（2013）通民初字第5505号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京市通州区潞城镇武窑村村民委员会与王德云租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市通州区潞城镇武窑村村民委员会,王德云
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2013）通民初字第5505号原告北京市通州区潞城镇武窑村村民委员会，住所地北京市通州区潞城镇武窑村。负责人肖文松，村委会主任。委托代理人王宇，北京市达奥律师事务所律师。委托代理人张健超，北京市达奥律师事务所律师。被告王德云，男，1964年4月11日出生。委托代理人李大鹏，北京市天正律师事务所律师。原告北京市通州区潞城镇武窑村村民委员会（以下简称“村委会）与被告王德云租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周艳娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告村委会的委托代理人王宇、张健超，被告王德云及其委托代理人李大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告村委会诉称，2003年12月1日，原告将北京市通州区潞城镇武窑村原有的面积为1200平方米的农机院出租给被告王德云。原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，双方约定：“甲方把原有农机院租给乙方经营企业用，院内其他房屋维修、水、电设施等，一切费用乙方自理。乙方每年上缴甲方租金2500元，一次付清，如乙方不按时上缴租金及水、电费，甲方有权终止协议，乙方在此院所有投资归甲方所有。”协议还就其他问题进行了约定。上述协议签订后，原告依协议约定将该院落及地上物交付给被告使用，但被告至今尚未向原告支付租金。原告曾多次找被告协商解决上述问题，但被告至今仍不予理睬。故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2003年12月1日所签订的《协议书》；2、被告立即向原告给付租金25000元；3、被告立即将租赁土地及地上物腾退给原告。诉讼费由被告承担。被告王德云辩称，不同意原告的诉讼请求。拖欠的租金不是25000元，双方签订了协议，由于原告的农机设备还在租赁地，双方约定农机设备仍旧存放于此，直到2007年年底农机设备才处理完毕，故双方对于缴纳租金的起始时间有争议，所以被告才没有缴纳租金，并不是被告不缴纳租金。经审理查明：2003年12月1日，原告村委会（甲方）与被告王德云（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方把原有农机院租给乙方搞企业用，乙方每年上缴甲方租金2500元，一次付清，如乙方不按时上缴租金及水、电费，甲方有权终止协议，乙方在此院所有投资归甲方所有。乙方在经营期间甲方不作乙方的资金担保人及债权、债务的上级领导人，如乙方想出租及改变形势，须经甲方同意。此院如遇国家征地、上级整体规划，乙方投资部分归乙方所有，土地归甲方所有。此协议有效期为30年。”协议签订后，原告村委会将租赁地农机院交付给了被告王德云，由于农机院内存放部分村委会未处理的农机设备，原、被告经协商，将未处理的农机设备暂存放于租赁地，并在《协议书》的背面写明：“如企业正式投产，租金上调100%调为伍仟元。现有农机农具暂放此院。”2007年年底，原告村委会将存放在租赁院内的农机农具处理完毕。庭审中，原告村委会称租赁协议签订后，被告王德云一直未交纳租金，被告王德云认可未交纳租金的事实，但称因为农机设备占用了租赁的院落，故当时与原告村委会协商过在农机设备占用期间不交纳租金，在农机设备处理完毕后，其与时任的村主任李×协商过租金问题，但未协商成功，后村委会换届选举，李占山成为村主任，但李占山上任后三、四个月就生病了，事情就一直耽搁下来，所以其一直未交纳租金。原告村委会对此不予认可，称未协商过农机设备存放期间不交纳租金，且每年都对被告进行催缴。被告王德云不认可对其进行过催缴。现任北京市通州区潞城镇武窑村党支部书记李×出庭作证，李×称其在2004年至2007年期间担任武窑村党支部书记兼村主任，2007年换届选举后至2010年8月期间担任武窑村党支部书记，2013年1月至现在担任武窑村党支部书记，在2004年其上任后，关于农机院租金问题，因为确实存在农机设备暂存问题，其与王德云进行过多次协商，但未协商成功，后由于村务繁忙，此事就搁置下来了，在2007年下半年才将农机设备处理完毕，在农机设备处理完毕后，由于换届选举，当时上任的村主任没多久就生病了，故关于租金的问题，就一直拖延至今。原告村委会对证人李×的证言不予认可。另查，被告王德云租赁农机院原用于开办企业，但后未开办成功，在租赁期间其在租赁院落内建设了一排厂房、二层的楼房以及正房、厢房。2013年1月5日，原告村委会给被告王德云出具《告知书》，告知王德云终止租赁协议，农机院所有权收归村委会，要求王德云3日内无条件搬出农机院，原因系王德云自签订租赁协议时起未交纳租金。被告王德云收到《告知书》后不同意解除租赁协议，其称去村委会补交租金，但村委会不收。原告村委会对此予以认可。庭审中，被告王德云坚持不同意解除合同，称愿意补交租金，但认为应把农机设备存放期间的租金扣除，之后的租金同意交纳。原告村委会则坚持要求解除合同，且补交的租金应从签订租赁协议时开始。上述事实，有《协议书》、告知书、证人证言、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原告村委会与被告王德云签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，对未超过法定最高租赁期限二十年的部分，应为合法有效，当事人均应依照合同约定履行自己的义务，对超出的法定最高租赁期限二十年的部分应为无效。本案中，原告村委会以被告王德云未交纳租赁费为由要求解除合同，但根据证人证言，被告王德云未交纳租赁费，确系因为租赁费问题与村委会一直未协商一致，且《协议书》中并未明确约定租赁费应支付的具体时间，原告村委会亦未提供证据证明其进行过有效催缴，故对原告村委会以被告王德云未交纳租金为由，要求解除合同，并将租赁土地及地上物腾退的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。对原告村委会要求被告王德云交纳拖欠的十年租金25000元，由于被告王德云同意补交租金，对此本院不持异议，对应交纳的租金的数额，本院认为应从租赁期开始即2003年12月1日至2013年11月30日止，共计十年，租金应按照《协议书》约定的每年2500元标准支付。对被告王德云辩称其与村委会协商过农机设备暂存期间不用交纳租金费，由于《协议书》并未对此进行约定，证人证言亦称只是对暂存期间租赁费问题与被告王德云进行过协商，但未达成一致，故对被告王德云该项辩称，证据不足，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京市通州区潞城镇武窑村村民委员会与被告王德云于二○○三年十二月一日签订的《协议书》中超出二十年租赁期限的部分无效；二、被告王德云支付原告北京市通州区潞城镇武窑村村民委员会二○○三年十二月一日至二○一三年十一月三十日的租赁费共计二万五千元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京市通州区潞城镇武窑村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百一十三元，由被告王德云负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 周艳娟二〇一三年十月二十九日书 记 员 郭维维 关注公众号“”