（2013）杭桐民初字第856号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-09-12
案件名称
桐庐兴元物业管理有限公司与朱利勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桐庐县人民法院
所属地区
桐庐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桐庐兴元物业管理有限公司,朱利勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十五条，第四十二条第一款
全文
浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2013）杭桐民初字第856号原告：桐庐兴元物业管理有限公司。法定代表人：潘亚辉。委托代理人：朱惠蓉。委托代理人：方祝铭。被告：朱利勇。原告桐庐兴元物业管理有限公司诉被告朱利勇物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理。依法由代理审判员张雷适用简易程序于2013年10月29日公开开庭进行了审理，并当庭宣判。原告委托代理人朱惠蓉、方祝铭，被告朱利勇到庭参加诉讼。原告桐庐兴元物业管理有限公司诉称：原告于2010年11月至2012年12月同春江花园业主委员会签订了春江花园物业管理服务合同。依据合同原告对春江花园小区进行物业管理服务，并积极履行自己的职责，春江花园小区的业主也应当按照合同第二十一条第1项（住宅按建筑面积每月平方米0.25元标准）的约定向原告支付物业管理费。被告居住在春江花园2幢2单元104室，住房面积83.38平方米，按每月0.25元的标准从2010年11月至2012年12月共26个月应支付物业管理费542元。被告因2011年的物业费未交，2012年6月原、被告经本县法院调解室调解达成支付协议，后被告以垃圾桶放在楼道前（草地）为由而反悔。今年上半年被告经原告书面催交后仍未支付。另外，按照服务合同第二十一条第4项，对业主拖欠物业管理费可以逾期之日起按应交费用的每日千分之三加收滞纳金，所以被告还应支付从2012年1月1日至2013年8月30日的滞纳金706元。现诉请法院判令被告支付拖欠的物业管理费542元和滞纳金706元。庭审中，原告变更诉讼请求为：请求法院判令被告支付拖欠的物业管理费共计542元，并交纳2012年度未交物业费250元产生的滞纳金（逾期时间自2013年1月1日起至2013年8月30日止共计240天）共计180元。原告为证明其主张，向本院提交证据材料如下：物业管理合同一份，拟证明原告与被告所在小区业主委员会签订物业管理合同的事实。缴费通知书及公告一份，拟证明被告尚有共计542元物业管理费未交纳的事实。人民调解协议书一份，拟证明原、被告双方曾就292元物业费的争议事项达成过调解协议的事实。被告朱利勇答辩称：原告主张的尚有542元物业管理费未交及于2012年6月份与原告就其中292元物业管理费达成调解协议的事实没有异议，但同时认为：1、原告诉请依据的物业管理合同签订的主体是桐庐县春江花园业主管理委员会，并非自己，故该合同对被告无约束力；2、原、被告与2012年6月份达成的调解协议，因原告未履行当时口头承诺的将垃圾桶远离自己窗户摆放的义务，因此才未履行；最近几个月，物业公司把垃圾桶摆放在远离我窗门的地方，我还是满意的。3、原告诉讼请求中滞纳金过高；4、原告应将其应当提供的服务中诸如停车登记，灯管更换等事项进一步完善，被告才会履行交纳物业管理费的义务。被告朱利勇未向本院提交证据材料。经庭审举证、质证，本院分析认证如下：原告提交的证据：证据1，被告对该证据真实性无异议，但认为该合同签订的主体是桐庐县春江花园业主管理委员会而非自己，故该合同对被告无约束力，本院对证据1的真实性予以认证，并据此确认法律事实；证据2、3，被告对证据的真实性及拟证事实无异议，本院予以认证。根据上述有效证据及庭审中双方当事人陈述，本院认定事实如下：原告桐庐兴元物业管理有限公司与桐君街道春江花园业主委员会分别于2010年10月28日、2011年12月31日就2011年度、2012年度的物业管理事项签订物业管理服务合同，被告朱利勇系桐君街道春江花园业主，原被告双方曾因物业管理费纠纷于2012年6月27日在桐庐县联合人民调解委员会主持下达成调解协议，协议约定朱利勇于2012年7月1日前支付未交物业管理费292元，但朱利勇以垃圾桶未搬离自己窗门而拒绝履行，最近几月，物业公司已将垃圾桶搬离被告窗门，被告表示满意。另查明，被告尚未交纳2012年度物业管理费共计250元。本院认为：桐君街道春江花园业主委员会作为春江花园业主的代表，负有代表业主与物业公司签订物业管理合同的职责，相对应，其所签定的物业管理合同中约定的权利和义务，理应由全体业主享有和承担。被告朱利勇作为春江花园的业主，在享受其业主委员会与原告所签物业管理合同中约定权利的同时，亦应承担约定的义务，故对被告所称“签订合同的主体是业主委员会而非其本人，该合同对其无约束力”的答辩主张不予支持。对被告所称原告提供的物业服务与物业管理合同的约定不相符的主张，因被告并未提交相应证据，故本院不予采信。原告请求依据调解协议书的内容确定原、被告间292元物业费的主张，本院认为，该调解协议是双方当事人自愿合意的结果，且不违反法律的强制性规定，双方应自觉履行，故对原告的主张应予支持。至于原告主张的按照合同约定，对欠缴物业费250元征收每日千分之三滞纳金共计180元的主张，本院认为合同中约定的滞纳金实质系违约金，该违约金的约定明显过高，故本院酌定违约金为80元。综上，本院认为，原告桐庐兴元物业管理有限公司与桐君街道春江花园业主委员会签订的物业管理合同合法有效，被告朱利勇作为该小区业主，理应按照合同约定交纳物业管理费并承担相应违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十二条之规定，判决如下：一、被告朱利勇于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐兴元物业管理有限公司物业管理费542元及滞纳金80元，共计622元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱利勇负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张雷二〇一三年十月二十九日书 记 员 孙洁 来自