（2013）柳市民一终字第612号

裁判日期: 2013-10-29

公开日期: 2014-10-31

案件名称

上诉人╳╳公司与上诉人赵╳╳物业服务合同纠纷一案民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

ＸＸ公司；赵ＸＸ

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2013）柳市民一终字第612号上诉人（一审原告）：XX公司。法定代表人：樊XX。委托代理人：潘XX。委托代理人：黄XX。上诉人（一审被告）：赵XX。委托代理人：邱XX。上诉人XX公司（下称XX公司）因与上诉人赵XX物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2013）鹿民二初字第69号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2013年8月16日受理后，依法组成由审判员傅广德担任审判长，审判员熊立群、代理审判员宾修清参加的合议庭，于2013年10月22日公开开庭审理了本案。代书记员黄习家担任记录。上诉人XX公司的委托代理人潘XX、黄XX、上诉人赵XX及其委托代理人邱XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年10月28日，柳州宏达房地产开发有限责任公司与XX公司就鹿寨县民生路5号鑫都花园小区的前期物业管理签订了前期物业管理委托合同，委托XX公司对鹿寨县民生路5号鑫都花园小区的前期物业进行管理，合同约定：1、委托管理期限自2007年10月28日至小区成立业主委员会之日止；2、普通住宅物业费收费标准为0.35元月·平方米；3、业主逾期未交纳物业费，XX公司可以收取违约金等等。合同签订后，XX公司于2007年10月29日开始进入鑫都花园小区进行管理至今。赵XX购买了鹿寨县民生路5号鑫都花园小区8栋2单元601室房屋，建筑面积为89.09平方米，并于2007年10月29日收房且与XX公司签订房屋装饰装修管理服务协议。赵XX收房后，交纳了2007年10月29日至2011年6月30日的物业费，从2011年7月1日至2012年11月30日赵XX共拖欠XX公司的物业费17个月共530.4元。另查明，至XX公司起诉之日止，鑫都花园小区的业主大会并未成立。XX公司催收未果，起诉请求判令：1、赵XX向XX公司支付拖欠的物业管理服务费人民币499.2元；2、赵XX向XX公司支付滞纳金429.6元（每逾期一日，按照赵XX拖欠的每月物业管理服务费31.2元的3‰计算，从2011年7月1日计算至2012年11月30日共计17个月，此后另计）；3、赵XX承担本案的诉讼费。一审法院审理认为：XX公司与柳州宏达房地产开发有限责任公司自愿签订《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》，合同内容是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对鑫都花园小区业主具有约束力。双方应当依照合同约定履行义务。赵XX以XX公司未对物业管理工作尽到义务等为由拒绝交纳物业费，所提供的证据并不能充分证明其主张，其辩称理由不成立，该院不予采纳。因此XX公司要求赵XX支付物业费的诉讼请求，该院予以支持。关于滞纳金问题，庭审中经该院释明后，XX公司明确表示其请求的是滞纳金而不是违约金，因双方并未就滞纳金达成协议，因此XX公司要求赵XX支付滞纳金的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，一审法院判决：一、赵XX向广西南宁XX管理有限责任公司支付物业费人民币530.4元（计至2012年11月30日止，此后另计）。二、驳回广西南宁XX管理有限责任公司要求赵XX支付滞纳金的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由赵XX负担。上诉人XX公司不服一审判决，上诉称：一、一审以双方未就滞纳金达成协议不支持滞纳金是错误的。因为滞纳金实际上就是违约金，只是用词不同而已，而XX公司与柳州市宏达房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理委托合同中已经约定了与滞纳金计算相同的违约金；根据广西壮族自治区物业管理条例（2004年修正）第四十七条关于“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”的规定充分说明滞纳金就是违约金，其计算方式方法都是一样的，而赵XX故意长期拖欠物业费明显违约的事实清楚，证据充分，一审法院不支持滞纳金（等同于违约金）是极其错误的。