（2013）南中法民终字第1125号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-03-27
案件名称
陈伟与南部县荣川房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈伟,南部县荣川房地产开发有限责任公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第四十二条；《中华人民共和国担保法》：第九十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第1125号上诉人（原审原告）陈伟，男，生于1987年4月17日，汉族，四川省南部县人。委托代理人邓武进，四川龙正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南部县荣川房地产开发有限责任公司。住所地：南部县南隆镇白鹤湾*号。法定代表人雍和平，经理。委托代理人龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。上诉人陈伟因买卖合同纠纷一案，不服南部县人民法院（2013）南民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，位于南部县南隆镇白鹤湾的“白鹤新居”商品房系南部县荣川房地产开发有限责任公司(下称荣川公司)开发，并于2012年2月16日取得《商品房预售许可证》。荣川公司在开发过程中，曾委托南部县天兴房地产营销有限公司（下称天兴公司）将其开发的商品房对外销售。2010年2月24日，天兴公司向陈伟出收据一份，并加盖“天兴公司财务专用章”印章，内容为：“收据2010年2月24日收到陈伟1幢B单元13楼3号单价为：2628元/㎡金额大写叁万零仟零佰零拾零元零角零分备注30,000会计胡辉成”。2012年9月27日，荣川公司在南充日报发布公告要求陈伟自公告之日起15日内到公司签订购房合同和缴纳购房款，逾期公司将对该房进行处置。另查明，2012年12月11日，张辉持天兴公司出具的前述收据诉至法院，称该房系陈伟代其购买，后张辉撤回了起诉。原审在审理过程中，查明涉案合同为预约合同，经向陈伟释明，其将诉讼请求变更为，要求荣川公司因违约应赔偿其经济损失10万元并双倍返还购房款计6万元。针对陈伟变更后的诉讼请求，荣川公司向法院提交了商品房买卖合同一份，表示房屋已卖出，可按银行存款或贷款利率赔偿陈伟损失。原审法院认为，预约合同是订立本约合同的预约阶段，预约合同中往往有本约合同的买卖标的、价款等约定。预约与本约两者的标准在于交货付款的义务是否直接发生。如果直接发生交货付款义务就是本约，不直接发生需要另外再签订一个合同才发生交货付款义务，那就是预约。本案中，荣川公司收取陈伟现金30,000元，虽在收据中注明了预售房屋的位置及单价，但并未约定房屋价款的支付方式、交房时间、房屋基本状况等，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要义务，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，故双方签订的预售合同不具备本约合同的实质要件，双方签订的预售合同是预约合同。双方在对房屋价格及位置达成一致后，本应积极继续协商，对预售房屋价款的支付方式、预售房屋的交付时间等达成一致，但荣川公司却擅自提高预售房屋价格，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则。同时，虽荣川公司在南充日报发布公告要求陈伟自公告之日起15日内到公司签订购房合同和缴纳购房款，但其行为不符合法律规定，对陈伟不具有约束力。现荣川公司明确涉案房屋已被另行出售，双方签订的预售合同已无法实际履行，导致陈伟购房机会丧失的过错在于该公司，故应当赔偿陈伟的机会损失。根据陈伟的举证，涉案房屋面积为104.6㎡，单价为2,628元/㎡，房屋总价应为274,888.8元。对于其要求赔偿损失，向南部县人民法院提交的他人《商品房买卖合同》，由于该房屋的位置与涉案房屋相距较远，故不予采纳，参照荣川公司提交的同幢同楼的商品房买卖单价（3,580元/㎡），涉案房屋现价应为374,468元，陈伟共计交款30,000元，其价差损失应为10,867.5元（30000元÷274888.8元×374468元－30000元）。对于陈伟向荣川公司缴纳的30,000元现金，其请求返还，荣川公司亦认可退还，故对陈伟的该项主张予以支持。判决：一、荣川公司在本判决生效后十日内向陈伟返还现金人民币30,000元，并赔偿陈伟经济损失10,867.5元，合计人民币40,867.5元；二、驳回陈伟的其他诉讼请求。宣判后，陈伟不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判认定荣川公司与自己签订的买卖合同有效或者赔偿自己的购房损失10万元并按相关规定对自己已经支付的3万元予以双倍返还即返还6万元，要求荣川公司共计向自己支付16万元。