（2013）穗海法行初字第65号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-11-10
案件名称
沈仕荣、苏玉玲与袁笑媚其他一审行政判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
沈仕荣,苏玉玲,广州市国土资源和房屋管理局,袁笑媚
案由
法律依据
《广东省城镇房地产权登记条例（1999年修订）》：第三条第一款，第九条；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》：第十条；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第五十六条
全文
广州市海珠区人民法院行 政 判 决 书（2013）穗海法行初字第65号原告：沈仕荣，男，1932年5月3日出生，汉族，住址广州市。原告：苏玉玲，女，1937年3月23日出生，住址广州市。两原告共同委托代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。被告：广州市国土资源和房屋管理局，地址：。法定代表人：李俊夫，局长。委托代理人：孙琳、袁志欣，均是广州市海珠区房地产交易登记所的工作人员。第三人：袁笑媚，女，1964年2月4日出生，汉族，住址广州市海珠区。委托代理人：赵成云，广东静美律师事务所律师。原告沈仕荣、苏玉玲诉被告广州市国土资源和房屋管理局、第三人袁笑媚撤销房产登记纠纷一案，原告于2013年8月16日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月18日公开开庭审理了本案。原告沈仕荣、苏玉玲的共同委托代理人宋珠华，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人孙琳、袁志欣，第三人袁笑媚及其委托代理人赵成云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈仕荣、苏玉玲共同诉称：座落广州市海珠区滨江东路913号2602房（下称涉案房屋）是沈健民与第三人的共有财产［房地产权证号码分别为：第××号、第××号］。我们是沈健民的父母，沈健民在2012年10月31日因病死亡。根据涉案房屋档案材料记载：沈健民和第三人采用银行按揭付款方式购买房屋，被告于2004年1月2日核发房地产权证。2007年12月25日沈健民和第三人签订《夫妻财产协议书》，约定涉案房屋产权归第三人个人所有，与沈健民无涉。该协议书虽经广州公证处公证，但双方一直没有办理共有房屋的产权转移登记。2010年5月10日沈健民作为债务人与银行签订《个人额度借款合同》，向银行借款40万元，沈健民提供涉案房屋为抵押物，第三人对此没有异议，并与沈健民及银行签订《个人额度借款最高额抵押合同》，上述两份合同均由广州公证处公证，被告根据上述两份合同办理房屋抵押登记。2010年5月27日，沈健民与第三人办理房地产权证换证登记，被告于2010年6月1日分别向沈健民、第三人核发《广东省房地产权证》［粤房地产权证穗字第××号和粤房地产权证穗字第××号］，以上房地产权证均记载，沈健民、第三人占有涉案房屋产权份额共有，也就是说明双方已放弃2007年的夫妻财产约定。沈健民死亡后，第三人于2013年2月5日向被告申请办理涉案房屋产权转移登记、涂销抵押登记。第三人故意隐瞒沈健民已死亡的事实，仅提交2007年12月25日“夫妻财产协议书”公证书、失效的沈健民身份证、结婚证、银行出具的“涂销证明”，而且，第三人还在沈健民不能委托的情形下作为沈健民的代理人办理登记。被告同意第三人提出的申请，注销了涉案房屋沈健民与第三人各自占有共同产权的登记，并办理了涂销抵押登记，重新发给第三人占有涉案房屋全部产权的房地产权证。现我们认为被告作出的具体行政行为没有依据，故起诉要求撤销被告于2013年3月9日为第三人办理涉案房屋产权转移登记所发的《广东省房地产权证》［权证号码：850111821号］。被告广州市国土资源和房屋管理局辩称：涉案房屋原产权人为沈健民与第三人。2013年2月25日，第三人、抵押权人中国建设银行股份有限公司广东省分行到我局海珠区分局属下海珠区房地产交易所申请办理涉案房屋的涂销抵押和析产登记，并提交了广东省房地产权证（粤房地权证穗字第0850001115、08500011**号）、广东省房地产他项权证（粤房地他项权证穗字第0850000611号）、夫妻财产协议公证书［（2007）穗证内字第16584号］，不征契税事项界定申请表、结婚证、身份证复印件、中国建设银行股份有限公司广东省分行营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明书、授权委托书、涂销证明等资料，我局以13登记08005266号立案受理。经审核，夫妻财产协议公证书合法、有效，抵押权人也证实借款人贷款已还清并同意办理该业涂销抵押手续，第三人办理涂销抵押、析产登记符合《广州市城镇房地产登记办法》第三十、三十一、三十八、三十九条，《广州市城镇房地产登记技术规范》第十七条第七项的规定，我局准予第三人办理涂销抵押、析产登记，以第三人名义核发粤房地产权证穗字第××号房地产权证。鉴于我局核发的房地产权证所依据的资料齐备、事实清楚、程序合法，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人袁笑媚述称：沈健民与我在2007年12月25日签订了《夫妻财产协议书》，并办理了公证，明确不论发生什么情况涉案房屋都归我所有。该《夫妻财产协议书》只要签约双方没有提出异议，即是合法有效的民事协议。原告提出我与沈健民放弃2007年的《夫妻财产协议书》的观点纯属其个人主观判断，没有法律依据。