二、一审不支持滞纳金（等同于违约金），不利于建立公序良俗的和谐社会。XX公司收取的物业费本来就非常低，每平方米仅0.35元，可能是广西目前物业收费最低的，公司及其工作人员付出了辛辛苦苦的劳动，被拖欠物业费经营实在是不易，如果不支持等同于违约金的滞纳金，无疑是以判决书的形式确认拖欠物业费却不用承担任何责任，上诉人的权益最直接的受到损失，整个社会的物业公司将难以为继，整个社会的物业小区的管理秩序将受到严重冲击。综上，请求二审法院：一、维持（2013）鹿民二初字第69号民事判决书第一项，改判（2013）鹿民二初字第69号民事判决书第二项为赵XX向XX公司支付逾期缴纳物业费的滞纳金（等同于违约金）429.6元；二、判决本案所有诉讼费由被上诉人承担。上诉人赵XX答辩称：XX公司请求赵XX支付物业管理服务费和支付滞纳金，有悖于国家法律规定。1、XX公司在上诉状中称“滞纳金实际上就是违约金”是极端错误的。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，只能对逾期向国家缴纳费用的行为使用，滞纳金是行政管理的罚金。而违约金则是指按照当事人的约定或法律规定，一方当事人违约，应向另一方支付金钱，只能对于违约行为适用。《税收征收管理法》、《企业所得税暂行条例》有规定滞纳金的内容和范围，《民法通则》、《合同法》中有规定违约金的内容和范围，滞纳金和违约金有着本质的区别，而不能认为滞纳金就是违约金。本案中XX公司请求的是滞纳金而不是违约金，而双方未就滞纳金达成任何协议，XX公司混淆概念，巧立名目非法要赵XX承担滞纳金是极端错误的。2、在本案一审诉讼中，赵XX为了证实XX公司的服务质量和收取物业服务费是不相适应的行为和存在物业服务瑕疵的事实，向法庭举出了11份证据，充分证明XX公司在物业服务的公共设施维护、公共秩序、环境管理、安全防范不尽服务义务、擅自改变公共设施和小区会所用途及小区内作经营场所获取利润、擅自划车位收费和开后门及车辆随便出入小区、超出范围收费、不开正式发票、商铺漏水、擅自关闭会所、业主车辆被盗、被划痕、业主被抢及小区内连续发生各类案件等问题，向法院出示了相关的照片、光盘、书证等大量证据，都证实了XX公司存在物业服务的瑕疵。赵XX及小区内入住的90％以上的业主不交物业管理费是事出有因的，但对XX公司的服务质量问题，XX公司在一审法庭开庭时未向法庭举出其已达“合同”服务标准的任何证据，但一审法院不顾及XX公司的物业服务瑕疵问题和《服务委托合同》已失效、终止问题，而只看XX公司的诉讼请求的物业管理费下判是有悖于国家法律规定的。3、XX公司与柳州宏达房地产开发有限责任公司签订的《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》，赵XX2007年入住至今从未见过，其他业主也从未见过，XX公司从未向业主公示过，对XX公司的物业管理范围、内容和标准及收费标准，赵XX概不知晓，一切由XX公司说了算，业主根本无任何的监督权和请求XX公司改正物业服务质量的瑕疵问题的依据，XX公司实际就是只收费不服务。4、XX公司于2007年12月29日的所谓“鑫都花园业主临时公约”是一份无效的行为公约。这份临时公约只有业主的签字，而未有XX公司的盖章和签字。其制定的主体不明，起不到任何的约束作用。5、XX公司故意对业主隐瞒《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》，处心积虑为其在鑫都花园小区不作为和乱作为打下基础，此举违反国家法律规定。建设部于2001年4月4日颁布、2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》的第七条第七款规定的商品房现售条件之一：物业管理方案已经落实。第十三条规定：商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应依法在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。