（2013）通民初字第14500号

裁判日期: 2013-10-29

公开日期: 2015-06-26

案件名称

赵东娟与张传友房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵东娟,张传友

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2013）通民初字第14500号原告（反诉被告）赵东娟，女，1982年7月10日出生。委托代理人李由军，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）张传友，男，1963年2月25日出生。委托代理人王文艺，男，1986年9月24日出生。委托代理人王静，女，1987年2月1日出生。原告（反诉被告）赵东娟与被告（反诉原告）张传友房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员薛德胜独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）赵东娟的委托代理人李由军，被告（反诉原告）张传友及其委托代理人王文艺、王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵东娟诉称：原被告于2012年9月签订了《漷县绿荫小区商业房租赁协议》，约定原告租赁被告所有的位于北京市通州区漷县镇中学西侧19、20号门面商业房三层用于餐饮经营。租期2012年9月20日至2016年2月15日，合同还约定租金等诸多事宜。另外被告还同意由原告使用被告的营业执照从事经营。合同签订后，经被告允许，原告将承租的房屋根据餐饮需要做了必要的装修改造，并严格按照合同要求履行合同义务，双方合作还好。2013年3月份，原告因经营困难请求被告暂缓交纳租金获被告同意。但在2013年8月18日被告突然在未事先通知原告的情形下强行将原告承租的门前房屋上锁，拿走营业执照，导致原告经营被迫停止。2013年8月21日，被告又给原告发信息正式通知原告交纳租金并解除合同。后原告致电被告再次同样告知原告解除合同。原告认为双方已经解除合同，但被告应将放置在其房屋内原告的物品拿走。故诉至法院请求判令被告将通州区漷县镇中学西侧19、20号出租门面房屋内原告的物品返还。被告（反诉原告）张传友答辩并反诉称：如果能证明是她的物品她可以搬走，这个房屋我们也没有控制，依然是赵东娟控制。原被告于2012年9月签订了《漷县绿荫小区商业房租赁协议》，约定原告租赁被告位于北京市通州区漷县镇中学西侧19、20号门面商业房三层用于餐饮经营。租期2012年9月20日至2016年2月15日，年租金25万元，每半年支付一次，押金2万元，并对其他事项进行了约定。协议签订后原告向被告支付了第一个半年租金12.5万元，于2013年3月20日应向被告支付第二个半年租金12.5万元时，原告仅支付租金8万元，剩余租金4.5万元经反诉人多次催要至今未果，并且在租赁期间内原告没有经过被告同意改变房屋结构布局，还在2013年8月13日在网上发布了出租的帖子，其行为已构成违约。故反诉要求解除原被告于2012年9月20日签订的租赁协议，原告5日内将其所有物品搬走返还房屋，原告向被告支付拖欠的房屋租金66527.3元，原告支付滞纳金1575元，支付电费2141元。原告（反诉被告）赵东娟对反诉辩称：合同已经于2013年8月21日解除，再次要求解除没有理由。同意搬走应有物品。不同意支付租金，因为尚有押金、代缴罚款、停业损失，被告还应支付原告15000元，电费同意负担8月21日之前的。滞纳金不同意给付。反诉的事实与理由部分不实，2013年3月20日原告支付了被告8万没有问题，剩余45000元被告说反复催要不属实，当时说了暂缓交纳，没有多次催要，租赁期间说未经对方同意改变房屋结构，这个我有证据，当时是发过帖子，但后来没有转租事实，而是与他人合作。经审理查明：2012年9月20日，赵东娟与张传友签订《漷县绿荫小区商业房租赁协议》，赵东娟租赁张传友位于北京市通州区漷县镇中学西侧19、20号门面商业房三层用于餐饮经营。租期2012年9月20日至2016年2月15日，年租金25万元，每半年支付一次，保证金2万元，赵东娟付清应缴费用后到协议终止日，张传友将保证金如数退还。合同第八条约定，如乙方（赵东娟）违反租期或不按规定时间上交租金，属乙方违约，甲方（张传友）有权单方解除协议，甲方有权将该房屋另租他人。协议还对其他事项进行了约定。同时，张传友的营业执照一并租与原告赵东娟使用。协议签订后双方即开始履行合同。2013年3月20日，赵东娟应交纳2013年上半年租金12.5万元，但实际交纳8万元，剩余租金至今未交。2013年6月2日，赵东娟与案外人曹征签订合同，合伙经营诉争店面并进行了装修。在庭审中，赵东娟称房屋已被被告张传友加锁，自己无法进入，张传友对此不予认可并称原告赵东娟自己掌握了房门钥匙，自己8月18日为减少损失、预防转让才拿到房屋钥匙。经查，截止2013年8月12日，诉争店面共欠电费2141元。2013年8月21日，张传友短信告知赵东娟“电话不接、短信不回、租金不给，私自转让我的餐厅，私自改造餐厅布局，违反双方签订的协议，限你三天时间把租金给我，解除双方协议，所给我造成的损失由你负责，并承担一切法律责任。”上述事实，有《漷县绿荫小区商业房租赁协议》、物业通知、短信、电话录音及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，赵东娟未按期足额交纳房屋租金，张传友经催要无果后于2013年8月21日短信通知赵东娟解除合同，符合协议第八条的约定，双方签订的《漷县绿荫小区商业房租赁协议》已于短信发送三日后解除。赵东娟应按协议约定向张传友支付协议解除前的房屋租金（需扣除保证金）。由于协议解除后张传友已实际掌握房屋钥匙，且赵东娟此后并未实际经营，故对协议解除后的房屋租金，赵东娟无需支付。关于张传友反诉要求赵东娟支付滞纳金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于电费问题，依据合同约定，赵东娟应支付租房期间的电费，故对张传友该反诉请求，本院予以支持。关于赵东娟及张传友诉讼请求中返还物品部分，因涉及第三人利益及仲裁事宜，不宜在本案中一并处理，当事人可另行解决。关于赵东娟主张的代缴罚款，当时系其在正常经营，现要求张传友予以支付，证据不足，本院不予支持。关于赵东娟主张的停业损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）赵东娟给付被告（反诉原告）张传友房屋租金二万六千五百零六元八角五分，扣除保证金二万元，再支付六千五百零六元八角五分；二、于本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）张东娟给付被告（反诉原告）张传友电费二千一百四十一元；三、驳回原告（反诉被告）赵东娟的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张传友的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）赵东娟负担（已交纳）；反诉费七百七十八元，由原告（反诉被告）赵东娟负担九十六元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）张传友负担六百八十二元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　薛德胜二〇一三年十月二十九日书　记　员　　张　帅关注微信公众号“”