我凭着《夫妻财产协议书》等资料到被告处申请变更房产登记符合法律及《广州市城镇房地产登记技术规范》的有关规定，现有的法律法规也没有必须当事人亲自到场才能办理房产证的强制性规定，因此，被告作出的涂销抵押登记和核发房地产权证的行为是合法、有效的。此外，法律法规也没有规定当事人办理变更房产登记的期限，因此，我在约定了夫妻财产分配后，任何时候办理变更登记都是合法的。原告否认《夫妻财产协议书》效力的延续性属于错误理解法律规定。另外，由于办理房产变更登记手续将会产生费用，故我在经济条件充裕后再办理变更登记也是符合一般人的利益和思维模式。综上所述，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，两原告是沈健民的父母。沈健民与第三人是夫妻关系，沈健民于2012年10月31日死亡。被告于2004年1月2日核发《房地产权证》、《房地产权共有（用）证》给沈健民和第三人，确认本市海珠区滨江东路913号2602房屋由沈健民和第三人共有。沈健民与第三人于2007年12月25日签订《夫妻财产协议书》，约定：涉案房屋产权归第三人个人所有，与沈健民无涉。该《夫妻财产协议书》经广州市公证处公证。沈健民与第三人于2010年5月19日与中国建设银行股份有限公司广东省分行签订《个人额度借款最高额抵押合同》（经广州市广州公证处公证），订明：沈健民与第三人以涉案房屋为抵押财产，向银行申请借款40万元。对此，被告办理抵押登记。被告于2010年6月1日换发涉案房屋产权证，分别向沈健民、第三人核发《广东省房地产权证》［权证号码分别为：粤房地权证穗字第××号与粤房地权证穗字第××号］，向中国建设银行股份有限公司广东省分行核发《房地产他项权证》（权证号码为：粤房地他项权证穗字第0850000611号）。第三人于2013年2月25日向被告的海珠区房地产交易登记中心缴交不征契税事项界定申请表、广东省房地产权证（2008版）085000116、0850001115、广东省房地产他项权证（2008版）0850000611、结婚证复印件、上手房产调档资料、身份证复印件、图纸、涂销证明、析产公证书等资料，申请办理涉案房屋的涂销抵押登记和析产登记手续。其中，析产公证书由广州市公证处出具，证明沈健民与第三人于2007年12月25日签订的《夫妻财产协议书》符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上当事人的签名属实。当日，被告的海珠区房地产交易登记中心工作人员向第三人进行了询问记录，对此，第三人在被告的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》（两份）上签名确认。此外，中国建设银行股份有限公司广东省分行（抵押权人）还出具营业执照、负责人的身份证复印件、法定代表人证明书、授权委托书、贷款还清证明（涂销证明）（记载主要内容为：所列债务已全部清偿，现委托抵押人对本还款证明所列上述抵押物办理涂销抵押登记手续。）第三人在被告的《广州市房地产他项权利登记申请书》（登记种类为他项权注销登记）中的“抵押人代理人”及“抵押权人代理人”处均填写“袁笑媚”及其身份证证件号码和联系电话。被告收件后以13登记08005266号立案受理。被告经审核后，注销了2010年6月1日向沈健民、第三人核发的粤房地权证穗字第××号与粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》；同时，被告还注销向抵押权人核发的《房地产他项权证》，并于2013年3月9日向第三人核发涉案房屋《房地产权证》（权证号码：粤房地权证穗字第××号），确认第三人是涉案房屋的产权人，占有部分：全部。本院认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。因此，被告具有对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属的职权。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。本案第三人在申请办理涉案房屋析产转移登记时，提交的资料符合上述规定；而且，沈健民与第三人签订的《夫妻财产协议书》经广州市公证处公证，至今未被有效的法律文书予以撤销，故被告对第三人提交的上述资料进行审查，并已尽到审慎审核义务，其向第三人核发涉案房地产权证的行政行为，符合《物权法》、《广东省城镇房地产权登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》及《广州市城镇房地产登记技术规范》的相关规定。此外，抵押权的设置是为了保障抵押权人的债权得以实现，抵押权人与沈健民及第三人对涉案房屋设定的抵押已经被告登记备案。现抵押权人已证明沈健民与第三人还清贷款，其申请涂销抵押登记符合法律规定的形式要件。故被告对涉案房屋予以注销抵押登记，并无不当。原告并非涉案房屋抵押关系的相对人，抵押权人与第三人申请注销抵押登记与原告没有法律上的利害关系，更没有损害原告利益，故原告对被告注销抵押登记提出异议，本院不予支持。鉴此，被告对涉案房屋进行的权属登记行为事实清楚，程序合法，本院予以维持。原告起诉要求撤销被告于2013年3月9日向第三人核发的《房地产权证》，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条，最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第一款（四）项的规定，判决如下：驳回原告沈仕荣、苏玉玲的诉讼请求。本案受理费50元，由原告沈仕荣、苏玉玲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄惠玲人民陪审员 吴静萍人民陪审员 钟信耀二〇一三年十月二十九日书 记 员 练海涛孙雪莹 来源：