（2013）宁民初字第328号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-08-04
案件名称
上海锟钢实业有限公司与宁德市圣祥置业有限公司房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海锟钢实业有限公司,宁德市圣祥置业有限公司
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民初字第328号原告（反诉被告）上海锟钢实业有限公司，住所地上海市闵行区昆阳路1368号。法定代表人凌云，董事长。委托代理人冯少熙，福建黎民友律师事务所律师。被告（反诉原告）宁德市圣祥置业有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区鹤峰路鹤峰花园1号楼102室。法定代表人吴培谦，董事长。委托代理人张启华，福建泰和律师事务所律师。原告上海锟钢实业有限公司（以下简称“锟钢公司”）诉被告宁德市圣祥置业有限公司（以下简称“圣祥公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院原于2013年3月18日作出（2013）宁民初字第27号民事判决，圣祥公司不服提出上诉，福建省高级人民法院于2013年6月27日以（2013）闽民终字第709号民事裁定将本案发回重审。本院于2013年7月8日重新受理后，圣祥公司于2013年8月20日提起反诉，本院依法另行组成合议庭，于2013年9月29日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）锟钢公司的委托代理人冯少熙，被告（反诉原告）圣祥公司的委托代理人张启华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锟钢公司诉称：原、被告于2009年9月8日签订《房地产联合开发合同》，确定双方共同投资开发被告已依法取得的宁政国用（2008）第2779号国有土地使用权证所载明的地块中的5.7亩土地使用权。合同约定：该项目规模总投资约8000万元；被告提供该5.7亩土地使用权，按土地评估作价为1200万元，另加货币资金1200万元，合计2400万元，占总投资30%；原告投入资金5600万元，占投资70%。被告保证“对用于本合同约定项目的土地享有合法的使用权，并保证该土地的使用权不受其他任何第三者的权益限制”、“负责办理本项目的规划、建设的各项批准手续”。合同签订后，原告即依约向被告支付了履约定金500万元，但被告不仅未依约履行合同义务，还单方自行向政府部门提出要求改变已经政府正式行文批复的规划，直接导致本项目至今无法投入开发建设，其行为已构成严重违约。在原告多方催促其尽快履行合同后，被告又向原告发函单方终止合同。本案在原一审、二审庭审中，被告均当庭明确表示其不履行合同。由于被告恶意终止合同，致使原告的合同目的无法实现，给原告造成巨大损失。根据合同第十二条违约责任12.3款约定，双方实际约定的违约金数额是人民币2000万元以及预期可得利益损失。请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币2000万元（含返还定金）；2、诉讼费由被告承担。被告圣祥公司答辩称：一、原告在诉状中承认被告已依法取得合作地块的国有土地使用权证，双方合作基础是合法有效的，证明被告签订合同本着诚信原则。二、被告始终没有任何改变规划的申请行为。宁政文（2009）119号文与规划局文件均能证明被告主张，原告混淆了政府文件与建设规划许可证的区别，属于认识错误。三、原一审、二审庭审中被告没有任何不履行合同的表示。从来都是要求依法解除合同。同时为了尽量减少原告损失，给原告退回履约保证金。原告以被告宁圣祥（2013）1号文作为主要且唯一证据要求被告承担违约责任，违背公序良俗。请求：驳回原告的诉讼请求。反诉原告圣祥公司诉称：一、被反诉人起诉状陈述与事实不符。2009年9月8日，反诉人与被反诉人签订《房地产联合开发合同》后，即按照合同约定以其所有的合法有效地块向政府部门申请规划、建设有关审批手续，虽然反诉人做了大量工作，但由于不能归责于反诉人的原因，双方合同项目至今未能获得审批通过，无法动工建设。