（2013）绍民初字第1744号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-03-10
案件名称
绍兴市明典物业有限公司与钱信珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市明典物业有限公司,钱信珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第1744号原告：绍兴市明典物业有限公司。法定代表人：马国强。委托代理人（特别授权代理）：王国英、马志英。被告：钱信珍。原告绍兴市明典物业有限公司诉被告钱信珍物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，依法由审判员俞翔独任审判，于2013年7月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并由审判员俞翔担任审判长，与人民陪审员朱先淼、马学凯组成合议庭，于2013年9月2日第二次公开开庭进行了审理。原告绍兴市明典物业有限公司的法定代表人马国强及其委托代理人王国英，被告钱信珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市明典物业有限公司诉称：原告于2008年9月27日与绍兴中海投资发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。根据该合同，原告为中海国际商业中心业主按约提供物业管理服务，被告系其中的3幢115、116、214、215、314、315室业主。但被告未能按约支付物业服务费，由此引发纠纷。原告为保障自己的合法权益，特起诉法院，请求依法判令被告立即支付2012年1月1日至2013年4月10日物业管理服务费14754元（按合同约定601.44平方米×1.6元／平方米×15个月零10天计算），另支付违约金1332元，合计16086元。被告钱信珍辩称：1.被告从未与原告签订物业服务合同；2.原告未履行物业服务的义务，被告的店面房受到多处人为破坏，包括墙面被拆、堆放电梯等，原告未能保护好被告的财产，故被告无需支付物业费；3.物业费收费标准过高，且不存在滞纳金的问题。本院经审理认定以下事实：被告系中海国际商业中心3幢115、116、214、215、314、315室业主，建筑面积601.44平方米。2008年9月27日，原告前身绍兴日月物业管理有限公司（2012年1月16日变更为绍兴市明典物业有限公司）与绍兴中海投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定物业服务期限自合同签订之日起至业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效，物业服务企业承接验收该项目并提供物业服务之日止。原告受绍兴中海投资发展有限公司委托为绍兴中海国际广场提供前期物业服务，主要对房屋建筑共用部位的日常维护；共用设施、设备的日常维护、运行管理；共用绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理；公共环境日常保洁；维护园区公共秩序等物业管理服务。物业服务收费标准为：写字楼每月每平方米1.6元，家庭式办公每月每平方米1.0元，商业用房每月每平方米1.0元，以上收费标准均不含电梯水泵等公共能耗费用及空调费。收费时间为：物业通知交付之日，业主或物业使用人须支付一年物业服务费。以后每年首月5日前，须支付该半年物业服务费用。并约定业主逾期支付物业服务相关费用的，应按逾期费用每日1‰的标准支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2010年4月10日，原告与绍兴中海投资发展有限公司又签订了《中海国际前期物业服务补充合同》，约定对物业服务费收费标准进行调整，具体为写字楼每月每平方米2.2元，家庭式办公每月每平方米1.2元，商业用房每月每平方米1.6元，以上收费包含公共能耗费。又认定，被告曾按照绍兴中海投资发展有限公司发出的《中海国际商业中心入伙通知书》，向原告缴纳了相应的物业服务费。2012年1月1日至2013年4月9日，被告迄今拒缴物业管理服务费合计14722元，经原告书面催缴未果，遂成诉。上述事实，由原告提供的前期物业服务合同、补充合同、书面催讨通知书、邮件回单、入伙通知书、中海发展有限公司证明、公司变更登记情况、绍兴县房屋所有权证（存根）及当事人在诉讼中的陈述等证据所证明。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。绍兴中海投资发展有限公司与原告订立的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故该合同对包括被告在内的业主具有约束力，且被告按照入伙通知书曾缴纳过物业服务费，原被告双方的物业服务合同关系真实有效，被告以并未与原告签订合同作为抗辩理由本院不予支持。被告还辩称原告未能保护好被告的财产，未能履行物业服务义务，被告无需支付物业费。据原、被告陈述，被告所属房产确有屋内墙面受到拆除和门窗被砸等问题，但并非原告所导致，根据《浙江省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十九条之规定，业主的损害系由第三人侵权造成的，应由第三人承担侵权责任，本案中，综合考虑物业公司的合同义务及安保能力等因素，原告在提供物业方面并无明显过错，故被告拒付物业服务费，理由不当，本院不予支持。被告对内墙被拆等损失可另行救济。被告辩称物业费收费标准过高，且不存在滞纳金的问题。本院认为，2010年原告与绍兴中海投资发展有限公司签订的补充合同未违反法律法规之规定，系双方当事人真实意思表示，补充合同真实有效，对业主同样具有约束力，故原告主张的计算物业费的标准，本院予以采纳。根据查明的事实，被告自2012年1月1日至2013年4月9日尚欠原告物业服务费共计601.44平方米×1.6元／平方米×15个月零9天=14722元，被告应承担支付义务。原告主张支付违约金的理由亦属正当，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准为逾期费用的日0.03%，此标准明显过高，从本案的实际情况和平衡双方利益考量，本院将违约金调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告钱信珍应支付原告绍兴市明典物业有限公司自2012年1月1日起至2013年4月9日止的物业费14722元，并支付按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的相应违约金（具体本金及违约金计算周期为：本金5773元，自2012年1月6日起至2013年4月9日止；本金5773元，自2012年7月6日起至2013年4月9日止；本金3176元，自2013年1月6日起至2013年4月9日止。上述违约金总额最高不超过1332元），上述款项，均限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告绍兴市明典物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由被告钱信珍负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 俞 翔人民陪审员 朱先淼人民陪审员 马学凯二〇一三年十月二十九日书 记 员 王 琴 来自