（2013）浙杭民终字第2543号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-06-20
案件名称
杭州龙福物业管理有限公司与俞淑英物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞淑英,杭州龙福物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第2543号上诉人（原审被告）俞淑英。委托代理人马伟璋。被上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司。法定代表人陈卫星。委托代理人丁娜丽。上诉人俞淑英因与被上诉人杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余民初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月5日受理后，依法组成合议庭于2013年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人俞淑英及其委托代理人马伟璋、被上诉人龙福公司委托代理人丁娜丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：杭州市余杭区临平北大街西木桥浜路华轻综合楼2层2#房屋原系俞淑英所有，属非住宅，建筑面积673.84平方米，俞淑英将其用于开设天上人间迪吧。经杭州余杭区临平华轻商务大楼业主委员会决议，与龙福公司于2010年5月12日签订《临平华轻商务大楼物业服务合同》一份，约定：物业管理区域的建筑面积12000平方米；合同期限自2010年5月1日起至2012年4月30日止；物业服务收费选择包干制方式执行，收取标准为商业物业按建筑面积1.8元／月·平方米；业主向龙福公司按约定的标准交纳物业服务费，龙福公司按合同约定的服务内容和标准提供服务，亏损部分（13000元／年）由杭州余杭区临平华轻商务大楼业主委员会以其他公共部位的收益向龙福公司补贴，其他不再发生补贴；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取公开方式向业主分摊计收；公共部位的用电、用水的费用采取公开方式向业主分摊计收；电梯的费用（维修费、保养费、年检费、配件费）按实际由全体业主分摊。业主应于合同签订之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月计算，交纳周期：最低期限为一个月，最多不得超过12个月。计算面积以产权面积为准。杭州余杭区临平华轻商务大楼业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向龙福公司支付违约金，业主拖欠物业管理费用超过6个月的，物业公司有权根据相关规定向法院提起诉讼。双方还对其他相关权利义务进行了约定。2012年5月25日，杭州余杭区临平华轻商务大楼业主委员会又与龙福公司签订《临平华轻商务大楼物业服务续聘合同》一份，合同期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止，合同对双方的权利义务情况进行了约定。2012年7月5日，龙福公司向俞淑英发送律师函一份，催讨物业管理费。2012年8月9日，俞淑英将涉案物业转让给案外人，并向龙福公司交纳了部分物业费、水电费。2012年12月左右，龙福公司因故退出对华轻商务大楼的物业管理，经核对后发现俞淑英尚欠2010年5月1日至2011年8月31日、2012年2月1日至2012年5月31日的物业管理费24258元，2011年7月、8月、9月、11月的公摊水费805.50元，2010年5月1日至2012年4月30日的电梯公摊费3194元，2011年7月至9月的电费、电损及电公摊费28503.8元。龙福公司起诉请求判令俞淑英：一、支付物业服务费24258元；二、支付迟延缴纳物业服务费的违约金2704元（自2012年6月1日起暂计至2013年1月10日止，共计223日，按照日违约金0.05％计算，共计2704元，实际计算至法院判决确定的履行之日止）；三、支付水费805.5元；四、支付电梯公摊费3194元。原审审理中，龙福公司增加一项诉讼请求为请求判令俞淑英支付电费、电损和电公摊共计28503.8元。原审法院认为，龙福公司与杭州余杭区临平华轻商务大楼业主委员会间的物业服务合同合法有效，俞淑英作为业主亦应受该合同约束。现俞淑英未按约支付物业服务费及其他费用，应承担相应的违约责任，龙福公司的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持，但龙福公司主张的公摊水费计算有误，原审法院确认为674.18元。