这些规定明确了购房时XX公司应当跟赵XX及其他所有业主签订物业管理协议，但XX公司为了方便在小区内不作为和乱作为及乱收费，根本不让XX公司和其他业主知晓《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》的存在，其行为是违法的。6、根据《物业管理委托合同》的第十七条规定，“委托管理期限自2007年10月28日至鑫都花园二期交房”，二期交房的时间是2010年6月30日，就此条款而言，此合同已到期、失效、终止，加上《委托合同》的开发商“柳州宏达房地产开发有限责任公司”2011年未通过年检，2012年4月20日已注销，该公司从2011年1月1日开始已失去了经营资格，该合同依法已终止。因此XX公司不能按照已经终止和失效的合同约定向赵XX要求支付物业费。如果说按一审法院的认定，其委托管理合同有效期到本物业成立业主委员会之日为止，可以说XX公司违反了“委托管理合同”的规定，在鑫都花园业主委员会尚未成立前就于2013年6月17日凌晨未作任何交接的情况下擅自撤出，其行为是一种违约行为，应依法承担业主的经济损失。特别严重的是该合同确定的前后期限没有明确，存在着很大的欺骗性，对业主是显失公平的。7、在一审的答辩状、法庭的陈述意见和赵XX不服一审判决的上诉状中都对本案的事实和一审判决不公的理由作了详细陈述，其抗辩的意见不变。XX公司在无任何证据证实其物业管理服务达到合同规定和达到标准及服务合同已失效和终止的状况下，还请求业主交物业服务费，不考虑为什么本小区内入住的90％以上的业主不愿交物业服务费，其原因还是XX公司的物业服务存在严重问题，甚至有严重侵害业主权益的行为。XX公司收取赵XX的所谓物业管理服务费及滞纳金的诉讼请求，是房开商未年检和注销经营资质的时期，其委托合同已失效、终止，在未产生新的物业服务协议，XX公司收取赵XX的物业费和滞纳金没有任何依据。在诉讼中，不应当由XX公司说了算，不是XX公司想要多少，赵XX就要支付多少。想要滞纳金就给滞纳金。一审法院不重视赵XX的证据，随XX公司的诉请，请求多少判多少，一点不考虑XX公司与开发商的《委托管理合同》已失效终止、XX公司无任何依据的情况下收取赵XX的物业管理服务费是违法的，一审法院盲目下判。这种审判的行为严重违背“以事实为根据，以法律为准绳”的审判法制原则的。从法律上讲，XX公司与赵XX之间从20l1年1月1日开始已不存在合同关系，也不存在合同之债。综上所述，在一审诉讼中，XX公司仅仅用一个与开发商签订的终止了的合同和一个只有业主单方签字的《临时公约》来主张所谓的物业费和滞纳金，其诉讼请求无任何事实根据和法律依据。请求二审法院依法撤销鹿寨县人民法院（2013）鹿民二初字第69号民事判决书，依法驳回XX公司的诉讼请求及上诉请求，维护赵XX的合法叔益。上诉人赵XX不服一审判决，上诉称：人民法院应当遵照“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则，方能维护法律的尊严和维护当事人的合法权益，原审法院在认定物业服务质量、收费标准、采信的证据和诱导方式审判及当事人的诉讼请求方面，无视本案的事实和证据及国家法律之规定，严重偏袒XX公司，其下判认定是显失公平的。一、XX公司的服务质量是和收取物业服务费是相当不适应的，一审法院不重证据下判，其行为有悖于国家法律规定。在一审庭审过程中，赵XX根据XX公司的物业服务质量瑕疵的事实，向法庭举出了11份证据，从XX公司的物业服务的公共设施维护、公共秩序、环境管理、安全防范不尽服务义务到擅自改变公共设施、物业管理用房、小区内作经营场所、擅自划车位收费、擅自开后门、不开正式发票、商铺漏水、车辆随便出入小区、擅自关闭会所等问题，向法庭出示了相关的照片、光盘、书证等大量证据证实XX公司的服务质量和其收费标准是相当不相适应的事实主张。特别值得提出的是，187户业主出示的“调查报告”更为证实XX公司的服务质量差的事实。鑫都花园的户数有500户左右，但入住小区的业主也最多是350户左右，入住业主大半数在调查报告中签字认定XX公司的物业服务质量存在严重瑕疵是相当说明问题的。XX公司的证据15提到鑫都花园小区业主欠物业管理费15万多元，此问题恰恰有力证明了业主对XX公司的物业服务极度不满意的客观事实，XX公司的服务质量瑕疵引起了业主们的公愤。根据《物业管理条例》实施细则的第四十一条规定、《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》的第二十六条规定和XX公司承诺的《鑫都花园小区物业管理服务内容及质量标准》的第三条考核标准：住户对物业管理满意率85％以上的承诺，XX公司的服务质量存在严重问题是违法、违约和违背其承诺的。