（2013）青民二初字第803号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2015-10-20
案件名称
黄宜芳、邹琪等与广西桂人房地产策划代理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄宜芳,邹琪,广西桂人房地产策划代理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民二初字第803号原告黄宜芳。原告邹琪。两原告共同委托代理人杨干生，广西民族律师事务所律师。被告广西桂人房地产策划代理有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路26-1号东方国际商务港B座1011、1013号房。法定代表人李柏晓，总经理。委托代理人文丽琼，广西广合律师事务所律师。原告黄宜芳、邹琪诉被告广西桂人房地产策划代理有限公司（以下简称桂人公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄东独任审理，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告邹琪及原告黄宜芳、邹琪的共同委托代理人杨干生，被告广西桂人房地产策划代理有限公司的委托代理人文丽琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为出售位于南宁市西乡塘区的住房，原告与被告广西桂人房地产策划代理有限公司（以下简称桂人公司）及买方刘少辉，于2010年4月22日共同签订了《房地产买卖合同》。合同约定：“如买方或它方须帮卖方垫资解押的，卖方需办理公证委托手续给经纪方，则买方在银行或经纪方通知还款当日一次性将第二部分楼款直接打入卖方解押还款账户，同时卖方应将身份证原件、还款账户的借记卡、存折交于经纪方托管，直至银行扣款成功”。履约过程中，原告依约完成了公证委托手续交给被告，委托其办理与卖房相关的手续，并且也将相关证件材料交予其托管。而买方接到被告交付房款通知后却不依约付款。因此，2010年7月24日，被告员工陈海珍向原告黄宜芳出具了一份《通知》，内容为：“卖方黄宜芳：座落于滨河路3号同和华彩上湾尚礼阁B座901号房屋，0001861号《房地产买卖合同》，经纪方已于您的公证书出具第二日口头通知买方支付首付款给您用于银行解押，买方向您提出需按揭贷款买房，特此补充书面通知。”《通知》明确告知原告：在公证书出具第二日（即2010年7月13日）已通知了买方交付首付款，买方没有按合同约定交付。得通知后原告及时向买方口头催交，也无济于事。原告于2010年7月24日下午和25日与被告共同向买方送达了《违约告知书》和《解除合同通知书》，买方接收通知后没有提出任何异议。2010年9月中旬远在罗城县的原告突然接到被告员工陈海珍的手机短信，短信称：买方钱款到账前来办理解押。原告当即到当地银行查看了解押账户并未发现钱款到账。后经法院审理才得知：被告在明知买方明显违约已久的情况下，于2010年9月3日又给买方发出了一份催款《通知》，内容为：“买方刘少辉女士：您于2010年4月22日在我司与业主黄宜芳签订了购买南宁市滨河路1-3号同和华彩上湾尚礼阁B座901号房的《房地产买卖合同》，合同编号为0001861，该房原解押时间为2010年7月13日。现通知您于2010年9月10日前把购房首期款人民币220000元存入业主黄宜芳该房银行还款账户进行解押。如您未能按时存入该房的购房首期款，届时我司将按照0001861号《房地产买卖合同》相关条款追究违约责任。”与此同时，被告又利用与本案合同毫无关联的个人账户收受买方的付款220000元，且于2010年9月9日收到付款后仅存留三天就将款全部退还买方，而且被告的这番行为完全是在原告全然不知的情况下进行的。然而，结果还是由于买方的首付房款没有依约交达银行解押账户，合同最终还是没能继续履行。买方经过被告帮助完成了虚假的付款行为。2010年11月买方将原告诉至法院。被告与买方私下合谋恶意串通，且擅改合同约意、越权代理，以及在买方状告原告的合同纠纷案中，被告没有依法出庭作证，且向法院提供不实证明材料，导致原告终审败诉，造成原告经济损失60000元。为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告赔偿越权代理给原告造成的经济损失60000元；2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，1、被告并没有任何越权代理行为，2010年9月中旬，原告诉状称收到手机短信，称买方钱款到账希望原告来办理解押，说明被告已告知原告买受人付出了首付款，当时是原告不愿卖房，所以我方才把220000元退还买受人。