而被反诉人不仅不能理解反诉人为合作双方利益而付出的各种努力，却错误的认为双方合同项目不能顺利进行系反诉人的责任，违反合同互相诚信共同推进合同履行的义务，在反诉人还积极向政府有关部门争取双方合同项目获得审批通过期间就起诉要求反诉人赔偿所谓“损失”、“立即履行合同”，破坏双方互信的合同基础。二、反诉人与被反诉人签订《房地产联合开发合同》后，客观情况发生了重大变化，致使合同目的不能实现。另外，被反诉人对反诉人的起诉及收回投资款的行为，也导致双方合作项目无法继续进行，合同目的不能实现。请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2009年9月8日签订《房地产联合开发合同》；2、判令本案全部诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告锟钢公司答辩称：一、反诉人单方终止合同，已构成根本违约的事实清楚。反诉人不仅不履行合同约定的义务，还将已经与答辩人订立了联合开发合同并已经政府正式行文批复的双方合作项目地块，单方自行向政府部门提出要求“改变开发思路”的行为，直接导致合作项目至今无法投入开发建设，其行为本身就已经构成严重违约。由于反诉人不履行合同义务，答辩人在多方敦促无果的情况下，无奈起诉要求其立即履行合同赔偿损失，维护自身合法权益。但反诉人不但不履行合同还向答辩人发出了“宁圣祥（2013）1号”函，单方终止合同，已经构成根本违约，其应承担的违约责任有法律的明确规定以及双方合同的约定。二、反诉人所谓的“客观情况发生了重大变化”，这个“客观情况”就是当下土地的巨幅增值，反诉人为独自获取该项目的开发利益而不惜违背基本诚信公然单方终止合同。反诉人在原一审诉讼期间通过他人单方自行退回答辩人部分款项的行为，是在其发函单方终止合同的同时以更进一步的实际行动明确其不履行合同的行为，这是原一审已经查明的事实。反诉人既称答辩人起诉要求“立即履行合同”又称答辩人“起诉及收回投资款的行为，也导致双方合作项目无法继续进行”明显自相矛盾，充分体现其丧失基本诚信。综上所述，反诉人单方终止合同根本违约事实清楚，其反诉主张违背事实没有法律依据。请求：依法驳回反诉原告的反诉请求并判令反诉人承担违约赔偿责任。经审理查明：原、被告于2009年9月8日签订《房地产联合开发合同》，约定双方共同投资开发被告已依法取得的宁政国用（2008）第2779号国有土地使用权证所载明的5.7亩土地使用权。项目总投资约8000万元，被告提供该5.7亩土地使用权，按评估作价1200万元，另加货币1200万，占30%；原告出资5600万元，占70%。被告负责落实合作开发项目建设的规划手续，获得规划、建设批文；落实项目报建工作，办理合作项目开工手续等。同时，合同约定原告向被告支付履约定金500万元。如因被告原因，造成无法履行协议或项目无法顺利进行，致使原告的协议目的无法实现，原告有权要求双倍返还定金，并要求被告另行赔偿原告损失1000万元。合同签订后，原告依约分别于2009年9月9日向被告支付300万元定金、12月31日支付200万元定金，共计500万元。被告于2013年1月11日，通过福建省联丰汽车销售有限公司汇还原告445万元。被告已取得涉诉地块的国有土地使用权证（证号为：宁政国用（2008）第2779号），未取得建设用地规划许可证。以上事实，有双方当事人陈述、《房地产联合开发合同》、证号为宁政国用（2008）第2779号《国有土地使用权证》、福建省联丰汽车销售有限公司出具的证明、2009年9月9日《收款收据》、2009年12月31日《收款收据》、2013年3月18日《收款收据》等为证，且双方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告是否应承担违约责任及讼争合同应否解除；二、原告主张的违约金是否合理？本院对此调查、分析、认定如下：一、关于被告是否应承担违约责任及讼争合同应否解除的问题原告认为，被告将经政府正式行文批复的涉诉地块单方自行向规划部门提出要求改变规划，直接导致合同项目至今无法投入开发建设，后又单方终止合同，已构成违约，应承担违约责任；原告同意在被告承担违约责任的前提下，解除讼争合同。