（2013）金义民初字第1702号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2015-04-13
案件名称
谢丽怀与丁守峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢丽怀,丁守峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百三十条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2013）金义民初字第1702号原告：谢丽怀，护士。委托代理人：ＸＸ。委托代理人：林谷冲。被告：丁守峰，经商。委托代理人：郑小峰。原告谢丽怀为与被告丁守峰房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判，于2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告谢丽怀及其委托代理人ＸＸ、林谷冲，被告丁守峰的委托代理人郑小峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢丽怀诉称，2012年12月28日，原告与被告在浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司处签订了《房屋买卖合同（居间）》。房屋买卖合同约定：被告同意将坐落于义乌经发大道158号201室的房屋出售给原告，房屋成交价格为1134000元，被告应于2013年4月15日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，将房屋所有权证办理至原告名下，并对房产情况、购房款的支付方式、经纪服务费、违约责任进行了约定。原告按约分三次支付购房定金：2012年12月28日支付30000元，2012年12月29日支付170000元，2013年1月20日支付100000元，为此被告出具《定金收条》三份。2012年12月29日，原告支付坐标公司服务费5000元。被告至今没有将房屋过户给原告，被告至今还不是涉案房屋的登记所有人，根本不能履行过户义务，原告的合同目的不能实现，有权解除合同。依据房屋买卖合同约定，若由于被告原因导致原告逾期取得房屋所有权证的，逾期超过三十日，原告有权解除合同。根据法律规定及房屋买卖合同约定，被告违约，应当按照房屋买卖合同承担违约责任。被告应当双倍返还原告购房定金共计453600元（定金按合同总价款1134000元的20%计算为226800元）；超过法定定金数额部分的定金73200元（300000元-226800元），被告应当立即返还并支付利息；原告已经支付坐标公司的服务费5000元，应当由被告承担。综上，特向法院提起诉讼，要求：1、解除原、被告于2012年12月28日签订的《房屋买卖合同（居间）》；2、被告立即双倍返还原告定金共计人民币453600元；3、被告返还原告定金人民币73200元及利息人民币3074.4元（利息从2012年12月29日开始，以本金73200元按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至法院确定返还之日止，现暂算至2013年6月29日），合计人民币76274.4元；4、被告赔偿原告房屋中介服务费5000元。被告丁守峰辩称，首先，丁守峰的被告主体是不符的，应该驳回原告的诉讼，被告不是经发大道158号房屋的所有人，实际所有人是朱洪津、王连君，被告是受朱洪津、王连君委托处分涉案房产的，这点原告也是知情的。被告丁守峰作为代理人，在被代理人朱洪津、王连君的授权范围内所做出的房屋买卖代理行为应该由朱洪津、王连君承担责任，因此本案被告为朱洪津、王连君或者追加朱洪津、王连君为本案被告。其次，按照诉状所说的，被告没有权利来签订房屋买卖合同，房屋买卖合同也是无效的，对此被告也只要返还购房定金，而不需要双倍返还定金。第三，我们认为该房屋买卖合同是有效的，涉案房屋至今没有过户给原告也不是被告违约导致的，是由于政府部门一些不可抗力因素导致。按照双方签订的房屋买卖合同第八条第一款的规定，被告也是不承担违约责任的。因为被告在替原房东签订合同后，一直是积极完成过户手续的，由于该房是垂直房拿来分割买卖，手续是比较复杂的，涉案房屋分别分割卖给了十位客户，被告跟原房东也是积极地申请对该房屋进行分割，早就申请了对该房屋的测绘，由于测绘单位的延误导致2012年5月份才轮到测绘，测绘结果出来以后涉案房屋可以分割，被告跟原房东也马上向建设局申请进行分割，但由于建设局的客观原因，分割事宜暂不办理，这些都是原、被告意志以外的原因导致的，原房东也是一直希望分割过户掉的。第四，关于诉讼请求中第四条5000元中介费，被告认为中介费也与被告无关，中介费是在房屋买卖行为完成后支付的，合同中也没有明确一定要先支付多少，合同中也没有约定原告的中介费由被告来出，因此中介费不应由被告来出。第五，由于本案是分割房，牵涉到十位客户，如果本案导致不能过户的话，其他九位客户也不能过户，损失会增加，被告认为合同不应解除。由于一些不可抗力的原因，导致现在不能分割过户，原因不在被告，因此该合同目的还是能实现的，被告认为能够继续履行该协议，驳回原告的诉请。针对被告的答辩，原告补充陈述：1、被告认为受房东朱洪津、王连君的委托处置该房产是不事实的，据了解，丁守峰是向朱洪津、王连君买受涉案房屋进行分割转让的。2、原、被告签订合同，被告是以卖方的名义签订的，款项也是被告收取的，所以受委托一说是不存在的。3、被告讲到政府的原因或者其他原因也好，但这明显不是不可抗力的原因。原告就其诉讼主张举证、被告质证如下：一、2012年12月28日原、被告签订的房屋买卖合同（居间）一份，以证明原、被告间房屋买卖关系及合同约定的内容。