主要理由：1、本案当事人双方之间的房屋买卖合同已经成立；2、荣川公司无权擅自提高房屋单价；3、荣川公司将“白鹤新居”1幢B单元13楼3号的房屋另行卖给他人不仅导致自己未能购得该房且该公司“一房二卖”的行为也是违法的；4、一审法院无权强制要求自己变更诉讼请求；5、案涉房屋的现价是37万余元，与当初自己购房时的274,888.8元，价格上涨了10万余元，这10万元就是自己未能购得房屋的损失，但一审只判决荣川公司赔偿自己经济损失10,867.5元不当。被上诉人荣川公司庭审答辩称，2010年2月24日，天兴公司向上诉人陈伟出具的收据是预约性质，不适用定金条款。一审关于损失计算是比较客观的，过错责任主要在于上诉人，要求驳回上诉，维持原判。本院二审查明，上诉人陈伟为证实荣川公司擅自提高房屋单价一事向人民法院提交了内容为“南部县荣川房地产开发有限责任公司，商行南部县支行，673400132000002266，交：80553”的便条一张，被上诉人荣川公司质证否认该便条的真实性，但未提供确实充分的证据予以反驳。本院二审审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容为“(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；……共计12项”。(1)(2)(4)(5)项属于必要条款，是构成商品房买卖合同的基础，而本案中上诉人陈伟提供的2010年2月24日由天兴公司向其出具的收据虽载明了房屋的单价和位置，但对房屋价款的支付方式、交房时间、房屋基本状况等均未约定，因此，一审将该收据认定为预约合同，而非本约是正确的。被上诉人荣川公司在一审中明确表示本案涉及的房屋即“白鹤新居”1幢B单元13楼3号的房屋已经卖给他人，同时，经原审查明涉案合同为预约合同，在此情况下，原审法院向上诉人陈伟的代理人进行了释明，告知其联系陈伟可以选择变更诉讼请求，逾期法院将依法裁决。原审法院的这一做法并无不当，且上诉人陈伟也向法院递交了其签名捺印的《变更诉讼请求申请书》，因此，现上诉人陈伟提出是原审法院违背其真实意思强制要求变更诉讼请求的上诉理由不成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”依据上述规定，定金作为担保债的履行的一种方式，应当由当事人明确约定，而本案中的当事人并未对陈伟支付的3万元是否是定金作出明确约定且双方在案件审理中对该笔款项的性质各持异议，因此，该3万元不能认定为定金，上诉人陈伟要求荣川公司对自己已经支付的3万元进行双倍返还的上诉理由不成立，不予支持。由于本案涉及的房屋已被荣川公司另行出卖给他人，故该公司与陈伟之间就争议房屋已无签订本约合同的可能，因此，荣川公司应全额退还向陈伟收取的3万元并承担在此期间的资金占用利息。被上诉人荣川公司虽然对上诉人陈伟提供的便条予以否认，但并未对其真实性申请鉴定，也未提供其他足以证实该便条系虚假的证据。故其对该便条真实性提出异议的理由，本院不予支持。本案中上诉人陈伟持有的收据虽非本约合同，但诚实信用应是当事人在经济交往中遵循的基本原则，在房屋单价已有约定的情况下，荣川公司擅自提高预售房屋价格的行为导致了纠纷的发生，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项关于“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为”和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，对上诉人陈伟要求赔偿损失的请求，本院予以支持。按照2010年2月24日，天兴公司向陈伟出具的收据上标明的房屋单价，涉案房屋总价为274,888.8元，参照荣川公司在案件审理过程中向南部县人民法院提交的同幢同楼的房屋单价，涉案房屋现价应为374,468元，其价差损失应为99,579.2元。参考该价差损失，对上诉人陈伟的损失本院酌情考虑为30,000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持四川省南部县人民法院（2013）南民初字第524号民事判决第（二）项即“驳回原告的其他诉讼请求”；二、变更四川省南部县人民法院（2013）南民初字第524号民事判决第（一）项“被告南部县荣川房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告陈伟返还现金人民币30,000元，并赔偿原告陈伟经济损失10,867.5元，合计人民币40,867.5元”为“被上诉人南部县荣川房地产开发有限责任公司向上诉人陈伟返还人民币30,000元，并从2010年2月24日起按中国人民银行规定的商业银行同期贷款基准利率计付利息，计算至实际支付之日止”；三、由被上诉人南部县荣川房地产开发有限责任公司赔偿上诉人陈伟经济损失30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1,000元,由南部县荣川房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨辉代理审判员 郭锐代理审判员 田娟二〇一三年十月二十九日书 记 员 何颖