（2013）浙绍民终字第1109号

裁判日期: 2013-10-29

公开日期: 2014-06-03

案件名称

浙江天圣控股集团有限公司诉绍兴市极速汽车护理有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审案件判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

某甲集团有限公司,某乙公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2013）浙绍民终字第1109号上诉人（原审原告、反诉被告）某甲集团有限公司。法定代表人孙某某。委托代理人（特别授权代理）高某某、魏某某。被上诉人（原审被告、反诉原告）某乙公司。法定代表人陈某某。委托代理人（特别授权代理）章某某、陶某某。上诉人某甲集团有限公司（以下简称某甲集团有限公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第4455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审判决查明：2008年9月2日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定原告将其所有的位于绍兴市越城区摩尔城御景苑13幢17、18号房屋出租给被告作为营业房使用，具体用作车辆美容、装潢事项，面积为190.1平方米；租赁期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止；5年租金共计451119元，支付方式为半年一付，分10期付清，其中前三年每年租金为87000元，第四年租金为92284元，第五年租金为97835元，第9期租金为48917.5元，该款应于2012年7月底支付；在租赁期内，被告如逾期支付租金，每逾期一天，则应按上述费用的0.05%支付滞纳金。合同还对变更和解除合同的条件进行了约定。合同签订后，双方按约履行，被告已向原告支付了至2012年9月30日止的房屋租金，但被告未在合同约定时间交付第9期租金48917.5元。另查明，绍兴市越城区摩尔城御景苑13栋17、18号房屋座落于甲西路东侧、下大路口以北，该路段（下大路口以北段）自2012年6月开始进行环城西路延伸段大桥施工，交通管理部门和建设单位也于2012年9月14日发布公告，告知自2012年9月17日开始，因市政建设需要求实行临时交通管制，禁止机动车辆通行，该路段目前尚在施工中。被告曾以道路施工导致其无法正常经营为由向原告要求解除双方的租赁合同，被原告拒绝，被告于2012年9月停止营业至今。在本案审理过程中，经本案承办人现场踏勘，诉争租赁房屋前的环城西路下大路口以北实际已封道施工，被告单位已停止营业，施工工地与租赁房屋间的距离约为10米左右，且均系人行通道，与被告提交的照片6份��容一致。原审判决认为：原、被告签订的绍兴市越城区摩尔城御景苑13幢17、18号房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违法相关法律规定，应认定为合法有效。本案争议焦点为原、被告之间的房屋租赁合同有否已经解除。该院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同到达对方之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，因双方的租赁合同明确约定诉争屋系被告用作车辆美容、装潢事项，被告实际也将租赁房屋用于其公司经营的机动车车身清洁维护、车辆装潢等业务，故允许机动车通行至诉争租赁房屋内系被告实现该租赁合同目的的前提条件，现该租赁房屋前道路因市政工程施工需要临时交通管制，禁止机动车辆通行的事实清楚，而这一情形属被告在签订合同时并不知道，且这一事实的发生直接导致了某乙公司（以下简称某乙公司）于2012年9月开始停止营业，诉争租赁合同事实上已不可能继续履行，某乙公司也在诉争第9期租金交纳期限届满前，多次向某甲集团有限公司要求解除合同，应视为某乙公司解除合同的通知已到达某甲集团有限公司，某甲集团有限公司虽拒绝解除合同并发函要求某乙公司及时履行第9期租金的交付义务，但未能在此后三个月内并未向人民法院提出起诉，故可以认定双方的租赁合同已经于2012年8月1日前解除，如果该院再对某乙公司解除合同是否符合法定情形进行实质性审查，将使《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定形同虚设，使得当事人可以规避三个月的除斥期间，不用提起确认之诉，导致解除合同的效力长期处于不确定和不稳定状态，这与合同法立法目的相违背，故某甲集团有限公司辩称某乙公司不享有约定或法定合同解除权的抗辩理由不成立，因双方合同已经解除，故某甲集团有限公司要求被告支付房租48917.5元，并支付上述租金从2012年8月1日开始起算至实际支付日止的滞纳金的诉讼请求，该院不予支持，对某乙公司要求解除双方租赁合同的反诉请求，该院也不予支持；如某甲集团有限公司认为诉争房屋由某乙公司实际占用期间给原告造成了经济损失，某甲集团有限公司可另行向某乙公司主张。对某乙公司要求某甲集团有限公司赔偿其租赁房屋内装修损失50000元的反诉请求，因未能举证证实该装修系经某甲集团有限公司同意，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、驳回原告某甲集团有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告某乙公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取549元，由原告某甲集团有限公司负担；反诉案件受理费减半收取525元，由反诉原告某乙公司负担。上诉人某甲集团有限公司不服原审判决，提出上诉称：1、上诉人没有超过法律规定的三个月异议期限才向法院起诉。2、事实上，被上诉人于2012年7月份也曾与上诉人协商，但当时协商的结果是：上诉人将房屋租金打折，由被上诉人继续承租。请求：1、依法撤销（2012）××民初字第××号民事判决，并依法改判由被上诉人立即支付第九期租金48917.5元及上述租金自2012年8月1日起至实际支付日止的滞纳金（按0.05%元／天的标准计算）。被上诉人某乙公司答辩称：上诉人在上诉状中表示对于人民法院适用合同法司法解释二的规定是认可的，但是认为对适用该条款中规定的三个月的计算时间错误。上诉人在上诉状中陈述的内容不是事实。涉案17、18号房屋的租金问题，被上诉人在2012年7月30日前已经与上诉人进行协商。涉案14、15、16号房屋的租赁合同，实际上双方在2012年5月30日之前已经签订了合同，被上诉人交付了当时的房租，被上诉人并不知道该地段要封道造桥。请求驳回上诉，维持原判。上诉人某甲集团有限公司在二审中提交证据如下：房屋租赁合同1份，以证明双方首次协商后，被上诉人仍有继续承租上诉人房屋的意愿，事实上也是这样做的。14-16号房屋是涉案标的的其中三间。被上诉人质证认为：该份租赁合同实在2012年5月份签订的。后面的时间是上诉人为了诉讼添加的。被上诉人某乙公司在二审中提交证据如下：1、房屋租赁合同1份，以证明上诉人提交的合同系其伪造。2、收据联1份，以证明被上诉人于6月份初交付了上诉人水电押金，上诉人于2012年7月12日开具收据。上诉人质证认为：真实性无法确认，无法达到被上诉人的证明目的。本院经审查后认为，双方当事人提交的上述证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故不予认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案的争议焦点是：双方当事人之间签订的房屋租赁合同是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该条款明确异议方应当以向人民法院起诉的形式提出异议，同时明确异议期间为收到解除通知的三个月内。根据本院查明的事实，被上诉人于2012年8月1日前已通知上诉人要求解除双方的房屋租赁合同，由于双方未��定异议期间，上诉人至迟应在收到解除合同的通知后三个月内向人民法院起诉。但由于上诉人未在三个月的异议期间内依法提出合同解除异议之诉，故原审法院认定双方当事人订立的房屋租赁合同已于2012年8月1日前解除并无不当。结合本案案情，由于政府建设需要，租赁房屋前的通行道路被封闭施工，导致被上诉人的汽车美容、装潢业务无法经营，被上诉人某乙公司在原审反诉时亦认为该情形已符合双方当事人约定的解除合同的条件，从而行使合同解除权，亦无不当之处。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1023元，由上诉人某甲集团有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　毛某某代理审判员　　姚　某代理审判员　　夏　某二〇一三年十月二十九日书　记　员　　余某某关注公众号“”