（2013）杨民四（民）初字第2641号

裁判日期: 2013-10-29

公开日期: 2014-02-28

案件名称

上海杨浦区市京工贸公司与上海车中车汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海杨浦区市京工贸公司,上海车中车汽车服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条

全文

上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）杨民四（民）初字第2641号原告上海杨浦区市京工贸公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人金月生，该公司总经理。委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。委托代理人周德凯，上海市尚伟律师事务所律师。被告上海车中车汽车服务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人苏冬冬，该公司董事长。委托代理人阚卫民，上海市杨浦区长海法律服务所法律工作者。原告上海杨浦区市京工贸公司（以下简称市京公司）诉被告上海车中车汽车服务有限公司（以下简称车中车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，并于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告市京公司的委托代理人许宏伟、被告车中车公司的委托代理人阚卫民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市京公司诉称，2009年11月26日，市京公司与案外人上海凯邦汽车服务有限公司（以下简称凯邦公司）就上海市杨浦区民京路781号市京工业经济园区6号楼房屋（建筑面积1118平方米）（以下简称系争房屋）签订《房屋租赁合同》，市京公司将该房屋出租给凯邦公司作生产经营之用，合同期限自2009年12月1日至2014年11月30日止。2011年7月1日，市京公司、凯邦公司、车中车公司股东贾释羽签订补充协议，约定原《房屋租赁合同》中承租人凯邦公司变更为车中车公司，由该公司概括承受凯邦公司的权利义务。但车中车公司自2013年3月底起未按合同约定支付租金及管理费，市京公司多次催讨无果，并于2013年8月15日向车中车公司发出终止租赁合同函，车中车公司于次日收悉。现市京公司诉至法院，诉请要求：1、判令原、被告双方的房屋租赁关系于2013年8月16日解除；2、判令被告支付租金人民币149，987元（本案所涉币种均为人民币，自2013年4月1日至2013年8月16日）；3、判令被告支付管理费20，400元（自2013年4月至2013年8月）；4、判令被告支付水、电费8450元（自2013年7月至2013年8月）；5、判令被告迁出系争房屋，并将该房归还原告；6、判令被告支付房屋使用费（自2013年8月17日至实际迁出之日止，按每日2173.72元计算）；7、在结清上述费用后，原告退还被告押金60，000元。被告车中车公司辩称，该公司不存在欠付租金的行为，其支付租金及管理费至2013年6月，水、电费支付至2013年7月，车中车公司不存在违约行为，故不同意解除合同。实际上，系争房屋已经由案外人脉维公司占领。在此之前，车中车公司就续租的问题一直与市京公司协商，但未果。综上，不同意原告的诉请。经审理查明，市京公司系上海市杨浦区民京路781号房屋产权人，该房屋共有1-9幢楼，系争房屋即上海市杨浦区民京路781号房屋6幢。2009年11月26日，出租方（甲方：市京公司）与承租方（乙方：凯邦公司）签订《房屋租赁合同》，主要内容：甲方将系争房屋出租给乙方作为其生产经营用房，前三年的年租金为367，320元，此后环比递增，每年递增8%，即2012年12月1日至2013年11月30日的租金为396，705元，首年租金自2010年1月1日计收，付款方式为先付后用，乙方应在2009年12月1日前将前三个月的租金共计91，830元支付给甲方，以后按月支付，每一个月为一个支付期，乙方须提前七日向甲方预交下一期的租金30，610元，乙方在交付首期租金的同时向甲方交纳60，000元作为保证金，当合同期满，乙方办理完退租手续，并结清所有各项费用后，凭押金收据原件办理保证金（不计利息）退款手续；租赁期间，甲方按乙方承租建筑面积向乙方收取管理费，前三年的管理费标准为每平方米0.08元／天，管理费每月2720元，后两年的管理费标准为每平方米0.12元／天，管理费每月4080元，支付方式与租金支付方式相同，租期从2009年12月1日至2014年11月30日，租赁解除或终止之日至完成移交手续之日期间，乙方应按租赁价格两倍的标准向甲方支付房屋使用费；乙方须按时支付租金和其他应交费用，否则除偿还欠交费用外，另按欠交费用金额每日千分之三的比例偿付滞纳金，乙方若有租金或其他费用超过付款日一个月未付的，甲方有权不必征得乙方同意而单方面解除合同，本合同双方约定的违约金为60，000元整……。2011年1月21日，上海市工商行政管理局核准“上海车中车汽车服务有限公司”的企业名称，投资人为贾振轩（投资额400，000元，占20%）、贾释羽（投资额1，600，000元，占80%）。2011年7月1日，甲方（市京公司）、乙方（凯邦公司）、丙方（贾释羽、拟新设公司“车中车公司”）就上述租赁事宜签订《补充协议》，主要内容：甲乙双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》（编号：SJ2009-023），现乙方因自身原因，向甲方申请将合同主体变更为贾释羽为法定代表人的“上海车中车汽车服务有限公司”，鉴于上述情况，甲乙丙三方在协商一致的基础上，签署补充协议作为主合同的补充，自2010年7月1日起，主合同的乙方变更为丙方，由丙方概括承受主合同中乙方的权利和义务，本协议为主合同不可分割的部分，与主合同具有同等效力。