而一审法院在赵XX向法院举出的大量证据面前，不作全面分析、不考虑其因果关系和XX公司存在的物业服务质量不到位的事实，无视赵XX对证据的证明主张，却偏听偏信XX公司的无事实的申辩，在庭审中，特别注重XX公司的无事实证明的证据，XX公司在第一次开庭时举了无相关的证据后，法官又不顾举证期限的法律规定，又宣布开第二次庭专给XX公司举第二次证据，而赵XX提出也要补充举证时，法官却以已经超过举证期限为由剥夺赵XX的举证权利。在法庭上赵XX对证据辩解就被制止，而XX公司反复辩解申辩却不予制止，明显看出法官的审判用意心理。XX公司在物业管理服务中存在不按合同约定履行、不尽义务、服务不符合合同约定等违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷等具体应用法律若干问题的解释》的第一条规定，法院应予支持赵XX的证据主张，但一审法院不但不支持反而全盘否认，是相当不妥的。XX公司在物业管理服务中，应服务到什么程度收取什么程度的服务费用，一审法院不看XX公司的服务质量，而光看合同的价格下判也是不公正的。由于一审法庭无视赵XX的证据主张，一概否认赵XX的证据，不采信赵XX的证据，由此而造成一审法院的下判认定错误，这是最主要的原因。二、一审开庭时法官先入为主，法庭上诱导赵XX承认XX公司的诉讼请求。（2013）鹿民二初字第69号民事判决书的第四页倒数第10行“如果法院认定被告违约，那么要求法院调低违约金”，不是赵XX的真实意思表示，也不是赵XX的辩称，而是在法庭开庭审理即将结束时，一审法官问赵XX“如果法院认定你违约，你要求调高还是调低违约金”。由于赵XX是第一次上庭应诉，没有应诉经验，只是回答XX公司服务不到位，赵XX不应交物业服务费，还说了一句：还想要违约金啊一审法官就打断赵XX的辩解，提高声音、一字一句、威严地反复问赵XX“如果法院认定你违约，你要求调高还是调低违约金”要赵XX直接回答。由于法官问话集中在调高或调低违约金的话题中，赵XX在无退路的情况下，顺着法官的话题回答了此问题。殊不知这是个圈套，是法官要赵XX承认调低违约金后，便是承认了XX公司的物业服务费这种先入为主、诱导赵XX承认其诉讼请求的行为，是有悖于国家法律规定的。对于普通老百姓来说，如果法官问你愿意多给钱还是少给钱，一般人都会回答少给钱。也就是说，法官问了赵XX一个答案已经很明了的问题，根本没有必要问的问题，但法官不但问了，还反复地问，可见法官偏袒XX公司的用意极其明显。三、一审法院不按XX公司的诉讼请求标的下判是违反国家法律规定的。本案中XX公司请求法院判令：赵XX向XX公司支付拖欠的物业管理服务费499.2元。但在案件的陈述上，XX公司陈述赵XX从2011年7月1日至2012年11月30日共拖欠物业费530.4元，这530.4元物业费只是XX公司的陈述意见，在陈述意见的同时，XX公司也未更改诉讼请求，但一审法官无视国家法律的规定和判决认定的依据是当事人的诉讼请求为判决准则，竟然以XX公司的陈述意见判决要赵XX承担支付物业费人民币530.40元，超出了XX公司的诉讼请求的标的下判，是严重违反国家法律规定的。综上，请二审法院：依法撤销鹿寨县人民法院（2013）鹿民二初字第69号民事判决书，驳回XX公司的诉讼请求。上诉人XX公司答辩称：赵XX上诉的事实理由不成立，请求驳回。1、和谐公司收取物业服务费是符合法律规定的，并且有事实依据，有国家物业管理法和广西物业管理条例规定，XX公司作为物业服务公司，有权接受业主和房开的委托，物业合同已经履行，该合同在前期物业中也很清楚，赵XX以XX公司收取费用不合法的理由不能成立。2、赵XX要求不支付违约金的理由不能成立，广西物业管理条例第四十七条有明确的规定可以收取滞纳金，实际上滞纳金就是违约金，在一审判决中赵XX对违约金是认可的。本院综合诉辩双方的意见，赵XX对一审查明的事实有以下异议：1、“合同约定：1、委托管理期限自2007年10月28日至小区成立业主委员会之日止”这段话引用不完整，忽略了鑫都花园交房的时间是2010年6月30日。2、“XX公司于2007年10月29日开始进入鑫都花园小区进行管理至今。”不是事实，在2011年1月1日的时候与和谐公司签订前期物业合同的柳州宏达房地产开发有限责任公司未通过年检，XX公司无权对小区进行管理。2013年4月XX公司公告退出以后就没有进行管理。柳州宏达房地产开发有限责任公司是在2012年4月22日已经注销了登记。XX公司进行管理的时间是到2011年1月1日。