（2013）锦江民初字第3538号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-06-09
案件名称
杨某某与喻某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨梅,喻晓琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第八条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第3538号原告杨梅。被告喻晓琴。原告杨梅与被告喻晓琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理。依法由代理审判员康阳适用简易程序于2013年10月8日公开开庭进行审理。原告杨梅和被告喻晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年3月16日，原告将其所有的位于成都市锦江区琉璃一街17号面积为126平方米的房屋出租给被告使用，双方为此签订《房屋出租协议》。签订协议时，风传出租标的房屋可能被政府拆迁，拆迁单位让原告填写拆迁登记表，原告向拆迁单位询问房屋的拆迁时间，对方告知最快半年，晚则一年。原告考虑到在拆迁前最多可以将房屋出租给被告1年左右，故与被告在租赁合同时约定为至“最后拆迁日止”。但时至今日该房屋未被拆迁，应视为租赁合同对租赁期限约定不明。同时签订合同时，被告认定拆迁时将对装修进行赔偿，故原告就装修赔偿金与其进行约定，但事后原告了解涉案房屋系集体土地上建，拆迁时根本不会赔偿装修费用。后原告将涉案房屋已出售给案外人，但房屋所有权证尚未变更登记，在出售房屋前原告多次告知被告已确保其优先购买权，但被告均未主张。原、被告自建立租赁关系时就因各种原因产生矛盾，合作不愉快。2010年双方因房屋租赁纠纷到法院诉讼。现原告已将房屋出售给案外人张丽，需收回房屋使用。现原告起诉来院，请求判令解除原、被告签订的《房屋出租协议》；被告承担本案诉讼费用。被告辩称，被告不同意解除双方租赁合同。原告出售房屋不影响被告承租房屋。2010年7月21日经过锦江法院调解，租赁合同约定至拆迁之日。原、被告签订租赁合同时并未曾听说在1年内房屋将被拆迁。经审理查明，1998年6月8日，原告与琉璃村村委会签订《集资建房户用地协议书》约定，根据琉璃小城镇建设总体规划要求，经乡政府批准并在锦江区建管委办理规划建设许可证，由琉璃村牵头，利用元柴油汽车修配厂已办国土手续的非耕地事实修建琉璃“一街”西沿线两侧商住楼建设配套工作，双方就以下等方面达成协议：建房户集中建房总用地面积按实际用地面积每平方米一次性支付琉璃村村委会用地款250元，共计用地63.79平方米，付用地款15947.5元，今后琉璃村村委会不得以任何理由追加土地使用费，原告享有该土地永久使用权。在条件成熟的情况下，琉璃村村委会为原告办理土地征用手续，增加的费用由原告补足；用地款交清后，由琉璃村村委会统一划给土地并联系有资格的施工队统一施工，其费用由双方结算；琉璃村村委会应为原告办理土地使用证和产权证，办证费用由原告按每平方米15元支付建设规划许可证费用；如遇国家统一规划需拆迁该房时，由双方与征地单位协商赔偿办法。2004年7月27日，柳江街道办事处向包括原告在内的26户集资建房户出具《锦江区柳江街道办事处关于科创园琉璃村段（原新一街西延线）26户集资建设户遗留问题的处理意见》载明，因琉璃村（原新一街西延线）所处位置尚未统征，不具备办理产权条件。参照原琉璃乡政府对琉璃三街、横（中）街集资建房遗留问题处理意见，在该处土地统征后，积极协助集资户办理产权证，如遇统征单位拆迁，将按照成都市人民政府有关补贴赔偿标准（依照拆迁时的统征政策执行）视为有产权证房屋进行补赔偿。同时，2012年7月10日，成都市锦江区柳江街道办事处琉璃社区居民委员会开具《证明》证实原告为原琉璃村四组居民，其在琉璃一街西沿线的房屋为集资建房。2009年3月16日，原、被告签订《房屋出租协议》约定，原告将其所有的位于成都市锦江区琉璃新一街17号，面积为126平方米的楼下商铺和楼上住房出租给被告。租期为2009年3月16日至最后拆迁日止。月租金为1600元，每季度交付一次租金。此后应在付款期末前10日支付。