被告的质证意见：对真实性没有异议，买卖合同第四条第四款约定，目前为止应该是政府原因不能过户，不是说甲方不协助等情况，不能证明被告是违约的；买卖合同第八条第一款约定，被告也是不承担违约责任的；第六条第一款约定，从这条上面也明确原告一开始签订合同时涉案房屋不是属于被告所有，但丁守峰有权处分该房屋；第十一条第九款约定，由于政策情况导致不能过户，双方互不追究违约责任等。二、定金收条三份、中国工商银行网上银行转账汇款查询一份、中国工商银行个人业务凭证（填单）一份，以证明原告分三次支付被告定金30万元，其中10万元、17万元的定金是通过银行转账支付的。被告的质证意见：对真实性没有异议，丁守峰确实收到过这些定金，但丁守峰是代替原房东收的，钱也已经交给原房东。三、收条一份，以证明原告支付坐标房产中介费5000元的事实。被告的质证意见：对三性均有异议，首先印章是合同专用章，不是财务专用章，交给公司经济服务费应该有正式发票，而不是单凭一张收条，就认为已经支付了中介费。四、当庭提供被告与朱洪津、王连君签订的房屋买卖合同复印件一份，以证明2012年11月25日丁守峰与朱洪津、王连君签订房屋买卖合同的情况，丁守峰是不受朱洪津、王连君委托来处分涉案房屋的。被告的质证意见：对真实性没有异议，被告确实与朱洪津、王连君签订过该房屋买卖合同，但该合同没有实际实施，合同第十一条第七款约定，房产是登记到第三方，不是乙方丁守峰名下，朱洪津、王连君要无条件配合办理产权转移登记手续，恰好证明涉案房屋是朱洪津、王连君的。被告就其所辩当庭提供房产测绘委托受理单复印件、房屋建筑面积测绘报告复印件各一份，以证明被告跟房东都在积极办理分割事宜，无法过户是建设局不可抗办的原因导致。原告的质证意见：对真实性不清楚，对证明目的有异议，与本案也没有关联，这两份证据与讼争的情况是没有关联的，作为原告来说只看到被告违约的情况，在合同约定日期是不可能办理过户手续的。本院对证据认证如下：被告对原告提供的证据一、二、四的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告虽对原告提供的证据三的真实性有异议，但该收条盖有浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司合同专用章和财务专用章，且有收款人的签字，故本院对该证据的真实性予以确认。被告提供的证据系复印件，原告对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认。经审理查明：2012年12月28日，原告谢丽怀（买方、乙方）与被告丁守峰（卖方、甲方）及浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司（中介方、丙方）签订房屋买卖合同（居间），合同中约定：甲方将坐落于义乌市经发大道158号201室的房屋出售给乙方，该房屋权属性质私有，所有权人丁守峰，建筑面积90平方米，用途综合用地，房屋的成交价格为人民币1134000元；甲乙双方签订本合同时，向丙方支付房产咨询及经纪服务费，甲方支付人民币11300元，乙方支付人民币11300元，甲乙双方同意于2013年4月15日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续；由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同并按合同第八条追究违约责任或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决；乙方支付的购房定金分三次支付：2012年12月28日支付人民币30000元，2012年12月29日支付人民币170000元，2013年1月20日支付人民币100000元。合同各方还对其他事项进行约定。后原告按合同约定分三次支付被告定金合计人民币30万元。2012年12月29日，浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司收到原告交付的房产咨询费及经纪服务费5000元。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，除定金的金额约定外其它内容未违反相关法律规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约交付被告款项，而被告则应按约协助办理相关房屋所有权证手续，被告至今未协助办理，系违约；庭审中被告也无法确认协助过户的具体时间，致使原告的合同目的无法实现，依法原告可解除合同。因被告违约致使解除合同，依法被告应双倍返还定金。因双方约定的定金数额超过法律规定即不得超过主合同标的额的百分之二十，故本案被告收取的30万元中定金数额应为1134000元×20%=226800元，其它为预付款73200元。原告已选择定金罚则作为追究原告违约责任的方式，同时又要求被告承担利息损失及中介服务费属于要求违约损失赔偿，而本案中定金罚则已足够补偿原告的所有损失，故本院对原告要求被告支付利息损失及中介费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年12月28日签订的《房屋买卖合同》。二、被告丁守峰双倍返还原告谢丽怀定金人民币453600元。三、被告丁守峰返还原告谢丽怀购房预付款人民币73200元。以上二、三项于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4574元，由原告负担50元，由被告负担4524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币9148元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审判员 丁国芳二〇一三年十月二十九日书记员 周 胜 更多数据：搜索“”来源：