（2013）百中民一终字第408号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-10-31
案件名称
邵╳╳、邵╳与陆╳╳房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵ＸＸ,邵Ｘ,陆ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）百中民一终字第408号上诉人（一审被告、反诉原告）邵XX，男，1959年10月1日出生，汉族。上诉人（一审被告、反诉原告）邵X，女，1987年9月出生，汉族。委托代理人邵XX，男，1959年10月1日出生，汉族，现住广西百色市右江区向阳路7号一区******号，系邵X的父亲。被上诉人（一审原告、反诉被告）陆XX，男，1982年8月13日出生，壮族。委托代理人沈开荣，广西百澄律师事务所律师。上诉人邵XX、邵X因房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第388号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年8月15日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员农雪娜、张力夫参加的合议庭审理本案，书记员黄现清担任记录。于2013年10月10日经通知，上诉人邵XX，被上诉人陆XX的委托代理沈开荣到庭参加举证、质证、辩论及案件调查。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，两被告系父女关系。2008年1月29日，原告陆XX（买受人）与被告邵XX、邵X（出卖人）签订了《房屋转让合约》，就转让百色火车站迎龙广场2期A座2单元201号房屋进行约定。在该合同中约定房屋面积106.88平方米，总价值170000元。由原告在五年内向被告支付，第一年必须支付50000元作为保证金，余额后付。原告每年12月底前应向被告支付房款20000元至25000元，期限为五年，即2013年12月底前必须全部付清余款。如果原告有隔年不向被告支付房款，被告有权向原告收回房屋，原告已向被告支付的房款作为被告的经济损失赔偿，不得退回原告。被告应在原告已交清房款后，把该房屋过户给原告，费用由原告自理。合同签订当日，原告陆XX交付房屋转让保证金50000元，邵XX出具了收据。房屋余款原告通过银行汇入邵XX在农行的帐户内，分别为：2008年11月10日15000元、2008年12月28日5000元、2009年3月25日3000元、2009年5月27日2000元、2009年7月13日10000元、2009年11月4日5000元、2010年1月20日2000元、2010年4月3日2000元、2010年6月15日6000元、2010年9月25日5000元、2010年12月25日5000元、2012年12月25日60000元。因被告拒绝办理房屋过手续，原告诉至法院。另查明，原告在与被告签订本合同前承租涉讼房产，租金交至2008年9月。2012年12月26日，原告曾发短信提出提前支付剩余房款6万元要求办理房屋过户手续。被告回复称没法子小孩是共有人。上述事实，有《房屋转让合同》、房屋产权证、邵XX出具的收据、银行存款单及原、被告的庭审陈述在卷证实，足以认定。至于原告提供的谈话录音，所说内容与本案无关联，故不予认定。一审法院查明认为，原告与被告之间签订的《房屋转让合约》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、法规，合法有效。双方均应按合同履行各自的义务。本案中，原告按约定支付了全部购房款，被告将房屋交付原告居住至今，双方之间的房屋买卖关系依法成立并已实际履行较长时间，原告请求两被告协助办理产权变更登记手续，符合法律规定，予以支持。被告答辩并反诉称原告未按合同第二条的约定按时支付2010年12月25日至2012年12月25日的房款，属隔年支付已构成违约，合同应予解除，与法院审理查明的事实不符。理由为，原、被告签订合同的时间为2008年1月29日，约定房屋价款170000元，第一年必须支付50000元为保证金，余下房款于每年12月底前支付20000元至25000元，期限为五年，于2013年12月底前付清，因此可以看出签订合同当年即2008年只须支付50000元房款作为保证金，余下房款支付的时间应从2009年开始计算，而本案原告实际支付余下房款的时间是从2008年开始，至2010年年底前原告已支付房款60000元，因此2010年12月月底至2011年12月月底前的房款原告已提前支付，故不存在隔年支付的违约行为，因此被告反诉请求解除合同于法无据，不予支持。转让合同虽对房屋交付事宜无约定，但根据转让合同的有关条款及交易习惯，合成成立并生效时原租赁关系终止，并且即为房屋交付之时，从交付起原告地讼争房产享有占有、使用等收益，且原告已交纳租金至2008年9月。