3、“（赵XX）于2007年10月29日收房且与XX公司签订房屋装饰装修管理服务协议。”不属实，应该是在2007年12月29日收房的。4、“从2011年7月1日至2012年11月30日被告共拖欠原告的物业费17个月共530.4元，”，与和谐公司的起诉的数额有出入。XX公司对一审查明的事实无异议，对赵XX所提异议的意见为：1、按前期物业合同第十七条有规定，XX公司的管理期限就是到成立业主委员会之前。2、XX公司一直管理到2013年6月17日成立业主委员会为止，发布公告是在2013年4月17日提前两个月公告退出。3、关于赵XX的收房时间以交接书为准。4、物业费是计算到诉请之日的，是按照一审的要求计算的。XX公司在二审期间提交了《鹿寨县鑫都花园住宅小区业主相关资料移交备忘录》，证明其一直管理到2013年6月17日，直到新的物业公司进驻。赵XX在二审期间提交的证据材料为：1、从鹿寨县公安局调取的2012年9月21日莫汉松的《接受刑事案件登记表》，2013年4月20日徐建军的《受案登记表》，2013年3月29日黄茜的《受案登记表》，证明物业公司存在治安问题，没有尽到合同的义务。2、关于小区大门的《照片》，证明小区正门栏杆不关闭，车辆随意进出。3、关于太阳能热水器的《照片》，证明物业公司违反合同规定，擅自让业主安装太阳能热水器。4、关于公告的《照片》，证明物业公司不按合同约定履行，在业主委员会成立之前就单方退出管理。物业公司无权收取违约金和滞纳金。5、张志光的《楼宇交接书》（无原件核对），证明鑫都花园二期交房时间是2010年6月30日，前期物业管理合同的履行期限是到二期交房就到期了。6、《电脑咨询单》，证明柳州市宏达房地产开发有限责任公司未通过2011年度的年检，其注销日期是2012年4月22日。物业公司在2011年没有权利履行合同。委托人已经不存在，和谐公司没有与赵XX新签订合同，收取物业费是不能成立的。经组织双方质证，赵XX不认可《鹿寨县鑫都花园住宅小区业主相关资料移交备忘录》的真实性和证明目的。XX公司对赵XX提交的证据材料的质证意见为：1、《接受刑事案件登记表》等材料在一审已经提交，对真实性没有异议，但与本案没有关联性。不能证实物业公司没有履行安全保障义务。徐建军是公司的保安队长，是调解车祸的时候受到业主殴打的。2、关于大门的照片，拍照的时间是2013年7月13日，应当在一审提交的，不属于新证据。3、对关于太阳能热水器的照片真实性没有异议，但不能证实是公司允许业主安装的，是否安装合法应当由有关部门来进行认定。4、对公告的照片的真实性没有异议，公告的内容是真实的，不能证实物业公司违约，反而证明公司管理到2013年6月17日，是依法公告做好对接才退出的。5、楼宇交接书不能证明管理期限是在楼宇交接的时候。6、关于《电脑咨询单》，不能证明房开公司注销后XX公司的管理就停止了。本院对当事人所提交证据材料及有异议的事实的分析和认定：《鹿寨县鑫都花园住宅小区业主相关资料移交备忘录》真实客观，能够证明XX公司在鑫都花园提供物业服务的截止时间，应予采纳；赵XX提交的证据材料中，莫汉松的《接受刑事案件登记表》、徐建军、黄茜的《受案登记表》与本案无直接关联性，不应采纳；仅凭1张关于小区大门的《照片》无法确定该小区大门的进出状况，不应采纳；安装太阳能热水器并非《鑫都花园业主临时公约》明确禁止的行为，关于安装太阳能热水器的《照片》不能达到其证明目的，不应采纳；XX公司对关于公告的照片的真实性无异议，故对该照片的真实性应予确认，但该公告不能证明XX公司系单方退出，故对照片的证明目的不应确认；张志光的《楼宇交接书》因无原件可供核对，不应采纳；关于宏达房开的《电脑咨询单》，与本案无直接关联性，不应采纳。对赵XX关于一审查明事实的异议：《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》第十条的关于管理期限的约定内容为“委托管理期限自2007年10月28日至鑫都花园二期交房，即本物业成立业主委员会之日为止”，以上内容的最终含义实际应为管理期限至鑫都花园成立业主委员会之日止，一审确认“合同约定：1、委托管理期限自2007年10月28日至小区成立业主委员会之日止”并无不当，上诉人该项异议不能成立；关于XX公司在鑫都花园提供服务的截止时间，XX公司认可其服务至2013年6月17日，有公告、移交备忘录等证据佐证，应予确认，赵XX关于XX公司签订前期物业管理委托合同的宏达房开未通过2011年度年检，故XX公司的服务期限应于2011年1月1日截止的的主张，于法无据，不能成立；按赵XX与宏达房开签订的《楼宇交接书》，及与XX公司签订的《房屋装修管理服务协议》，落款时间均为2007年12月29日，一审认定赵XX系2007年10月29日收放并签订装修管理服务协议，与事实不符，应予纠正；一审认定2011年7月1日至2012年11月30日被告共拖欠原告的物业费17个月共530.4元符合前期物业管理委托合同约定的收费标准，应予确认。