合同签订后，由市京公司的工作人员先向车中车公司工作人员交付发票，并由车中车公司通过银行转账方式支付租金及管理费，车中车公司对该交易习惯无异议。上海农村商业银行收款凭证显示，车中车公司支付33，058.75元租金，支付日期截止至2013年4月。2013年8月12日，上海五角场集团物业管理有限公司向车中车公司发出《催款通知》，主要内容：车中车公司欠交租金165，293.75元，管理费20，400元（2013年4月1日至2013年8月31日），7月份水、电费4225.58元，共欠款189，919.33元，并要求该公司于2013年8月14日之前将上述所有欠款结清，否则将于次日采取停水、停电、封门等措施。2013年8月15日，上海五角场集团物业管理有限公司向车中车公司发出《合同解除通知》，主要内容：受市京公司委托向车中车公司发函，车中车公司从2013年4月1日拖欠租金至今，按照合同约定，市京公司向车中车公司提出解除合同，并于2013年8月19日前搬离该房屋。投递记录显示车中车公司于次日收悉该通知。审理中，市京公司向本院提出诉讼保全，要求查封车中车公司名下的价值180，000元的财产，本院于2013年9月4日作出民事裁定书。审理中，市京公司提供中国银行退票通知一张，金额为99，176.25元，付款单位为车中车公司，退票日期为2013年6月21日，证明该公司曾通过支票方式向市京公司支付2013年4月1日之后的租金，但因账户内金额不足，被银行退票。车中车公司对该证据真实性无异议，但称退票后，该公司工作人员通过现金方式向市京公司支付租金，市京公司未出具收条，市京公司对此不予认可。审理中，市京公司放弃第四项关于要求车中车公司支付自2013年7月至8月水、电费共计8450元的诉请。以上事实，由上海市杨浦区民京路781号房屋产权证、《房屋租赁合同》及《补充协议》、《企业名称预先核准通知书》、《催款通知》、《合同解除通知》、租金及管理费发票、水电费发票、中国银行退票通知等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，市京公司与凯邦公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》后，市京公司、凯邦公司、车中车公司股东贾释羽签订《补充协议》，约定凯邦公司在前述租赁合同中的权利义务由车中车公司概括性承担，市京公司对此予以认可，贾释羽作为车中车公司股东签订该协议的行为对该公司亦有约束力。根据合同约定，承租人欠付租金或其他费用达一个月以上的，出租人有权解除合同，车中车公司应按《房屋租赁合同》约定履行支付房租、管理费及水、电费。根据查明的事实，车中车公司并未支付2013年4月1日起的租金及管理费，亦未支付2013年7月起的水、电费，该公司辩称已通过现金方式向市京公司支付租金，但未提供相应凭证，本院难以采信。市京公司据此于2013年8月15日向车中车公司发出解除函，车中车公司于次日收悉，故双方的租赁关系实际于2013年8月16日解除。车中车公司应当支付欠付的租金、管理费等费用，搬离系争房屋，并按合同约定支付合同解除后至实际迁出之日止的房屋使用费。市京公司自愿放弃主张2013年7月至8月的水电费，并无不当，本院可予准许。因凯邦公司的债权债务已经由车中车公司概括承受，市京公司表示将在结清所有费用后，将收取凯邦公司的押金60，000元退还车中车公司，于法不悖，本院可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海杨浦区市京工贸公司与被告上海车中车汽车服务有限公司就上海市杨浦区民京路781号6号楼房屋（建筑面积1118平方米）建立的房屋租赁关系于2013年8月16日解除；二、被告上海车中车汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦区市京工贸公司2013年4月1日至2013年8月16日房屋租金人民币149，987元；三、被告上海车中车汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦区市京工贸公司2013年4月至2013年8月管理费人民币20，400元；四、被告上海车中车汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦区市京工贸公司房屋使用费（从2013年8月17日计算至实际迁出之日止，按每日人民币2173.72元计算）；五、被告上海车中车汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区民京路781号6号楼房屋（建筑面积1118平方米），并将该房归还原告上海杨浦区市京工贸公司；六、原告上海杨浦区市京工贸公司应于被告上海车中车汽车服务有限公司返还上述房屋，并结清上述主文二至四项费用三日内返还被告上海车中车汽车服务有限公司房屋押金人民币60，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3920元，减半收取计人民币1960元，保全费人民币1420元，上述共计人民币3380元，均由被告上海车中车汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　吴　预二〇一三年十月二十九日书　记　员　钟显庭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：