故被告要求原告支付自2007年9月起至今的房屋租金于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）邵XX、邵X于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）陆XX将位于百色火车站迎龙广场2期A座2单元201号房屋的产权过户至原告陆XX名下（所需要费用由陆XX承担）；二、驳回被告（反诉原告）邵XX、邵X的反诉请求。上诉人邵XX、邵X不服一审判决，提出上诉请求二审法院撤销一审判决，依据事实重新作出公平的判决。事实和理由：重新认定该合同性质，上诉人与被上诉人签订的转让合同实际是转让借贷的合同。2006年6月上诉人与农行以按揭方式购买百色火车站迎龙二期的房子，在2007年邵XX因婚姻发生变故，无力还贷款，经双方商量后当时租住户陆XX欲意买下，便以我贷款由他偿还。经过一审审理后，才知道该合同实属显失公平，违反了等价公平原则。因此，请求二审解除我与被上诉人签订的房屋转让合同。被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，法律正确，应当维持原判；双方签合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效，被上诉人2008年是按当时房价交付房款；被上诉人已支付房款义务，从2008年开始居住到现在；依据合同法规定已经超过撤销期限；双方无借贷关系，被上诉人之前也不知道上诉人有借贷关系，上诉人主张是家庭变故原因与本案房子转让纠纷无关。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人提供银行票据及银行催款通知单，拟证明上诉人的房屋有贷款、被上诉人交给其房屋款的总数正确，被上诉人质证认为，上诉人提供的证据应当是在一审提供，但上诉人在二审才提交不是新证据，不予质证。本院对上诉人提供的银行存折及银行催款通知单的真实性予以确认，但与本案无关联性。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点是：双方当事人于2008年1月29日签订的《房屋转让合约》是否存在显失公平应予以解除。本院认为，关于双方当事人于2008年1月29日签订的《房屋转让合约》是否存在显失公平应予以解除问题。上诉人邵XX、邵X与被上诉人陆XX于2008年1月29日签订的《房屋转让合约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的权利和义务。双方约定：房屋作价170000元转让给乙方（陆XX），由乙方在5年内向甲方（邵XX、邵X）支付，第一年必须支付50000元作为保证金，余额后付。还约定：乙方每年12月底前应向甲方支付房款20000元至25000元，期限为5年，即2013年12月底前必须全部付清余款。被上诉人提供的付款凭证证实合同签订当日被上诉人按约定交付房屋转让保证金50000元，之后被上诉人支付房款总数为170000元。虽然被上诉人是分多次付款给上诉人，但被上诉人支付房款时间是2012年12月25日之前已经全额支付房屋价款170000元，且被上诉人已经收到。双方约定的付款期限是5年即2013年12月底前全部付清余款。付款凭证证实被上诉人已经按约定提前一年付清房款给被上诉人，被上诉人陆XX已经按照约定履行自己的义务，没有存在违约行为。因此，上诉人反诉主张被上诉人没有按约定的时间支付房款存在违约行为理由不成立，本院不予支持。对于双方签订的合同是否存在显失公平的问题。根据谁主张谁举证的原则，上诉人主张该合同存在显失公平，那么，上诉人就应当举证证实签订转让合同当时（2008年）转让房屋的价格，即本案讼争房屋所在的百色火车站周边房屋价格每平米是多少价款，与其当时出让的房屋价款差额很大来加予证实。由于上诉人没有相关证据证实该主张，故由上诉人承担举证不能的不利后果。因此，上诉人主张双方签订的《房屋转让合同》存在显失公平，请求解除双方的《房屋转让合同》没有事实依据，理由不成立，本院不予支持。上诉人称其转让的房屋有按揭贷款，其与被上诉人签订合同约定“我贷他还”由被上诉人偿还上诉人的按揭贷款。经查，双方当事人签订的合同内容没有注明由被上诉人偿还上诉人的按揭贷款的约定。所以，上诉人主张由被上诉人偿还其房屋按揭贷款没有事实依据，理由不成立。被上诉人在签订《房屋转让合同》后，按约定的期限支付170000元购房款款，被上诉人按合同约定履行了自己的义务。上诉人作为出售房屋方在收到房款后，应当履行合同约定“甲方应在乙方已交清房款后，把该房屋过户给乙方，该房屋过户所产生的一切费用全部由乙方自理，甲方不负责，但甲方应该协助乙方办理房屋过户手续。”因此，一审法院判决由两上诉人协助被上诉人转让房屋的产权过户至被上诉人名下是有事实和有法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邵XX、邵X负担。本判决为终审判决。审判长 俞穗芳审判员 农雪娜审判员 张力夫二〇一三年十月二十九日书记员 黄现清 微信公众号“”