为此提供：证据一、原告营业执照、法人代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，拟证明原告主体资格。证据二、《房地产联合开发合同》，拟证明原、被告就房地产项目合作双方的权利、义务、责任的约定（包括项目用地、规模、合作方式、占股比例、定金条款、保证条款、合同的变更以及其他约定等等）。证据三、2009年9月9日《收款收据》、2009年12月31日《收款收据》，拟证明原告已按合同约定向被告支付履约定金500万元。证据四、2009年9月19日《收款收据》，拟证明原告已投入该项目运作资金20万元。证据五、原告致被告函两份，拟证明原告多次催促被告尽快履行合同义务。证据六、金都大厦项目专题会议纪要，拟证明在原告的多次催促下，双方召开项目专题会议，原告“再次要求”被告“履行约定，尽快完成本项目规划、建设审批等相关手续”。证据七、宁规（2009）23号文与宁政文（2009）119号，拟证明合同项目用地在双方订立合同时已经规划部门审批且已得到宁德市政府的正式行文批复。证据八、宁圣祥（2010）1号与宁规（2010）101号，拟证明被告将已经政府正式行文批复的合同项目用地又单方自行向规划部门提出要求改变规划，直接导致合同项目至今无法投入开发建设。证据九、宁圣祥（2013）1号，拟证明被告以合作项目“无法得到开发建设”为由，单方终止合同，已构成违约。被告质证认为，1、对证据一至三的真实性、合法性、关联性没有异议。①证据二不能证明原告主张的待证事实，双方仅约定以被告名义申报项目，并未规定被告有保证报批成功的义务。②证据三的款项，2003年1月经双方协商已退还给原告，原告也已接受。2、对证据四的真实性没有异议，但与本案无关联。3、对证据五至九的真实性、合法性没有异议，但不能证明被告违约，相反证明被告一直在履行合同。①证据六证明2012年5月双方对项目履约的可行性就存疑。②证据七证明涉诉地块得到规划局的初步认可，但是没有正式批文，双方合作地块一直按照合同约定的商住用地进行审批。③对证据八宁圣祥（2010）1号真实性没有异议，被告是按合同约定将涉诉土地作为商住用地进行申请的。对证据八宁规（2010）101号的形式真实］性没有异议，但对内容的真实性、客观性有异议，被告并没有任何改变合作地块规划申请的行为。原告提供的证据七、八反而证明规划局是初步认可被告的规划申请，并有向市政府汇报。④对证据九真实性没有异议，被告依照合同及金都大厦项目专题会议纪要的约定，并未单方解除合同而是与原告进行协商。被告主张其积极履行合同义务并未违约，不应承担违约责任；因涉诉地块被宁德市规划委员会收储，导致合同无法履行，锟钢公司的起诉及收回投资款的行为，也导致双方合作项目无法继续进行，应解除讼争合同。为此提供：证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，拟证明被告基本情况。证据二、《国有土地使用权证》，拟证明被告涉诉地块具有相关合法权证。证据三、宁政文（2009）119号文件、宁圣祥（2009）2号文件、宁圣祥（2009）4号文件、宁国资产权（2009）37号文件，拟证明被告是在获得上级主管部门同意后才与原告签订《房地产联合开发合同》的，其对外合作本着诚信原则。证据四、《房地产联合开发合同》，拟证明双方合同约定内容。证据五、宁圣祥（2009）8号文件、宁交（2009）32号文件、宁圣祥（2009）10号文件、宁规函（2009）214号函件、宁圣祥（2010）1号文件，拟证明被告在与原告签订合同后，即按照合作约定积极履行义务并取得相关政府部门回复。证据六、被告向时任宁德市长请求确定双方合作地块用地规划指标的报告，拟证明被告积极履行合同约定义务，争取双方合作项目获得政府部门支持。证据七、宁交（2010）9号文件、宁交（2010）20号文件，拟证明被告争取主管部门支持，努力争取双方合作项目获得有关部门的支持并审批通过。证据八、原告向时任宁德市长报告的《问题反映》，拟证明原告完全清楚双方合作项目没有通过审批的相关因素，其对此也向市政府领导进行详细的报告。证据九、被告于2011年4月11日向领导报送的《情况汇报》，拟证明被告即使在宁德市城市规划委员会《会议纪要》决定收储双方合作土地后，仍然寻求支持，以实施合作项目的积极态度。证据十、宁德市城市规划委员会（2010）3号《会议纪要》，拟证明2010年11月4日，宁德市城市规划委员会决定对原、被告双方合作地块进行收储，使得双方合作项目获得政府规划部门审批通过变得不可能。