俞淑英提出的抗辩意见，均未提供相应证据予以证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、俞淑英于判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司物业服务费24258元；二、俞淑英于判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司违约金（按金额24258元日利率万分之五自2012年6月1日起计至2013年1月10日止计违约金2704元，自2013年1月11日起至判决生效确定支付之日止的违约金按利率万分之五另计）；三、俞淑英于判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司公摊水费674.18元；四、俞淑英于判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司电梯公摊费3194元；五、俞淑英于判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司电费、电损费和电公摊费28503.8元；六、驳回杭州龙福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1287元，减半收取643.5元，由杭州龙福物业管理有限公司负担2元，由俞淑英负担641.5元。宣判后，俞淑英不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的物业管理混乱，严重违背了物业合同关于物业服务质量的约定。在被上诉人管理期间，临平华轻商务大楼的物业管理混乱，如经被上诉人维护后的电梯，只能从1楼直达7楼，不能在中间任何楼层停留，其使用价值大大降低。被上诉人提供的物业管理服务，违反了物业合同关于物业服务质量的约定。其行为已严重侵害了上诉人的合法权益，给上诉人带来了不必要的损失，被上诉人应当对上诉人遭受的损失进行赔偿。二、被上诉人的物业费计算有误。上诉人之前拥有的产权面积实际为673.84平方米，但被上诉人以上诉人的产权面积为1041平方米来计算物业费。由此产生的物业费误差也是十分巨大的。因此，原审法院关于上诉人应付24258元物业费的判决，系与客观事实不符而作出的错误判决。三、上诉人已按照物业合同约定及时支付公摊水费、电梯公摊费、电费等费用，一审法院关于上诉人未支付水电费的认定，与事实不符。在一审过程中，被上诉人提供了加盖自己公章的数据，用于说明上诉人欠缴公摊水电费、电梯公摊费、电费等费用。但上诉人认为，上述证据仅反映上诉人该月应缴水电费的金额，并不能证明上诉人未实际支付公摊水用、电梯公摊费、电费等费用的情况。故被上诉人提供的加盖自己公章的数据证据，因不能证明其待证事实而不予采信。同时，被上诉人并未对上诉人进行过断电断水等行为，这也有别于其对欠缴公摊水费、电梯公摊费、电费等费用用户直接断电断水的做法。面对被上诉人所称的上诉人欠缴的费用之多、之久，被上诉人仍未采取相应的断电、断水等行为，也与日常生活的经验相违背。这也恰恰能够证明，上诉人已积极的支付了相应的公摊水费、电梯公摊费、电费等费用。上诉请求按建筑面积673.84平方米、1.1元每平方米计算物业费，计算时间同意按被上诉人一审的诉讼请求即2010年5月1日至2011年8月31日、2012年2月1日至2012年5月31日止；电费、水费上诉人已经支付完毕，不需要再支付；电梯公摊费上诉人没有缴纳，但上诉人认为不应该缴纳。被上诉人龙福公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。上诉人俞淑英在二审期间提供水电费收据4张，欲证明上诉人已经结清了水电费用。被上诉人龙福公司的质证意见为：对证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，在一审中，被上诉人所要求上诉人缴纳的电费、电损、电梯公摊费用的时间为2011年7月至9月，并不包含上诉人提交的收据的时间范围内，这和本案没有关联性，这些证据只能证明上诉人缴纳过相应的电费、电损和电梯公摊费用，并不能证明上诉人已经将这些费用全部缴纳。本院的认证意见为：对上诉人提供的证据的真实性予以确认，但其出具的时间分别为2010年11月25日和2012年9月20日，均不在被上诉人诉请的时间段，因此不能证明上诉人的待证目的。被上诉人龙福公司无新证据提供。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，龙福公司与与杭州余杭区临平华轻商务大楼业主委员会签订的《临平华轻商务大楼物业服务合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人俞淑英作为临平华轻商务大楼的业主，该物业管理合同对其具有约束力，被上诉人龙福公司有权依据该物业管理合同要求上诉人俞淑英交纳物业管理服务费及逾期交纳的相应损失或违约金。龙福公司一审诉请是按建筑面积673.84平方米计算物业费的，不存在一审按1041平方米计算物业管理费的问题。龙福公司与与杭州余杭区临平华轻商务大楼业主委员会签订的物业服务合同均约定物业服务费为1.8元／月.平方米，俞淑英要求按1.1元／月.平方米计算物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为其已按照物业合同约定支付了公摊水费、电梯公摊费、电费等费用，但未提供证据证明，本院不予采信。俞淑英认为龙福公司提供的物业管理服务侵害了其合法权益，违反了物业合同关于物业服务质量的约定，要求龙福公司赔偿经济损失的上诉主张，超过一审诉讼请求，不在本案的审查范围。因此，上诉人俞淑英的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费621元，由上诉人俞淑英负担。上诉人俞淑英于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长 傅东红审判员 李国标审判员 王 亮二〇一三年十月二十九日书记员 徐亚萍 来源：百度“”