（2013）东中法民一终字第1730号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-02-18
案件名称
陈路河、陈锡波与周毅强租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈路河,陈锡波,周毅强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1730号上诉人（原审被告）：陈路河，男，1957年6月出生，汉族。上诉人（原审被告）：陈锡波，男，1962年5月出生。上述两上诉人的共同委托代理人：蓝海滨，广东闻彰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周毅强，男，1964年4月出生，汉族。委托代理人：何明先，广东旗轩律师事务所律师。委托代理人：刘蓉芳，广东旗轩律师事务所律师。上诉人陈路河、陈锡波因与被上诉人周毅强租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年12月26日，周毅强向原审法院提起诉讼，请求法院判令陈路河、陈锡波返还周毅强商铺转让费35000元。原审法院经审理查明：2006年6月8日，周毅强与陈路河签订一份《商铺租赁合同》，约定：周毅强承租位于东莞市常平镇振华十街105至107号商铺三间连二楼整层约350平方米经商使用；租赁期为5年，自2006年7月8日至2011年9月8日。在签订合同的同日，周毅强支付了案涉铺位转让费35000元，该转让费没在合同中约定性质，陈路河出具一份“收据”，内容为“周毅强交来常平振华十街105号—107号铺位2006年7月8日至2011年9月8日止转让费”。2010年4月9日，因周毅强未交租金，双方发生争议，诉至原审法院，案号为（2010）东三法民一初字第4109号。该案查明，涉案周毅强承租铺位后对铺位进行了装修，商铺为陈路河、陈锡波共同所有，没有建设工程规划许可证、竣工验收合格证及消防验收合格证，遂认定案涉《铺位租赁合同》无效，对双方关于案涉铺位租赁争议的占有使用费、装修损失等进行了认定和处理，本院以（2011）东中法民一终字第3141号民事判决维持原判。基于案涉租赁合同被认定无效，周毅强要求陈路河、陈锡波返还转让费，陈路河、陈锡波主张转让费是将店铺内的装修等财物卖给周毅强的对价，周毅强主张取得铺位使用权的代价，交易惯例。原审法院认定上述事实的依据有：《铺位租赁合同》、收据、（2011）东中法民一终字第3141号民事判决书及庭审笔录等。原审法院认为，本案的争议的焦点是转让费是否应当退还的问题。陈路河、陈锡波主张转让费是将案涉店铺内的装修等物品卖给了周毅强，即周毅强、陈路河及陈锡波之间在承租铺位的同时达成了一个就铺位内的物品的买卖的合同，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”因此，陈路河、陈锡波主张其与周毅强存在有关商铺内装修等物品的买卖合同关系，对此陈路河、陈锡波应当承担举证责任，而陈路河、陈锡波并未举证证实存在买卖关系的事实，且案涉商铺在周毅强承接商铺后是自行进行了装修。周毅强举证的转让费收据正文内容为“周毅强交来常平振华十街105号—107号铺位2006年7月8日至2011年9月8日止转让费”，从该收据来看，转让费的定语并非买卖物品，而是合同期限，即取得案涉商铺使用权的期限，在租赁实务中确实存在“转让费”，这样的转让费是租赁合同衍生的有关装修投入补偿，商铺地段可期待利润无形资产、优先承租权等的对价，故原审法院认为周毅强的主张更为合理，案涉转让费是基于案涉租赁合同订立，周毅强为取得案涉铺位承租使用权所支付的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，本案中，案涉租赁合同已经被生效民事判决书确定无效，陈路河、陈锡波基于该租赁合同而取得的转让费35000元，应当退还给周毅强，故对周毅强的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：限陈路河、陈锡波在判决发生法律效力之日起七日内向周毅强支付35000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费676元，由陈路河、陈锡波承担。陈路河、陈锡波不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院的程序不当，其将两种不同法律关系的案件合并审理。双方签订的租赁合同是租赁合同关系，而本案中的转让费涉及买卖合同关系。根据最高人民法院《民事案件案由规定》中的规定：同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。租赁合同及案涉转让费分别属于不同的法律关系，案由不同，在同一案件中起诉及审理，违反法律规定。（二）原审法院认定事实不清。1、案涉转让费是陈路河、陈锡波与周毅强就商铺内装修等物品达成的买卖合同关系，周毅强有对案涉商铺进行装修并不能否认其在有利用之前有装修及相关物品，且周毅强在租赁后对商铺利用的时间长达5年。2、案涉转让费并不从属于租赁合同关系，更不能确定是合同期限。据此，请求本院：依法撤销原审判决，改判陈路河、陈锡波无需向周毅强支付35000元。周毅强口头答辩称，原审的审理程序合法，认定事实正确，请求驳回陈路河、陈锡波的上诉请求，维持原判。案涉的35000元转让费并未在另案中处理，没有违反一事不再理的原则，亦不存在两个案件合并审理的情形。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据已生效的（2011）东中法民一终字第3141号判决，案涉租赁物的所有人为陈路河、陈锡波，另各方当事人均确认周毅强已向陈路河、陈锡波交付转让费35000元，本院依法予以认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈路河、陈锡波上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是案涉转让费是否应予返还。对此，本院作出如下分析：首先，根据查明的事实可知，周毅强与陈路河在2006年6月8日签订《商铺租赁合同》，约定由周毅强租赁陈路河、陈锡波所有的位于东莞市常平镇振华路十街105至107号铺位，该合同中并无有关转让费的约定。同日，周毅强向陈路河、陈锡波交付转让费35000元，并有收据为证。周毅强主张转让费为合同签订时，陈路河要求其缴纳是作为其合法取得租赁商铺的附属条件。陈路河、陈锡波则主张是其将案涉租赁商铺的装修（包括水电、地砖、空调设备等）及附着物交由周毅强使用及买卖的对价。但双方并未就案涉转让费的问题进行书面约定，亦未能就各自的主张提供证据予以证明。本院认为，第一、根据转让费收据的内容记载，该收据的出具时间、记载内容所涉铺位及时间区间分别与案涉《商铺租赁合同》签订的时间、租赁物、租赁时间相一致。由此可见，该转让费是基于案涉《商铺租赁合同》的租赁物所产生。第二、陈路河、陈锡波未能提供证据证明案涉租赁物的有关装修、附着物的情况。退一步说，陈路河、陈锡波作为案涉租赁物的所有人及出租人，其应清楚租赁商铺的客观情况，在其与周毅强签订案涉租赁合同时并未就案涉租赁物的装修、附着物的使用等进行特别约定的情况下，应视为约定的租金中已包含了上述的费用。第三、根据租赁市场交易的特点，相对于出租人，承租人周毅强处于相对弱势的地位。故综合双方的陈述及租赁交易市场的考虑，对于案涉转让费的性质，本院认为周毅强的主张更为可信。其次，案涉《商铺租赁合同》已被另案生效的（2011）东中法民一终字第3141号判决认定为无效，周毅强亦已根据该生效判决向陈路河、陈锡波支付了相应的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈路河、陈锡波向周毅强收取转让费没有事实和法律依据，周毅强要求陈路河、陈锡波返还转让费35000元合理，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈路河、陈锡波的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费675元，由上诉人陈路河、陈锡波负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 高 斌代理审判员 杨 浩代理审判员 李慧仪二〇一三年十月二十九日书 记 员 伦润玲附相关法律条文：（摘录）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第7页，共8页 关注公众号“”