证据十一、《金都大厦项目专题会议纪要》、原告出具的《关于立即履行合同的函》、原告2012年11月1日向被告出具的函件，拟证明在市规划委员会决定对双方合作地块进行收储后，双方对合作项目是否继续履约的可行性和必要性进行了讨论，但之后原告即着手为向被告进行所谓的索赔准备证据材料。证据十二、《电子转帐凭证》及相关收款收据、函件，拟证明原、被告双方已经就解除合同达成初步的一致意见，被告退回原告支付的绝大部分履约保证金。证据十三、《民事诉状》、《送达地址确认书》《送达回证》、《诉讼费专用票据》，拟证明原告原审起诉阶段向法院提交诉状及缴纳诉讼费正式立案的过程。原告对被告提供的证据质证认为：1、对证据一的三性没有异议。2、对证据二的三性没有异议，证实被告至今仍持有涉诉地块的土地使用权证，该地块的性质为商住用地，这与被告自称地块已被收储的说法是自相矛盾的。3、对证据三的真实性没有异议，恰恰证明了被告单方终止合同违背诚信的基本原则。宁政文（2009）119号文件证实涉诉地块在双方订立合同时已经过规划部门的审批且已得到宁德市政府的正式行文批复，该批文同时还明确了用地性质为商业用地。4、对证据四真实性、合法性没有异议，不能待证被告的主张。相反，证实了被告没有履行合同义务。5、证据五是被告自行制作的文件，真实性无法确定，且不能证明被告的待证主张。①宁规函（2009）214号证实宁德市规划局在宁交（2009）32号的复函中明确“该用地已经市政府调整批复（宁政文（2009）119号）”，恰恰证明了被告没有认真履行义务，否则绝不至于对已经政府正式行文批复的事项进行重复“请示”。②宁圣祥（2010）1号文件证实被告背着原告擅自向宁德市城乡规划局要求改变经政府“宁政文（2009）119号”明确的规划指标，导致该项目至今无法投入建设。6、证据六形成于2010年4月10日，至少超前十二天对形成日期为2010年4月22日的宁德市城乡规划局（2010）21号会议纪要内容进行了引用“报告”，说明被告未积极履行合同约定义务。7、证据七是被告自行制作的文件，真实性无法确定，不能证明被告的待证主张。从被告罗列的文件时间顺序上，充分证明了正是被告改变政府原已批复的规划指标的行为，直接造成该项目至今无法投入建设。8、对证据八的真实性没有异议，证实原告应被告的要求以原告之名义向时任市长廖小军反映情况。其中有关涉及规划局的问题完全是按照被告对原告所述来反映。何况，从廖市长的批示也可以清楚地看出，本项目并不存在被告所称的“被收储”。9、证据九是被告自行制作的，真实性无法确认。但该文证实双方合作的背景且开发的前期准备工作到位，而此后正是由于被告擅自进行“对建设方案进行了多次修改，反复上报”的行为，导致“项目至今无法开工建设”。而且，在被告“情况汇报”之后至今长达二年多的时间里，被告没有任何履行合同义务的行为，其违约行为是显而易见的。10、对证据十真实性没有异议，该证据不能推翻原告提供的政府正式文件，也不能使原被告之间签订的合同无效。涉诉地块是有产权证，不能直接被收储。而且，从该产权证至今仍由被告持有也证明不存在被告所谓的“被收储”。11、对证据十一，真实性、合法性、关联性没有异议，不能待证被告的主张。证明了由于被告怠于履行合同，原告已多方多次催促其尽快履行合同的事实。12、对证据十二，真实性、合法性、关联性没有异议，不能待证被告的主张。相反证明被告在原一审诉讼期间，通过他人单方自行退还原告部分款项的行为，证明被告单方终止合同的行为。13、对证据十三真实性没有异议，不能证明被告的待证目的。本院认为，除了原告对被告提供的证据五、七、九的真实性有异议外，双方对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以确认。2010年2月2日，被告以宁圣祥（2010）1号向宁德市城乡规划局申请批准北侧部分、南侧部分均建设商住综合大楼的方案，2010年7月16日的宁规（2010）101号文件明确载明“现圣祥置业公司改变开发思路，要求将上述用地全部调整为商业、办公、居住为一体的综合用地”。从原告提供上述证据来看，被告存在申请调整规划的行为。《房地产联合开发合同》第6.1.1条约定被告“落实合作开发项目建设的规划手续，获得规划、建设批文”，第10.4条再次明确被告“负责办理本项目的规划、建设的各项批准手续”。