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(2013)开民一初字第03328号

裁判日期: 2013-10-29

公开日期: 2014-06-05

案件名称

刘特华诉陈建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市开福区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘特华,陈建

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第二百二十三条第一款;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十三条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百四十八条第一款

全文

湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2013)开民一初字第03328号原告刘特华,男,汉族,1984年4月7日出生。委托代理人尹喜凤,上海协力(长沙)律师事务所律师。委托代理人廖晋,上海协力(长沙)律师事务所实习律师。被告陈建,男,汉族,1956年4月12日出生。委托代理人蒋振宇,湖南湘成律师事务所律师。委托代理人蒋瑛,湖南省湘成律师事务所律师。本院于2013年9月3日立案受理原告刘特华诉被告陈建房屋租赁合同纠纷一案。本案依法由代理审判员王鹏独任审判,公开开庭进行了审理,代理书记员宋敏担任记录。原告刘特华及其委托代理人尹喜凤、廖晋,被告委托代理人蒋振宇出庭参加诉讼,本案已经审理终结。原告刘特华诉称,2008年7月31日,原告以8000元的转让费承租了被告所有的位于长沙市开福区四方商贸城**栋**号门面用于经营水果及炒货生意。原、被告签订了《门面租赁合同》,合同期限至2011年7月31日。合同期满后,原、被告续签了《门面租赁合同》,合同期限至2013年8月1日,租金为每月4500元。双方在合同中明确约定了租赁合同期满后,在同等条件下,原告享有优先续租权。2012年11月,在租赁合同届满前,原告基于经营考虑,计划续租门面,并计划对门面进行再装修。在征得被告陈建同意续租及装修的情况下,原告花了50000元对门面进行了再装修。但是在合同期满后,被告却不顾之前的承诺及《门面关于合同》关于优先续租权的约定,执意要将门面转租给他人,给原告的利益造成了巨大的损失。因租赁问题,原、被告产生了矛盾。被告及妻子张佑萍多次对原告的门面进行破坏,原告母亲在被告的一次打砸中被打伤。为化解双方矛盾,原告与被告于2013年7月30日在四季美景社区人民调解委员会调解员的主持下进行了调解,被告承认自己执意转租并允诺对原告的装修损失给予30000元的赔偿,但其后被告对其承诺不了了之。被告在承诺续租及约定优先续租权的情况下,执意将门面转租他人,给原告造成了严重损失。依据法律相关规定,被告应当履行其承诺,保障原告的优先续租权,双方继续履行租赁合同,并赔偿因其违约给原告造成的相应损失,包括装修损失及寻租而导致的营业损失。特向法院起诉请求判令:一、原告对涉案房屋享有优先续租权;二、被告赔偿原告损失50000元;三、被告承担本案的诉讼费。被告陈建辩称,本案争议的门面被告准备自己使用,没有出租给他人,故被告没有损害原告刘特华的优先续租权,被告不需要赔偿原告。原告对门面进行装修没有经过被告的同意,原告也没有装修款的支付证据,没有5万元构成的具体依据。原、被告签订的租赁合同期限已经届满,已经解除。请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明,2011年8月4日原告刘特华与被告陈建签订门面租赁合同,被告将四方商贸城**栋一门靠北面门面以及前面摊位出租给原告,租赁期限两年(从2011年8月1日至2013年8月1日),租金4500元每个月,原告支付被告门面押金1000元,并约定合同期限满后,在同等价位下,原告享有优先续租权,如原告要求继续租赁,双方再协议价格。原告已经将租赁期间的租金交付给了被告,被告还有1000元押金没有退还给原告。又查明,在租赁合同期限届满前,原、被告因门面继续租赁多次发生矛盾。2013年6月24原告刘特华找被告陈建续租门面,双方协商未果。2013年7月30日,被告妻子张佑萍与原告刘特华经四季美景社区人民调解委员会组织调解,人民调解记录双方未签字,双方没有达成一致意见。再查明,原告提供了2012年11月7日门面装修协议以及两份证明,分别证明原告花费的门面装修费30880元,门面外棚装修费7500元,广告招牌制作费8680元。原告没有提供正式的票据,原告也没有提供证据证明装修门面经过了被告的同意。以上事实有门面租赁合同、人民调解受理登记表、人民调解记录、外棚装修证明、门面装修协议、广告招牌制作费证明、庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为,一、关于原告的优先续租权问题。2011年8月4日,原、被告签订的门面租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按合同约定全面履行义务。该租赁合同约定租赁期限为两年,到2013年8月2日期限届满已经解除。租赁合同约定合同期限满后,在同等价位下,原告享有优先续租权,如原告要求继续租赁,双方再协议价格。被告准备将争议门面自己使用,没有将争议门面出租给他人,不同意继续租赁给原告,被告没有违反租赁合同的优先续租权约定。对于原告的该项诉讼请求,本院不予支持。二、关于原告的损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”原告未能提供证据证明对承租门面进行装修经过出租人被告的同意,并且原告也未能提供有效证据证明装修的费用。故本院对原告要求被告赔偿5万元的装修费用,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定,判决如下:驳回原告刘特华的诉讼请求。本案受理费1050元,因适用简易程序减半收取525元,由原告刘特华承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  王鹏二〇一三年十月二十九日代理书记员  宋敏 来源:百度搜索“”