（2013）绍虞民初字第959号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-09-16
案件名称
浙江南都物业管理有限公司与叶劲松物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市上虞区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江南都物业管理有限公司,叶劲松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
浙江省上虞市人民法院民 事 判 决 书（2013）绍虞民初字第959号原告浙江南都物业管理有限公司。法定代表人韩芳。委托代理人（特别授权）夏铁军。被告叶劲松。委托代理人（特别授权）俞丽萍。原告浙江南都物业管理有限公司（下简称南都物业公司）诉被告叶劲松物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理，依法由代理审判员王锦晶适用简易程序，于2013年9月12日公开开庭审理。原告南都物业公司委托代理人夏铁军、被告叶劲松委托代理人俞丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都物业公司诉称，2005年4月10日，原告与被告签订了高丰家园前期物业管理服务协议，原告接受委托对高丰家园实行物业管理。自2009年起，原告按期与高丰家园业主委员会签订了高丰家园物业服务合同，双方在合同中明确约定了委托服务事项、物业服务费用、违约责任等相关事项。原告与高丰家园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主均具约束力。原告一直在积极履行相关义务，依法依约提供规范的物业服务。被告身为“高丰家园”33幢1单元101室住宅业主，理应根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用及其他相关费用。自2007年3月1日起至2013年6月30日（扣除2011年、2012年），被告拖欠物业费6116.20元及相应的逾期利息3961.40元，共计10077.60元。期间原告以多种途径催讨未果。原告请求判令：一、被告支付自2007年3月1日起至2013年6月30日（扣除2011年、2012年）拖欠的物业费6116.20元及相应的逾期利息3961.40元，共计10077.60元；二、被告支付自2013年7月1日起至实际偿还之日止的逾期利息；三、本案诉讼费由被告承担。被告叶劲松辩称，原告多次催讨是2011年2012年的物业费，其余年度的物业费都没有主动摧讨过，而是被告主动与原告沟通，但被告要求原告解决的问题，如关于临时建筑垃圾箱问题，原告一直拖延，至今没有回复，从而导致被告没有按时交纳物业费。另外，被告会按时交纳2013年度的物业费。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列证据：1、业主（住户）基本情况登记表、房屋交接单、房屋装修办理须知、入伙手续书、业主验房登记表各一份，证明被告系高丰家园业主以及已经入住的事实。2、上虞·高丰家园前期物业服务协议一份、高丰家园物业服务合同四份，证明原告系高丰家园的物业管理企业，同时，载明具体物业管理的相关内容。3、浙江南都物业管理有限公司物业服务费用催缴通知单、计算清单、EMS快递详情单、浙江浙杭律师事务所律师函各一份，证明原告向被告催讨相关具体物业费的事实。上述证据经庭审出示，被告叶劲松质证表示物业服务合同系业主委员会与原告所签，业主委员会并未联系过被告，被告对此并不知情。其他证据没有异议。被告叶劲松向本院提供下列证据：4、照片一组，证明被告家受临时露天垃圾场的影响，使得被告儿子房间及其窗台都是建筑垃圾，造成小孩经常感冒发烧，扁桃体肿大，严重影响被告一家身心健康。原告南都物业公司质证表示从照片看，不能确定照片时间及地点，对其合法性有异议，同时与原告的物业管理行为无关联性。上述证据经原、被告双方当事人举证、质证，对于证据1、3均无异议，本院予以认定。证据2，由高丰家园业主委员会与原告南都物业公司签订的物业服务合同合法有效，被告叶劲松作为高丰家园业主之一，享有本合同的各项权利义务，本院对此予以认定。证据4，因该组照片未载明摄制时间、地点，其关联性本院无法确定。经审理查明，2005年4月10日，原告南都物业公司（甲方）与被告叶劲松（乙方）签订上虞·高丰家园前期物业服务协议一份，约定由原告南都物业为被告提供前期物业服务。约定物业服务费收费标准（按建筑面积）多层住宅0.9／平方米·月，本物业开发商补贴费用二年期间向业主收取的物业管理服务费收费标准（按建筑面积）多层住宅0.6元／平方米·月。同时约定，乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起缴纳以前所欠费用为基数每天2‰的滞纳金。2009年04月10日、2010年01月25日、2011年11月17日、2012年9月29日，原告南都物业公司（乙方）分别与高丰家园业主委员会（甲方）签订2009、2010、2011、2012、2013年度物业服务合同，各年度物业服务合同均约定物业服务费收费标准（按建筑面积，不包括建筑垃圾清运费，共用部位、共用设施设备的中修以上的更新、改造费用）为多层0.9元／平方米·月，同时约定每年1月底前，业主支付物业服务相关费用，3月底前未及时缴纳物业费的，乙方通过电话、上门、发挂号信形式催讨，4月底还没有交物业费的业主及使用人将在小区主入口进行名单（楼号、房号、姓名）公告。业主拒不缴纳物业服务费的，乙方可以依法向物业所在地人民法院提起诉讼，并有权要求其承担乙方实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等相关费用。另查明，被告叶劲松系位于上虞市“高丰家园”33幢1单元101室房屋业主，其房屋面积为141.58平方米。2007年3月1日-2010年12月31日，以及2013年1月1日-2013年6月30，被告叶劲松未按约定向原告南都物业公司支付物业费6116.26元。且经原告南都物业公司多次书面催讨，被告叶劲松仍未支付。本院认为，被告叶劲松与原告南都物业公司于2005年4月10日签订上虞·高丰家园前期物业服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。高丰家园业主委员会分别于2009年4月10日、2010年1月25日、2011年11月17日、2012年9月29日与原告南都物业公司签订高丰家园物业服务合同，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对所在小区的业主具有约束力。被告叶劲松作为业主应当依照合同约定，缴纳物业服务费。根据原告南都物业公司与被告叶劲松签订的上虞·高丰家园前期物业服务协议，被告叶劲松需支付自2007年3月1日至2008年12月31日期间的滞纳金，而非原告主张的逾期利息，综合本案，被告逾期违约客观存在，但原、被告之间约定的滞纳金过高，本院酌情予以调整。同时，高丰家园物业服务合同均未对逾期利息、滞纳金有明确约定，原告起诉要求2009年1月以后欠缴物业服务费的滞纳金和逾期利息的请求，本院不予支持。被告叶劲松辩称因临时建筑垃圾箱问题拒绝缴纳物业服务费，但此并非免责事由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告叶劲松于判决生效后十日内向原告浙江南都物业管理有限公司支付2007年3与1日至2008年12月31日期间物业服务费2293.60元，滞纳金1000.00元，合计3293.60元。二、被告叶劲松于判决生效后十日内向原告浙江南都物业管理有限公司支付2009年1与1日至2010年12月31日、2013年1月1日至2013年6月30日期间的物业服务费，共计3822.66元。三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52元，减半收取26元，由被告叶劲松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币52元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市预算外资金财政专户，账号：09×××27，开户行绍兴银行业务部，邮编312000）。代理审判员 王锦晶二〇一三年十月二十九日书 记 员 王文洁附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自