（2013）海民初字第14776号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2015-06-30
案件名称
北京市万泽碧轩房地产开发有限公司与王志营租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市万泽碧轩房地产开发有限公司,王志营
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第14776号原告北京市万泽碧轩房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路89号中国外文大厦A座609室。注册证号：110108006266298法定代表人林伟光，董事长。委托代理人王志敏，男，该公司职工，住该公司宿舍。委托代理人何建平，女，该公司职工，住该公司宿舍。被告王志营，男，1975年6月2日出生。身份证号：×××委托代理人贺南华，北京市京都律师事务所律师。委托代理人梁雅丽，北京市京都律师事务所律师。原告北京市万泽碧轩房地产开发有限公司（以下简称万泽碧轩公司）与被告王志营房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。万泽碧轩公司的委托代理人王志敏、何建平与王志营及其委托代理人贺南华、梁雅丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万泽碧轩公司诉称，被告于2012年8月20日与我公司签订了北京市房屋租赁合同，租赁我公司开发所有的北京市海淀区又一村云顶水天嘉园商铺。经我公司调查及房管局检查，被告违反合同约定，擅自改变租赁用途，将房屋大量转租至第三人，并在房间使用大功率电器，已构成严重违约。我公司决定依据合同约定，收回租赁房屋。我公司已将解约收房通知以国内标准快递方式向被告邮寄送达，并对全邮寄过程办理了公证，被告也已签收了该份文书。但截至起诉日，被告仍未按通知履行。故现起诉要求解除双方就北京市海淀区又一村云顶水天嘉园商铺签署的北京市房屋租赁合同；判令被告按月租金2万元的标准支付自2013年4月15日至判决解除之日止的全部租金；判令被告向原告支付违约金1万元；被告承担本案诉讼费。王志营辩称，双方于2011年3月28日签订租赁合同，而不是2012年8月签订的。签订合同时原告提供的是一个格式化的合同，合同期限约定2011年4月15日至2012年4月14日。因合同租金过高，故于2012年8月重新签订了租赁合同，也就是原告提供的合同。被告自2011年3月28日承租房屋后，一直持续使用房屋，包括转租、使用大功率电器，原告从未提出异议。被告转租及使用大功率电器也经过原告相关负责人的同意，包括大功率电器的维修，也是原告下属的物业公司的电工完成的，所以我认为原告是完全知道我方对大功率电器的使用状况的。从实际履行的角度看，合同双方已由实际履行的行为变更了合同的相关约定，并已按变更后的合同履行。被告并非违约，因原告要求提前解除合同，故提起本次诉讼，现请求驳回原告全部诉讼请求。原告在我方承租的房屋外面公告，说我们双方是有争议的，这影响了我方的经营，故原告还是按每月2万元收取租金是不合理的。原告单方解除合同，属于违约，应承担违约责任，赔偿我方收入的损失。不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，万泽碧轩公司系位于北京市海淀区北洼路又一村云顶水天嘉园（以下简称水天嘉园）项目的开发单位。2012年8月20日，万泽碧轩公司（甲方）与王志营（乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定：“甲方将水天嘉园1号楼住房、建筑面积650平方米（包括卫生间、淋浴室、盥洗室等）出租给乙方居住（单位员工宿舍）使用，不得用于经营旅馆、招待所等，并不得在门口安装招牌，不得办理营业执照（注：如果乙方用于经营旅馆、招待所等，或在门口安装招牌，或办理营业执照，甲方将解除本合同）；居住人数85人；房间禁止使用电炉、电饭煲、电磁炉、微波炉等用电300瓦以上的电器；租赁期自2012年10月15日至2014年4月14日；年租金24万元，月租金2万元，租金每半年支付一次，房屋租赁押金2万元，在签订合同时一并支付，2012年10月14日前支付半年租金，在租金期满前5日支付；租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方在租赁期内不得将房屋部分或全部转租给他人；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并按月租金的50%向甲方支付违约金，要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失：1、不按照约定支付租金、押金和水、电、生活热水等费用达10日的；2、欠缴各项费用达3000元的；3、乙方将上述房屋用于经营旅馆、招待所等，或在门口安装招牌，或办理营业执照的；4、擅自增加居住人数超过本合同约定数10人的；5、擅自改变房屋用途的；6、擅自将房屋转租给第三人的；7、擅自在房屋内使用电炉、电饭煲、电磁炉、微波炉等用电300瓦以上电器的；……”。上述合同签订后，万泽碧轩公司将房屋交于王志营，双方签署了房屋交割清单及交房、退房确认单。王志营已将房租交至2013年4月14日。王志营承租上述房屋后，将上述房屋出租给若干人居住使用。2013年1月28日，北京市海淀区房屋管理局对上述房屋进行安全检查，发现如下问题：地下一层出租居住；应急灯安法不对、杂物多；有使用大功率电器的、有私拉电源线的、有一个出口锁门；洗澡间安全隐患大（私拉电线严重）；不足8㎡房间，人均不足4㎡。要求于2013年2月13日整改完毕。2013年2月26日，万泽碧轩公司以特快专递形式向王志营邮寄了解约收房通知书，告知王志营因其擅自改变租赁用途，将房屋大量转租第三人，并在房间内使用大功率电器已构成违约，根据租赁合同约定，其公司决定解除双方签订的租赁合同并收回水天嘉园房屋使用权，并按月租金的50%向其公司支付违约金，并将房屋恢复原状或赔偿相应损失。庭审中，王志营称其与万泽碧轩公司系于2011月3月28日签订的房屋租赁合同，且承租后一直持续使用上述房屋，包括转租、使用大功率电器等，万泽碧轩公司均未提出异议，故双方就房屋租赁后的使用已变更了约定。为此，其提交了万泽碧轩公司于2011年4月10日出具的房产证明，内容为：“兹有我单位建设的又一村云顶水天嘉园1号楼地下1层109、110室，为我公司自用房，建筑面积650平方米，由王志营使用。……”。万泽碧轩公司对其公司出具的房产证明真实性认可，同时表示王志营确系自2011年4月开始承租上述房屋。此外，王志营还提交了其与北京安大臣世投资管理咨询有限公司（以下简称安大臣世公司）的租赁合同及安大臣世公司出具的租金及押金收据。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收款通知单、地下空间租住人员登记表、安全检查表、公证书、房产证明、房租收据等证据在案佐证。本院认为，万泽碧轩公司与王志营签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。王志营在使用承租房屋过程中，将房屋出租给若干人居住使用，并因使用大功率电器及私拉电源线等情况被相关部门要求整改，已违反了合同约定，现万泽碧轩公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求王志营支付租金及违约金的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。王志营称其向万泽碧轩公司承租上述房屋时，其使用状态即为转租，并存在使用大功率电器等情况，万泽碧轩公司均未提出异议，但就此主张，其未提供充足证据证明，故对于王志营的上述抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除北京市万泽碧轩房地产开发有限公司与王志营签订的位于北京市海淀区北洼路又一村云顶水天嘉园房屋的北京市房屋租赁合同。二、王志营于本判决生效后七日内向北京市万泽碧轩房地产开发有限公司支付违约金一万元，并支付自二0一三年四月十五日起至本判决生效之日的租金（按月租金二万元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由王志营负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 鹤人民陪审员 岳 维人民陪审员 陈绪飞二〇一三年十月二十九日书 记 员 刘晓晖 来源：