2、原告的损失实际是30000元，根据南宁市中级人民法院民事判决书（2012）南市民一终字第1370号，当时使用的是定金罚则，主要是由于原告逾期交房，在买方交付220000元首付款之后不愿卖房导致的，因此，应当驳回原告的诉讼请求。原告对其陈述的事实在举证期限内提交如下证据：1、房地产买卖合同，拟证明原告与被告合同关系存在；2、通知书，拟证明被告给原告出具过的通知书；3、解除合同通知书，拟证明被告与原告共同发出过通知书；4、通知书，拟证明被告给买方发出的通知书；5、公证书，拟证明原告给被告出具委托书及两位受托人是被告的员工；6、南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2011）西民一初字第145号，拟证明被告的越权代理行为存在；7、南宁市中级人民法院民事判决书（2012）南市民一终字第1370号，拟证明被告的越权代理行为事实存在，并造成原告损失。经过开庭质证，被告对原告提供的证据质证意见是：对证据1，真实性无异议，但该证据第7条约定，卖方原告需在2010年5月20日前将房产交予买方使用，但原告没有按时交房，证明原告已存在违约行为，且违约在先；证据2，原告方没有拿被告方盖章的证据过来，是复印件，所以我方对真实性不予认可；对证据3，该证件也是复印件，所以我方对真实性不予认可，因为解除合同通知书，在生效的南宁市中级人民法院民事判决书（2012）南市民一终字第1370号判决书中该份证据没有被采纳；对证据4，真实性无异议，该证据表明被告方是履行该证据的职责；对证据5，真实性无异议；对证据6，真实性无异议，但该证据并不是已经生效的法律文书；对证据7，真实性无异议，并没有表明被告存在越权代理行为，反而该证据证明了原告存在逾期交房的事实，原告违约在先，其后又不愿卖房，造成合同履行困难，正是原告的一系列违约行为，才造成使用定金罚则的后果。被告无证据提交。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年4月22日，原告黄宜芳通过被告广西桂人房地产策划代理有限公司与买方刘少辉签订《房地产买卖合同》，载明：1、定金为30000元；首期款人民币220000元；如买方或它方须帮卖方垫资解押的，卖方需办理公证委托手续给经纪方，则买方在银行或经纪方通知还款当日一次性将第二部分楼款直接打入卖方解押还款账户，同时卖方应将身份证原件、还款账户的借记卡、存折交于经纪方托管，直至银行扣款成功；2、卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须在违约二个工作日内返还买方已支付定金并赔偿一倍定金的金额给买方。同时买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行本合同；3、基于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认依合同向经纪方支付服务费；买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，此交易佣金无需退还，因经纪方原因导致的除外；4、卖方须在2010年5月20日内将该房地产交予买方使用。同年7月24日，被告向原告黄宜芳出具一份《通知》，载明：“座落于滨河路3号同和华彩上湾尚礼阁B座0901号房屋，0001861号《房地产买卖合同》，经纪方已于您的公证书出具第二日口头通知买方支付首付款给您用于银行解押，买方向您提出需按揭贷款买房，特此补充书面通知”。2010年7月25日，原告作出一份《解除合同通知书》，内容为：买方刘少辉女士：由于您未能按照我们签订的0001861号《房地产买卖合同》的约定履行相关条款，故依据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除合同。2010年9月3日，被告向买方刘少辉发出《通知》，内容为：要求买方刘少辉于2010年9月10日前把购房首期款人民币220000元存入业主黄宜芳该房银行还款账户进行解押。买方刘少辉为此将22万元转入了被告账户，此后，被告又将该笔款项全部返还给了买方刘少辉。此后原告与买方刘少辉因履行合同发生纠纷，买方刘少辉于2010年11月起诉至南宁市西乡塘区人民法院，要求黄宜芳、邹琪双倍返还购房定金6万元。该案经南宁市西乡塘区人民法院一审判决驳回买方刘少辉的诉讼请求后，买方刘少辉上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院作出（2012）南市民一终字第1370号民事判决书，判决黄宜芳、邹琪双倍返还刘少辉定金60000元。该判决书认定：刘少辉、黄宜芳、邹琪、桂人公司三方与2010年4月22日签订的《房地产买卖合同》没有违反法律、法规强制性规定，为有效，双方应恪守履行。刘少辉按经纪方桂人公司通知按时交纳首付款22万元，因黄宜芳、邹琪认为合同已解除，桂人公司才将首付款22万元返还给刘少辉。