无论是否由于被告申请调整规划的行为导致涉诉地块至今未取得建设用地规划许可证，被告未完成其合同约定义务的事实清楚。且从被告提供的证据来看，被告在2011年4月11日报送《情况汇报》之后即未再积极履行涉诉地块规划申请的合同义务，并于2013年1月11日以合作项目无法得到开发建设为由，经主管单位同意单方要求终止合同，表明其拒不履行合同义务，已构成根本违约。被告提供的证据十二仅能证明被告退还原告大部分定金，无法证明原、被告就解除合同达成初步一致意见。原告的起诉亦为维护合法权益。至于被告主张涉诉地块被宁德市规划委员会收储，合同无法履行、其不构成违约。因被告于2008年5月16日即取得涉诉地块的国有土地使用权证，且至今仍持有该土地使用权证，庭审时被告自认涉诉地块至今未被收储。显然，被告该主张不能成立。综上，被告违约事实清楚，应承担相应违约责任。被告主张其不应承担违约责任及合同解除均缺乏依据，本院不予支持。但原告锟钢公司在庭审中表示其同意在被告承担违约责任的前提下解除讼争合同，故本案讼争合同可予以解除。二、关于原告主张的违约金是否合理的问题原告认为，根据合同第十二条违约责任12.3款约定，双方实际约定的违约金数额是人民币2000万元以及预期可得利益损失，被告应向原告支付违约金人民币2000万元（含返还定金）。为此提供：证据十、损失计算清单，证明被告违约给原告造成的损失。被告质证认为，对证据十的真实性、合法性、关联性都有异议。本院认为，原告提供的损失计算清单系其单方制作，且被告不予认可，不予采信。根据《房地产联合开发合同》第12.3条约定：“如因甲方（圣祥公司）的原因，造成本协议无法履行或本项目无法顺利进行，致使乙方（锟钢公司）订立本协议的目的无法实现，乙方有权按协议第9.1条的约定，要求甲方双倍返还定金，甲方还应另行赔偿乙方1000万元，如不够弥补乙方的损失（包括预期可得利益），甲方还应据实赔偿”。该违约责任条款既约定双倍返还定金（即第9.1条定金条款），又约定另行赔偿1000万元损失（违约金），依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，原告可以选择适用违约金或者定金条款，但不得同时主张。因此，原告主张违约金人民币2000万元（含返还定金），除合同第12.3条约定的1000万元违约金可予支持外，对超出部分主张，本院不予支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告圣祥公司未履行合同约定的义务，致使合作项目无法顺利进行，已构成违约，应承担相应的违约责任。其不承担违约责任及解除讼争合同的主张，均缺乏依据，本院不予支持。原告锟钢公司主张违约金人民币2000万元（含返还定金），除合同约定的1000万元违约金可予支持外，超出部分缺乏法律依据，本院予以驳回。原告同意在被告承担违约责任的前提下解除本案讼争合同，故讼争合同可予以解除。合同解除后，被告除支付违约金外，还应返还原告支付的500万元定金，扣除已通过福建省联丰汽车销售有限公司汇还的445万元外，应返还定金55万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告宁德市圣祥置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锟钢实业有限公司违约金1000万元，并返还定金55万元；二、解除原告上海锟钢实业有限公司与被告宁德市圣祥置业有限公司于2009年9月8日签订的《房地产联合开发合同》；三、驳回原告上海锟钢实业有限公司、反诉原告宁德市圣祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，由宁德市圣祥置业有限公司负担106350元，上海锟钢实业有限公司负担35450元；反诉案件受理费70900元，由宁德市圣祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长 高树惠代理审判员 易丽容代理审判员 陈光华二〇一三年十月二十九日书 记 员 何斌坤附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 来源：