（2013）海民初字第3368号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-12-22
案件名称
宋昭与广顺地产公司、工农地产公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
秦皇岛市海港区人民法院
所属地区
秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋昭,秦皇岛广顺房地产开发有限公司,鹤岗市工农房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第3368号原告宋昭，男，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托代理人刘海燕、陈燕，秦皇岛市海港区燕海法律服务所法律工作者。被告秦皇岛广顺房地产开发有限公司（以下简称广顺地产公司），住所地秦皇岛市开发区。法定代表人郞晓光，公司董事长。被告鹤岗市工农房地产开发有限公司（工农地产公司），住所地鹤岗市工农区。法定代表人周洪林，公司董事长。二被告委托代理人高俊霞、胡秀萍，河北高俊霞律师事务所律师。原告宋昭与被告广顺地产公司、被告工农地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋昭的委托代理人刘海燕、陈燕、被告广顺地产公司及被告工农地产公司的委托代理人高俊霞、胡秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋昭诉称，原告与二被告于2007年1月8日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了二被告开发的坐落于秦皇岛市海港区房屋，合同约定了房屋总价款365770元，原告在签订合同后，在合同约定的期间履行了合同约定的全部义务，被告于2008年12月将房屋交付原告使用。先交付的房屋面积为107.39平方米，其合同约定面积为112.02，实际面积与合约面积误差比超过了合同约定的3%。根据合同约定被告应当按照超过3%的面积价款的二倍返还给原告。为了维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求人民法院依法判令二被告支付原告房屋差价款4683元。二被告承担诉讼费。被告广顺地产公司及被告工农地产公司辩称，1、原告的起诉已经超出法定诉讼时效，合同中约定我方向原告交付房屋后365日内办理产权登记手续，合同的约定如果出卖人没有在这个期限内办理手续的话，按已付房款的1%向买受人支付违约金，我方认为合同条款里面已经明确的约定了履行的期限，就是交房后的365天，违约金的数额也是明确的，是已付房款的1%，根据这个约定被告交房的日期基本上是在2008年12月份，按照原告主张最晚的也是在2010年4月，即使按照最晚的话，那么原告取得诉权的时间是2009年的12月或者是2011年4月份，按照最晚的话那么原告也应在2013年4月份起诉，但是原告是在2013年6月份起诉的，所以本案原告诉请全部超过了诉讼时效，而且原告诉请都是违约金，并不是从侵权的角度起诉，所以应该遵守诉讼时效两年的规定，根据这一点原告诉请超过诉讼时效，诉请不应得到支持；2、被告没有及时备案产权，主要原因是因为2008年我市承接奥运分赛场事项，要求所有开发商均予停工，被告方认为该停工行为应当为不可抗力，所以交房时间晚于合同约定时间，相应的办理相关手续也应当顺延，被告认为原告的诉请既超出法定诉讼时效，被告的违约行为也具有不可抗力，综上请法院驳回原告诉请。经审理查明，2007年1月8日，原告作为买受人、被告广顺地产公司与被告工农地产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房坐落于秦皇岛市海港区房屋（建筑面积112.02平方米）一套，房屋总价款365770元；根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按现金活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。买受人于2007年1月8日付清总房款的33%，计人民币壹拾贰万零柒佰柒拾元整，剩余贷款贰拾肆万伍仟元于2007年1月18日前付清。......。合同签订后，原告按约定向二被告支付全部房款，2008年12月，二被告将房屋交付原告。2012年1月11日，二被告取得房屋所有权证。诉争房屋面积经房管局实测面积为107.39平方米，面积误差比绝对值为4.13%。2012年3月19日，被告工农地产公司向原告退还房屋差价款14554元。再查，诉争房屋所在小区由二被告联合开发。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及相应的证据在卷佐证。本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。根据合同约定，被告应于交房后365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，而被告未能在房屋交付后365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致使原告未能取得房屋所有权证书，被告的行为已构成违约；被告逾期办证属不诚信行为，该违约行为处于继续状态，原告在此期间可随时主张权利，故对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告提出因奥运会政府要求工地停工，未提交证据证明，且即使扣除停工的时间，被告仍未在交付房屋后365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，故对被告提出不应承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。现二被告向原告交付房屋面积误差比绝对值为4.13%，根据双方于2007年1月8日签订合同第五条约定，二被告应向原告返还其已交付的购房款，但应扣除二被告已向原告返还的14554元，二被告还应向原告返还购房款3978.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条的规定，判决如下：被告秦皇岛广顺房地产开发有限公司、被告鹤岗市工农房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋昭返还房屋面积差价款3978.96元，二被告承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告秦皇岛广顺房地产开发有限公司、被告鹤岗市工农房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长 莫 军审判员 徐爱春审判员 韩 力二〇一三年十月二十九日书记员 王丙文