在协议期内，原告得不干涉被告的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。被告交保证金1300元，退房时结清费用后原告予以退还。如被告在协议其内不租用此房，应提前一个月通知甲方，一个月满后原告应退还押金，如未满一个月被告退房，则不退还押金。如拆迁时，原告获赔房屋装修赔偿，由原、被告平分；如原告获赔除租金赔偿以外的赔偿，原告除退还被告保证金，再协商。如有营业执照赔偿双方平分。2010年6月23日，原告起诉至本院，请求解除与被告签订的《房屋出租协议》，后经法院主持调解，双方于2010年7月21日达成调解协议：确认双方于2009年3月16日签订的《房屋出租协议》有效，将月租金由1600元变更为1850元。原告同意被告可以转租房屋。2013年8月9日，原告委托成都市锦江区环宇法律服务所向被告发送《告知函》告知被告，原告拟将出租的房屋对外出售，出售价格为600000元，被告享有优先购买的权利，可在收到告知函后7日内即2013年8月17日前明确表示是否购买该房屋。被告收到该告知函后明确表示放弃主张优先购买权。2013年8月19日，原告与案外人张丽签订《房屋买卖协议书》约定，原告系锦江区琉璃乡琉璃村4组村民，1998年6月按政策在锦江区琉璃一街西沿线17号（现为锦江区科创路67、69号）集资修建房屋一处，建筑面积为126平方米，现该房屋由被告承租使用。双方知悉该房屋没有办理房屋产权证等相关权属证明，双方均认可原告持有的《集资建房用地协议书》、《锦江区柳江街办关于科创园琉璃村段26户集资建房户遗留问题的处理意见》、《证明》等证明资料作为原告合法拥有该房所有权的证明。原告承诺该房屋系属原告所有，无任何民事、经济纠纷，房屋无任何查封、冻结、抵押等相关他权。原告自愿将该房屋以600000元的价格出售给张丽。协议生效后张丽先支付300000元，房屋办理完相关房产过户手续或被政府确定统一拆迁并接到拆迁公告后，张丽再支付剩余的300000元。协议生效后，原告将房屋的相关建房手续原件均交给张丽保管。买卖协议生效后，房价的涨跌均与原告无关，房价风险与收益均归属张丽，遇办理房屋产权或拆迁安置时，双方也各不找补。待房屋办理房屋产权证和国土使用证时，原告应积极协助和配合。如因房产租赁问题与被告发生纠纷，原告应无条件配合张丽处理，给张丽带来损失，由原告负责赔偿。该房屋买卖协议经成都市锦江区环宇法律服务所见证。现张丽已向原告支付购房款300000元，原告已将房屋出售后被告交纳的租金转交给张丽。上述事实，有原告提交的原、被告的身份证、房屋买卖协议、集资建房用地协议书、锦江区柳江街道办事处关于科创园琉璃村段（原新一街西沿线）26户集资建房户遗留问题的处理意见、《证明》、《告知函》，原、被告共同提交的《房屋出租协议》、（2010）锦江民初字第2193号民事调解书以及原、被告的当庭陈述在卷为证。关于原告提交的房屋买卖协议、集资建房户用地协议书、锦江区柳江街道办事处关于科创园琉璃村段（原新一街西沿线）26户集资建房户遗留问题的处理意见和《证明》，虽为复印件，但能与其他证据和原、被告的陈述相互印证，本院予以采信。本院认为，原、被告于2009年3月16日签订的《房屋出租协议》系双方真实的意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。合同履行过程中，原告在被告明确放弃优先购买权后，将其所有的集资建房出售给案外人张丽，现张丽已按约支付300000元购房款，原告亦将被告支付的租金转交给张丽，双方均确认该房屋的所有权益不再由原告享有。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原租赁合同的效力不受影响，但原告出售租赁物后，出租人变更为租赁物的受让人即新的所有权人，其相应的合同权利义务应由房屋的受让人承受。故本案中，原告作为出租人要求解除与被告签订的《房屋出租协议》，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：驳回原告杨梅的诉讼请求。本案案件受理费已减半收取为100元，由原告杨梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 康阳二〇一三年十月二十九日书 记 员 罗龙 搜索“”