（2013）阳民一初字第758号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-12-15
案件名称
原告陈连爱与被告韦贞玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
田阳县人民法院
所属地区
田阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈连爱,韦贞玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）阳民一初字第758号原告陈连爱，广西田阳县人。委托代理人周继斌，田阳县法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告韦贞玲，广西田阳县坡洪镇人。委托代理人陆毅，广西凌盛律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告陈连爱与被告韦贞玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理，依法由审判员周春晓适用简易程序于2013年8月30日、10月25日公开开庭进行了审理。书记员龚秀金担任法庭记录。原告陈连爱及其委托代理人周继斌、被告韦贞玲及其委托代理人陆毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈连爱诉称：2009年原告在自己产权所有的位于田阳县田州镇民生街140号的一栋六层楼房经营旅馆，取名：“又一村”旅馆。2011年3月24日，原告与被告签订一份《铺面租赁协议书》，协议约定，原告将自己所有的位于田阳县田州镇民生街140号的一栋六层楼房出租给被告（包括旅馆原来的设备和经营权）；租赁期三年即2011年3月30日-2014年3月30日止，每年租金55000元，按年付清，另被告交30000元给原告做为水电及设备损坏的押金等。协议签订后，原告按约定将楼房及旅馆所有设备和经营权交给被告管理使用和经营，被告依约支付了第一年的租金55000元，并自主经营旅馆至今。但第二年到期交租金时，被告却以生意不好为由拒绝支付租金。现原告起诉请求1、解除与被告签订的《铺面租赁协议书》；2、请求被告支付拖欠原告的一年零三个月的房屋租金68749元及违约金20000元。由被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中，原告陈连爱变更诉讼请求为：请求被告支付拖欠原告的一年零三个月的房屋租金68749元及违约金20000元，2013年6月份以后被告欠付的租金，原告保留追诉权利。原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）2011年3月24日原、被告签订的《铺面租赁协议书》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，且原告已按约定履行义务；（2）民生街140号房屋的房产证和国有土地使用证，证明原告对该出租楼房具有合法所有权。被告韦贞玲答辩称：原、被告双方签订的《铺面租赁协议书》合法有效，双方应当按照约定履行协议。本案中被告已履行支付租金的义务，没有构成违约。2011年3月24日原、被告签订《铺面租赁协议书》，合同签订后，被告依约向原告支付2011年3月30日至2012年3月30日一年的房租，原告在诉状中已承认，第一年的房租已经支付完毕。至2012年3月31日，被告支付原告最后两年的房租110000元，原告出具书面《纸条》确认后两年的房租已经交清，至此，被告已经完全履行了协议约定的支付租金义务。被告没有违约行为，原告诉请要求被告再支付1年零3个月的租金并支付20000元违约金没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：（1）被告居民身份证，证明被告的身份情况；（2）原告确认交清房租的《纸条》，证明被告按照合同已经支付2012年3月31日至2014年3月31日房屋租金的事实；（3）《2012年3月份旅客住宿登记表》，证明被告交付两年房租给原告时，住宿旅客黄庭立、黄文华办理退房手续时，看到被告交付两年租金给原告的事实。被告韦贞玲在举证期限内申请证人黄庭立、黄文华、韦文珍出庭作证。拟证明：被告已经交清2012年3月31日至2014年3月31日的房屋租金给原告。2013年8月30日，被告韦贞玲申请对无落款日期的《纸条》进行司法鉴定。2013年9月6日，本院委托广西科桂司法鉴定中心对被告提供的《纸条》中2012、2014的年份涂改前的年份是什么？是否为陈连爱本人涂改？《纸条》中涂改年份的笔迹与《纸条》中其它内容的笔迹是否同一时间进行司法鉴定。本案争议的焦点是：被告是否已向原告给付2012年3月31日至2014年3月30的房屋租金？被告在履行合同中是否存在违约？原告请求被告支付租金及违约金是否有事实和法律依据？经过开庭质证，原告对被告提供的证据（1）被告居民身份证没有异议。被告对原告提供的证据（1）2011年3月24日原、被告签订的《铺面租赁协议书》、证据（2）民生街140号房屋的房产证和国有土地使用证没有异议。对以上双方没有异议的证据，本院予以确认。原告对被告提供的证据（2）《纸条》有异议，认为这张《纸条》是从整张收据上剪下来的下半部分内容，是不完整的，另外《纸条》年份有涂改，不予认可。对证据（3）《2012年3月份旅客住宿登记表》有异议，认为《2012年3月份旅客住宿登记表》有被撕过的痕迹，另外该表中“3.30”日期是涂改过的。本院认为被告提供的证据《纸条》为被告本人所持有，该《纸条》上日期有涂改，不能证明被告的主张；《2012年3月份旅客住宿登记表》没有其他证据加以佐证，不能证明被告的主张，本院不予确认。