刘少辉在起诉时也已明确表示同意解除合同，故该《房地产买卖合同》已经双方协商解除。关于双方在履行合同过程中哪一方违约问题。首先，黄宜芳、邹琪主张桂人公司已于公证书出具第二日即2010年7月13日口头通知刘少辉支付首付款用于银行解押，刘少辉未支付，已构成违约。但黄宜芳、邹琪仅提供陈海珍向其出具的一份《通知》，刘少辉予以否认，而陈海珍未出庭接受质询。黄宜芳、邹琪又未能提供其他证据佐证，本院对该《通知》不予采信，刘少辉未违约。关于《违约告知书》、《解除合同通知书》是否已送至刘少辉问题。桂人公司在《违约告知书》、《解除合同通知书》复印件上盖章认可由其员工陈海珍陪同邹琪分别于2010年7月24日、25日交给刘少辉、李健，但陈海珍未出庭作证，且黄宜芳、邹琪请求经纪方的员工陈海珍协助向刘少辉送达上述《违约告知书》、《解除合同通知书》均属于履行合同的过程，但桂人公司、陈海珍各出具的履行合同的过程均未有陈海珍陪邹琪分别于2010年7月24日、25日将《违约告知书》、《解除合同通知书》交给刘少辉、李健的相关记载，亦与桂人公司于2010年9月3日通知上诉人交纳首付款的《通知》相矛盾，现刘少辉又否认收到上述《违约告知书》、《解除合同通知书》，故本院对黄宜芳、邹琪主张其已向刘少辉送达了《违约告知书》、《解除合同通知书》不予以采纳。综上，黄宜芳、邹琪主张刘少辉违约，无证据证实，其主张于2010年7月25日已解除《房地产买卖合同》，本院亦不予采纳。根据《房地产买卖合同》约定：第二部分楼款为首期款22万元，如买方或他方须帮卖方垫资解押的，卖方需办理公证委托手续给经纪方，则买方在银行或经纪方通知还款当日一次性将第二部分楼款直接打入卖方解押还款账户。黄宜芳、邹琪已办理公证委托，委托经纪方即桂人公司办理银行解押等事项，桂人公司于2010年9月3日书面通知刘少辉于2010年9月10日前把购房首期款人民币22万元存入业主黄宜芳该房银行还款账户进行解押。刘少辉于2010年9月9日将22万元存入经纪方桂人公司的账户。因黄宜芳、邹琪认为已经解除了合同，桂人公司才将22万元又返还给刘少辉，致使合同不能继续履行，且黄宜芳、邹琪亦未按合同约定于2010年5月20日内将房屋交予刘少辉使用。黄宜芳、邹琪的行为已造成合同不能履行，构成违约，应承担违约责任。根据上述三方签订的《房地产买卖合同》规定的违约责任：卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须在违约二个工作日内返还买方已支付定金并赔偿一倍定金的金额给买方。同时买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行本合同，故刘少辉要求黄宜芳、邹琪双倍返还定金6万元，本院予以支持。（2012）南市民一终字第1370号民事判决书判决黄宜芳、邹琪双倍返还定金6万元给刘少辉。该判决已发生法律效力。原告为此诉至本院，提出前述诉请，被告则答辩如前。本院认为，原、被告与买方共同签订了《房地产买卖合同》后，原、被告之间存在居间合同关系，被告应当履行其作为经纪方的义务与职责。根据南宁市中级人民法院作出的（2012）南市民一终字第1370号民事判决书，该判决书认定：对黄宜芳、邹琪主张其已向刘少辉送达《违约通知书》《解除合同通知书》不予采纳，对黄宜芳、邹琪主张于2010年7月25日已解除《房地产买卖合同》亦不予采纳。该判决系已经发生法律效力的判决，当事人和法院都应受该生效判决的约束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，法院也不得在以后的诉讼中作出与该判决冲突的认定和处理。根据上述认定，原、被告与买方共同签订的《房地产买卖合同》在刘少辉或黄宜芳、邹琪提起诉讼之前，合同签订的各方并未达成解除合同的合意，该合同并未解除，被告桂人公司在合同未解除之前向买方刘少辉发出《通知》，并无不当，并无越权代理的行为。原告主张被告与买方私下合谋恶意串通，擅改合同约意、越权代理，证据不足，本院不予采信。且根据南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第1370号民事判决书的认定，原告被判决其双倍返还刘少辉6万元定金，系因其未按合同约定于2010年5月20日内将房屋交给买方刘少辉使用构成违约所致，与被告桂人公司向买方刘少辉发出《通知》并无直接因果关系，原告以此要求被告赔偿经济损失60000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：驳回原告黄宜芳、邹琪的诉讼请求。本案案件受理费650元，由原告黄宜芳、邹琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 黄 东二〇一三年十月二十九日书记员 覃雪婷附相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。