖章的“益阳市朝阳湘西部落酒楼”主体资格不存在。除此之外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：一、昌某平是否应支付信某公司18天铺面占用费14040元；二、昌某平是否应支付信某公司违约金80000元。一、关于昌某平是否应支付信某公司18天铺面占用费14040元的问题。2013年3月8日，昌某平书面通知信某公司不再续租铺面，并通知信某公司于2013年3月28日前双方结算签单、租金及押金等经济往来，并保证2013年3月28日将铺面返还给信某公司。但由于双方在签单、押金等经济问题上存在争议，协商未果，才导致昌某平于2013年4月16日下午将房屋返还给信某公司，延期交付铺面的责任不在昌某平一方，昌某平无需支付该协商期间（18天）的铺面占用费14040元，故昌某平所欠信某公司的租金应当是自2012年9月28日起至2013年3月28日共计30400元。原审认定昌某平所欠信某公司的租金为44440元错误，本院予以纠正。昌某平提出其不应承担该14040元的上诉理由成立，本院予以支持。二、关于昌某平是否应支付信某公司违约金80000元的问题。双方签订的《房屋租赁合同》中第十九条第三款约定，如果昌某平逾期一个月交付租金，合同终止，合同押金不退，昌某平无条件搬出承租房屋。2009年11月15日，双方签订补充协议，将押金从20000元增至80000元。从合同的内容看，该押金一方面作为昌某平履行合同的担保，保障信某公司的出租房屋及设施的安全，保障信某公司能按时收到租金，另一方面，该押金具有违约惩罚的性质，如果昌某平逾期一个月交付租金，押金不退，但并没有明确约定由昌某平支付80000元作为违约金。故在本案中，昌某平已付的80000元押金，扣除30400元所欠的租金，余下的49600元可按合同约定作为违约金，归信某公司所有。原判认定将昌某平在信某公司的80000元，扣除所欠40000元房租，余款40000元作为违约金不当，本院予以纠正。信某公司提出应由昌某平在所欠租金外另行承担违约金80000元的上诉请求及昌某平提出的信某公司应将80000押金抵扣欠付30400元房租后的剩余钱款返还给益阳市朝阳湘西部落旗舰店的上诉请求均不能成立，本院不予支持。另外，根据原审查明的事实，涉案房屋2011年1月的排水管和2013年1月的进水管损坏后，是由昌某平维修的，但无证据证明其通知了信某公司去维修，原审认定“合同在履行过程中，双方都有未尽责任、义务，甚至有违约的地方”欠妥，本院予以纠正。根据二审查明的事实，2007年7月21日，信某公司与昌某平签订房屋租赁合同时，承租人处盖章的“益阳市朝阳湘西部落酒楼”主体资格不存在，故该合同的签订主体是信某公司与昌某平，昌某平提出的益阳市朝阳湘西部落旗舰店是个人独资企业、其不应是本案原审适格被告的上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上，上诉人昌某平、信某公司的上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审审理程序合法，但对部分事实认定不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民二初字第198号民事判决的第二项；二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民二初字第198号民事判决的第一项；三、昌某平所交的房租押金80000元归益阳市信某房地产开发有限公司所有（该款包括欠付的房租30400元）。本案一审案件受理费7500元，由昌某平负担5500元，益阳市信某房地产开发有限公司负担2000元。二审案件受理费880元，由昌某平负担80元，益阳市信某房地产开发有限公司负担800元。本判决为终审判决。审 判 长 黄和平代理审判员 陆康彪代理审判员 贾云卫二〇一三年十月二十九日书 记 员 王 棵附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；……