（2013）梁民初字第1649号
裁判日期: 2013-10-29
公开日期: 2014-12-02
案件名称
张某某与陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
梁山县人民法院
所属地区
梁山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,陈某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省梁山县人民法院民 事 判 决 书（2013）梁民初字第1649号原告：张某某，职工。委托代理人（特别授权）：滑东国，山东浒源律师事务所律师。被告：陈某某，居民。委托代理人（特别授权）：翟继现。原告张某某诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人滑东国，被告陈某某及其委托代理人翟继现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称，2009年10月1日，被告与案外人宋某某签订了租赁期限为五年的《租赁门市部协议书》，约定由被告租赁使用涉案房屋。2010年11月29日，原、被告自愿签订《租赁门市部协议书》，约定由被告将其在承租的上述房屋中经营的饭店转租给原告，原告向被告支付300000元转让款，并投资100000余元再次装修而继续经营饭店。2012年10月8日，案外人宋某某以被告擅自转租构成违约为由，提起诉讼，梁山县人民法院作出（2013）梁商初字第24号判决书，判决解除了被告和宋某某之间的《租赁门市部协议书》，致使原告无法继续经营。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告要求依法解除原、被告于2010年10月1日签订的《餐馆转让合同》，并由被告返还转让款及赔偿经济损失共计150000元。被告陈某某辩称，1、因宋某某与被告陈某某之间的《门市房租赁合同》被梁山县人民法院以（2013）梁商初字第24号判决书解除，原、被告之间签订的《餐馆转让合同》也应当解除，但涉案合同解除后出现的一切法律后果应由实际出租人宋某某和实际承租人张某某承担，与被告无关。2、原告并未向被告交纳合同约定的全部转让费，致使在合同签订前缴纳了部分转让费，之后也未交齐，原告的行为构成违约；转让费是双方转让餐馆价值的全部费用，被告已将餐馆所有的物品实际交付给原告，原告也已经接受并实际经营至今，转让行为已经完成，原告要求被告返还转让款无法律依据。3、原、被告签订的是《餐馆转让合同》，而不是租赁合同，原告在签订合同时就已经明确知道转租合同的性质，原告在明知转租未经原出租人同意可能会被解除的情况下，而与被告鉴定《餐馆转让合同》，对于其经济损失，应当自己承担。综上，原告与原出租人宋某某之间存在实际的租赁关系，被告仅仅是合同的签订者，原告的经济损失与被告无关，被告不应承担赔偿责任，请驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2010年10月1日，被告陈某某和案外人宋某某签订《门市房租赁合同》，约定案外人宋某某将位于梁山县市政门口西面的八间门市房租赁给被告使用，租赁期限四年，自2010年10月1日起至2014年10月1日止，租金为第一年60000元，第二年65000元，第三年70000元，第四年75000元，于每年的10月1日付清；并约定未经案外人宋某某同意，被告不得以任何形式转让房屋使用权以及其他事项。2010年11月29日，原、被告签订《餐馆转让协议》，约定：1、被告将其承租的案外人宋某某的位于梁山县市政门口西面的八间门市房用于经营饭店，登记为某某饭店，现转让给原告，由原告支付转让费300000元。2、转让合同期限为自2010年11月10日至2014年10月1日，原告承担的租金为：2010年11月10日至2011年9月30日为40000元，此后每年均为45000元。3、被告饭店现有的装修、装饰、设备在本合同签订后全部无偿归原告所有，租赁期满后，不动产归宋某某所有，动产归原告所有。根据原、被告双方以上协议载明的内容以及原告的证据能够证明，原告先后以定金或转让费的名义直接向被告支付240000元，并按被告与案外人宋某某之间约定的租赁费标准，支出2010年10月1日至2012年9月30日的租赁费125000元。另查明，2013年1月29日，本院作出（2013）梁商初字第24号民事判决书，以被告未经出租人宋某某同意，将承租房屋转租给原告为由，依法判决解除被告于2010年10月1日和案外人宋某某签订《门市房租赁合同》，并判决被告陈某某和本案原告张某某搬出涉案租赁房屋，将该宗房屋返还宋某某。以上事实，主要是依据当事人陈述，《门市房租赁合同》、《餐馆转让合同》、收款条、（2013）梁商初字第24号民事判决书等证据认定的，并已记录在卷。本院认为，（2013）梁商初字第24号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定了被告陈某某未经出租人宋某某同意而将承租房屋转租给原告张某某得基本事实，被告陈某某于2010年10月1日和案外人宋某某签订《门市房租赁合同》亦被依法解除，故原告张某某和被告陈某某双方签订的《餐馆转让合同》，应为无效合同。关于原告要求被告返还转让费的问题，原告在与被告签订《餐馆转让合同》前后，共向被告支付转让费或定金240000元，事实清楚，应予认定；其支付的被告应向案外人宋某某缴纳的2010年10月1日至2012年9月30日的租赁费125000元，扣减原告自身应当承担的租赁费85000元，下剩40000元应当视为原告支付被告的转让费，综上，原告共已支付被告转让费280000元。根据双方约定，转让期限为四年，原告应交转让费300000元，原告仅实际使用二年便因被告和案外人宋某某发生纠纷而停止经营，根据原告的实际经营期限和约定转让期限的比例以及原告未交足300000转让费的情况，应由被告向原告返还转让费130000元（280000元元-150000元）。原告要求被告赔偿损失的主张，证据不足，本院不予支持。对于原告因涉案《餐馆转让合同》取得的被告所有的财产，被告在本案中不主张权利，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决生效之日起10日内返还原告张某某转让费130000元。二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由原告张某某负担500元，被告陈某某负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 赵伯学代理审判员 冯玉玲人民陪审员 荣飞龙二〇一三年十月二十九日书 记 员 陈丕骄 来源：