原告对证人韦文珍、黄庭立、黄文华的证言，认为韦文珍与被告有利害关系，证言不应采信；黄庭立、黄文华证言之间有矛盾，同时不能证明原告已收到2012年3月31日至2014年3月31日的房屋租金。本院认为，韦文珍与本案被告有利害关系、黄庭立、黄文华的证言之间有矛盾，且证人证言没有其他证据加以佐证，本院不予采信。原、被告对广西科桂司法鉴定中心2013年9月28日作出的《鉴定意见书》没有异议。本院认为，广西科桂司法鉴定中心2013年9月28日作出的鉴定意见客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2011年3月24日原、被告双方订立由原告陈连爱作为甲方、被告韦贞玲作为乙方的《铺面租赁协议书》。合同约定：甲方将位于田阳县田州镇民生街140号房共六层楼出租给乙方用于经营旅社；租赁期三年，时间从2011年3月30日至2014年3月30日；每年租金定为55000元；每一年一次性交清铺面租金；押金30000元，押水、电、设备费；3、甲方包租旅馆，设备齐全，其它设备另立清单，租赁期间，如果乙方需要装修铺面，不得破坏铺面的原貌、立体结构和质量；4、在租赁期间如果乙方要转让铺面，须事先征得甲方同意，并办好租赁变更手续；5、在租赁期间甲方不得因市场行情的涨落而随意提高租金、收回或转让铺面，乙方亦不得因生意的旺淡而要求降低租金或退回铺面；6、要变更或终止协议，须经双方协商并一致同意。如果单方面擅自变更或终止协议，均属违约行为。违约金20000元。违约的一方要向守约一方赔偿经济损失等内容。协议签订后，原告交付租赁房屋给被告使用。2011年3月30日被告向原告给付2011年3月30日至2012年3月30日租金55000元。被告租赁房屋用于经营“又一村”旅馆，双方开始履行合同义务、行使合同权利。由于被告未按合同约定向原告给付2012年3月31日至2013年3月30日年度的房屋租金，2013年3月31日至2014年3月30日年度房屋租金被告亦未能按合同约定给付，双方遂产生纠纷。原告起诉要求被告给付一年零三个月的房屋租金68749元（从2012年3月31日至2013年6月30日共15个月）并支付违约金20000元。其余被告欠付的租金（2013年6月以后欠付的租金）原告保留追诉的权利。案件受理费由被告负担。另查明，至本案辩论终结前，原、被告签订的《铺面租赁协议书》双方仍在履行。依被告韦贞玲申请，2013年9月6日，本院委托广西科桂司法鉴定中心对被告提供的《纸条》进行司法鉴定。2013年9月28日广西科桂司法鉴定中心作出鉴定意见：送检检材无落款日期的《纸条》上“2012”的第四位数“2”是在1字上涂改而成；“2014”的“4”字是在2字上涂改而成。申请鉴定事项中该《纸条》是否为陈连爱本人涂改、《纸条》中涂改年份的笔迹与《纸条》中其他内容的笔迹是否同一时间，因不具备鉴定条件，不能作鉴定意见。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁行为，没有违反法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。原、被告签订合同后，原告按合同约定将房屋交由被告承租使用，被告亦按合同约定向原告给付2011年3月30日至2012年3月30的房屋租金55000元。被告提出2012年3月31日至2014年3月31日的租金已交清的辩解，并提交《纸条》证实，经广西科桂司法鉴定中心对该《纸条》进行鉴定，作出了鉴定意见：《纸条》上“2012”的第四位数“2”是在1字上涂改而成；“2014”的“4”字是在2字上涂改而成。而《纸条》是否为陈连爱本人涂改、《纸条》中涂改年份的笔迹与《纸条》中其他内容的笔迹是否同一时间，因不具备鉴定条件，不能作鉴定意见。本院认为，被告提供的《纸条》，为被告本人所持有，《纸条》上日期经过了人为修改，被告没有证据证明该修改是对方书写当时所为，仅作出原告在书写《纸条》时所作修改的解释。且，对被告辩解2012年3月31日至2014年3月31日的租金已交清，不符合合同对“租金每一年一次性交清”的约定。故，对被告提供的《纸条》，本院不予采信。被告未能按合同约定向原告给付2012年3月31日至2013年3月30日年度及2013年3月31日至2014年3月30日年度房屋租金属违约行为，应承担相应的民事责任，原告要求被告给付一年零三个月（至2013年6月30日止）的房屋租金68749元，于法有据，本院予以支持。被告未能按合同约定向原告给付房屋租金，属一般违约行为，原告要求被告支付20000元违约金，本院不予支持。违约金的计算应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准分段计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告韦贞玲向原告陈连爱支付房屋租金68749元（从2012年3月31日起至2013年6月30日止共15个月）及违约金（违约金的计算：以欠付本金55000元为基数，从2012年4月1日起计至本案判决生效规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的流动资金贷款利率的标准分段计付；以欠付本金13749元为基数，从2013年4月1日起计至本案判决生效规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的流动资金贷款利率的标准分段计付）；二、驳回原告陈连爱其他诉讼请求。案件受理费2018元，简易程序减半收取1009元，由被告韦贞玲负担；鉴定费1000元，由被告韦贞玲负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号：605101012001397开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。审判员 周春晓二〇一三年十月二十九日书记员 龚秀金 来自：