综上分析，一审查明的事实除“XX公司于2007年10月29日开始进入鑫都花园小区进行管理至今。”应为“XX公司于2007年10月29日开始进入鑫都花园小区进行管理至2013年6月17日”，以及“（赵XX）于2007年10月29日收房且与XX公司签订房屋装饰装修管理服务协议。”应为“（赵XX）于2007年12月29日收房且与XX公司签订房屋装饰装修管理服务协议。”外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、XX公司要求赵XX支付滞纳金的依据是否充分？2、赵XX是否应交纳2011年7月1日至2012年11月30日期间的物业费？一审判决是否超出了XX公司的诉讼请求？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，鑫都花园小区的建设单位柳州宏达房地产开发有限责任公司与XX公司依法签订了《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》，应按该合同的约定确定双方的权利义务。关于XX公司能否要求支付滞纳金问题，《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》第二十一条第5项的内容为“业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，根据《广西壮族自治区物业管理条例》按日千分之三加收违约金”，按该条款，双方约定的是违约金而非滞纳金，而在一审庭审中经一审合议庭释明后，XX公司仍明确表示其请求的是滞纳金而不是违约金，因双方并未就滞纳金达成协议，且2013年1月1日施行的《广西壮族自治区物业管理条例》也未规定若业主未按时足额交纳物业服务费物业公司可以收取滞纳金，故XX公司要求刘昌燕支付滞纳金的依据不充分，一审不予支持其该项诉讼请求并无不当，应予维持。XX公司另认为在本案中滞纳金即违约金，与本案实际不符，不能成立。关于赵XX是否应交纳物业费及一审判决是否超出当事人诉请范围问题，XX公司已按《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》的约定对鑫都花园提供了物业服务，赵XX等作为该小区的业主应当交纳物业费，而其自2007年12月收房后至今，物业费只交至2011年6月30日，现XX公司要求其交纳2011年7月1日至2012年11月30日期间的物业费，并经书面催收，应予支持。赵XX关于XX公司的服务质量不符合约定，其不应交物业费的主张，因证据不充分，不能成立。按合同约定，2011年7月1日至2012年11月30日期间赵XX一户应交的物业费为530.4元，XX公司的诉讼请求为499.2元，系其对自身权利的处分并在赵XX应交纳的物业费范围内，应按其所请求的数额予以支持。在XX公司未主动变更诉讼请求的情况下，一审要求赵XX向XX公司交纳物业费530.4元及2012年11月30日以后的物业费另计，超出了XX公司的诉讼请求范围，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果超出了当事人的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2013）鹿民二初字第69号民事判决第二项；二、变更广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2013）鹿民二初字第69号民事判决第一项为：赵XX向广西南宁XX管理有限责任公司支付2011年7月1日至2012年11月30日期间的物业费499.2元。二审案件受理费50元（XX公司与赵XX已分别预交），由广西南宁XX管理有限责任公司负担30元、赵XX负担20元，各自剩余的部分由本院分别予以退回。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审　判　长　　傅广德审　判　员　　熊立群代理审判员　　宾修清二〇一三年十月二十九日代书　记员　　黄习家关注公众号“”